Suosittujen taloyhtiölainojen verotukseen kaavaillaan tuntuvaa muutosta – näin se vaikuttaa sinun kukkaroosi

Juha Sipilän (kesk.) hallituksessa valtiovarainministerinä toimineen Petteri Orpon (kok.) asettama Leena Mörttisen työryhmä tutustui tähän ilmiöön. Brotherus ei hätäilisi hallitusohjelmasta, koska siinä puhutaan vain asian selvittämisestä.

– Odottaisin, että mennään maltillisin askelin eteenpäin ja katsotaan mitä keinoja tähän ilmiöön on puuttua.

Brotheruksen mukaan taloyhtiölainoista tuli suosittuja noin kymmenen vuotta sitten. Itse kunnian ilmiön synnystä – tai virheestä – otti asuntosijoittaja Timo Metsola.

– Hän kuvaili, että siitä on kasvanut Ilmestyskirjan peto.

Jos taloyhtiölainoihin puututaan, asuntomarkkinoista voi tulla pitkässä juoksussa vakaammat. Jos muutoksia tehdään yllättäen, lyhyellä aikavälillä voi syntyä epävakauttavia seurauksia.

Tällä hetkellä rakenteilla on esimerkiksi sellaisia kohteita, joissa velkamäärä on todella suuri.

– Jos veroetu katoaa, kysyntä uudiskohteille lopahtaa ja asuntojen hinnat voivat kääntyä laskuun.

Koskisiko uudistus myös remonttilainoja?

Jos uudistus syntyisi, se todennäköisesti koskettaisi taloyhtiölainoja joilla rahoitetaan uudistuskohteita, mutta myös esimerkiksi remonttilainoja. Uudistus koskettaisi Brotheruksen mukaan molempia, mutta vaikutus olisi hyvin erilainen.

– Uudiskohteissa taloyhtiölainaa voi olla jopa 80 prosenttia asunnon arvosta. Vaikka vanhaan taloon tehtäisiin putkiremontti ja julkisivuremontti samaan aikaan, hyvin harvoin lainamäärä ylittää 50 prosenttia asuntolainoista. Tyypillisesti se on 20–40 prosenttia.

Uudiskohteissa voi olla enemmän pienempiä sijoitusasuntoja. Vanhoissa asunnoissa sijoittajien määrä taas ei yleensä ole niin suuri, vaan ne ovat omistusasuntoja, jolloin lainat maksetaan pois ja taloyhtiölainat voivat mennä pienemmiksi.

Brotherus myös huomauttaa, että taloyhtiölainat eivät aina ole verovähennyskelpoisia. Se riippuu siitä, ovatko ne tuloutettuna vai rahastoituna taloyhtiön kirjanpidossa.

Tulouttaminen tarkoittaa sitä, että osakkeiden maksamat vastikkeet kirjataan tuloslaskelman puolelle, jolloin ne ovat vähennyskelpoisia. Rahastointi taas tarkoittaa, että ne kirjataan taseeseen eli niitä käsitellään pääomasijoituksena, jolloin ne eivät ole vähennyskelpoisia.

Rahastoinnilla vältetään se, että taloyhtiöt joutuisivat maksamaan veroa saatuaan isoja kertasuorituksia. Talouselämän mukaan asuntoyhtiön veron maksu tarkoittaa ”kirjanpitomunausta.”

Asuntoa myydessä rahastoidut lainaosuussuoritukset lisätään hankintahintaan eli se vähentää myyntivoiton veroa. Jos laina on tuloutettua, asuntosijoittaja maksaa aina täyden myyntivoittoveron. Omassa asunnossa yli kaksi vuotta asuneet osakakat ovat tästä verosta vapautettuja.

Suomen vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanervan mukaan yhtiöllä on lähes aina mahdollisuus tulouttaa osa suorituksista ilman, että se on asuvilta osakkailta pois.

Päätös tulouttamisesta tai rahastoinnista tehdään yhtiökokouksessa, joten asiaan voi vaikuttaa ryhtymällä esimerkiksi taloyhtiön hallituksenjäseneksi tai esitellä asia hallitukselle.