Mainiolla paikalla palveluiden ja liikenneyhteyksien äärellä sijaitseva, neutraalisti pintaremontoitu asunto menee hyvin kaupaksi. Jos talo sijaitsee muuttotappiollisella paikkakunnalla keskellä vuokrakämppiä eikä tavaranpaljoudeltaan anna tilaa ostajan mielikuville, myyntihinnan voi odottaa jopa laskevan. Puolueettoman Suomen Asuntosijoittajat ry:n puheenjohtaja Marko Kaarto kertoo, mitkä asiat nostavat ja laskevat asunnon arvoa.
– Asuntomarkkinat ovat eriytyneet Suomessa viime vuosina. Se tarkoittaa, että asuntojen hintojen suhteen pääkaupunkiseutu menee omaa tahtiaan ja kasvukeskukset, kuten Turku, Tampere, Lahti, Jyväskylä, Oulu, Rovaniemi, Seinäjoki ja Kuopio, omaansa. Kolmannen ryhmän muodostavat väkimäärältään vähenevät muuttotappiolliset kunnat. Sellaisesta ostetusta talosta voi vuosien päästä myydessä saada vähemmän rahaa kuin on itse alun perin maksanut. Asunnon ostaminen väkiluvultaan kasvavalta alueelta takaa, että asunnon arvo nousee keskimääräistä tahtia myös pidemmällä aikavälillä, Marko Kaarto sanoo.
Yleisesti ottaen asuntojen hinnat ovat korkeimmat kasvukeskusten keskustoissa. Muutama kilometri kaupungin ytimen ulkopuolella ja lähiöissä asunnon arvoon vaikuttavat ennen kaikkea lähellä sijaitsevat palvelut, liikenneyhteydet ja alueen yleinen arvostus.
– Helsingissä tulevan länsimetron pysäkkien lähialueiden asuntojen hinnat ovat jo nyt nousseet huomattavasti.
Suuri työllistäjäkin nostaa asuntojen hintoja.
– Tämä on nähty esimerkiksi Vantaan Myyrmäessä sekä Lempäälässä, josta tuli Ideaparkin myötä hyvin muuttovoittoinen ja reilusti uudisrakennuksia sisältävä kaupunki. Uskon, että Haminassa Google tulee vaikuttamaan yhtä lailla positiivisesti.
Kaarto kehottaa asunnon ostajia tutkimaan asuinalueen kaavoitusta etukäteen joko kaupungintalolla tai kunnan nettisivuilla.
– Muuten voi käydä niin ikävästi, että ostaa kerrostaloasunnon kivalla parvekkeella ja näkymällä, mutta parin vuoden päästä maisemaan nouseekin asunnon arvoon mahdollisesti negatiivisesti vaikuttava huoltoasema.
Myyrmannin kauppakeskus Vantaan Myyrmäessä.Marja Airio/Lehtikuva
Pienissä arvo säilyy paremmin
Ainakin kiinteistönvälittäjät David Fleming ja David Firestein ovat esittäneet kirjoituksissaan, että Pohjois-Amerikassa kahvilaketju Starbucksin läheisyys nostaa asuntojen hintoja. Kaarto ei usko, että Suomessa yksittäisillä palveluntarjoajilla olisi vielä samanlaista valtaa.
– Asuinalueen maine voi kyllä vaikuttaa asunnon myyntihintaan. Pahamaineisina saatetaan pitää paikkoja, joissa on paljon kaupungin omistamia vuokrataloja sekä sosiaalitukien varassa eläviä ihmisiä. Omistajaosakkaiden taloyhtiöissä ei ajatella olevan niin paljon ongelmia.
– Asuinalueella sijaitsevilla yksittäisillä alkoholistiparantoloilla tai vastaavilla ei ainakaan oman näkemykseni mukaan ole juuri merkitystä, ellei niissä ole vaikka tapahtunut suuresti lehdistössä esille nousseita häiriöitä tai kuolemantapauksia.
Sijoitusmielessä Kaarto kehottaa ottamaan huomioon, että yleisesti ottaen yksiöt ja pienet kaksiot säilyttävät arvonsa isoja asuntoja ja loma-asuntoja paremmin myös laskusuhdanteessa.
– Noin 75 prosenttia asuinkunnista oli Suomessa vuonna 2012 yhden tai kahden hengen talouksia. Tulevaisuudessa yksin elävien määrä kasvaa entisestään. Pienistä asunnoista on enemmän kysyntää, ja niiden myyntiajat ovat lyhyemmät.
Pintaremontin rahat myyntihinnassa takaisin
Jos asunnon sijaintiin eikä kokoon voi enää vaikuttaa ja myynti on joka tapauksessa edessä, hintaa on mahdollista nostaa myös talon sisällä tehtävillä muutoksilla.
– Järkevä eli suhteellisen kevyesti, edullisesti, maltillisesti ja tyylikkäästi toteutettava pintaremontti kannattaa aina. Voi riittää, että hakataan lattioihin laminaatit, laitetaan uudet listat, maalataan seinät sekä vaihdetaan keittiön tasot ja vetimet.
Kaarto arvioi, että esimerkiksi noin 3 000 euroa kaikkine materiaaleineen ja töineen maksava pienen yksiön pintaremontti voi järkevästi tehtynä nostaa asunnon arvoa 6 000 euroa.
– Sijoitetulle pääomalle saa siis puolet enemmän tuottoa asunnon myyntihinnassa. Asunnon arvon pitäisi aina nousta vähintään sijoitetun remonttirahan verran, mielellään selvästi enemmän.
Remontti tulee tehdä suuria massoja, ei itseä varten. Neutraalit värit ovat turvallinen valinta.
– Esimerkiksi seinämaaleissa kannattaa suosia harmaita tai valkoisen sävyjä, koska valtaosa ihmisistä haluaa sellaisia. Vaikka itse pitäisi yhden seinän punaiseksi maalaamista kuningasideana, ihmiset haluavat asuntoa ostaessa valmista ja saattavat värikkään seinän nähdessään miettiä: onpa tuo ruma, se pitäisi maalata valkoiseksi, enkä jaksa nähdä vaivaa.
Kovin erikoiset pohja- tai muut ratkaisut karkottavat niin ikään ostajia.
– Asunnon myymiseksi toki riittää, että yksi ihminen rakastuu siihen, mutta järkevästi ajatellen suuri joukko haluaa perinteisiä huoneratkaisuja, siisteyttä, valoisuutta ja hyvää kuntoa. Sellainen asunto, jossa on esimerkiksi paljon esineitä esillä, ei houkuttele.
Laminaatin asentaminen voi kannattaa.Colourbox.com
Valaise ja tee vaikutus
Koska sisustus vaikuttaa niin paljon asunnon hintaan, nykyään on olemassa stailausyrityksiä, jotka maksua vastaan laittavat asunnon myyntikuntoon. Sen "viimeisen silauksen" voi silti tehdä itsekin.
– On tosi tärkeää, että asunto on siisti ja tuoksuu raikkaalta. Ensivaikutelma tulee jo eteisessä. Eniten ostajat kiinnittävät huomiota keittiön ja kylpyhuoneen toiminnallisuuteen ja kuntoon.
Hyvä valaistus saa asunnon vaikuttamaan suuremmalta kuin se onkaan.
– Esimerkiksi kirkkaampien halogeenivalojen laittaminen lamppuihin on pikkujuttu, mutta myynnin kannalta tosi tärkeää. Myös peilit antavat asuntoon tilan tuntua.
– Jokaisessa huoneessa olisi hyvä olla yksi huomion kiinnittävä ja massasta erottuva, mutta kuitenkin neutraali yksityiskohta. Se voi olla vaikka hopeinen liesituuletin keittiössä, tyylikäs allaspeili tai -kaappi vessassa, iso kaluste olohuoneessa tai tehostetapetti yhdellä seinällä. Esimerkiksi hopeinen liesituuletin, joita saa muutamalla satasella, nostaa peruskuntoisen keittiön ilmeen ihan toiselle tasolle, ja sijoituksen saa varmasti moninkertaisesti takaisin, Kaarto sanoo.
Putkiremontti vaikuttaa
Siinä, missä pintaremontti voi nostaa asunnon arvoa, isomman luokan tekemätön työ saattaa karkottaa ostajat.
– On myyjän kannalta hyvä asia, jos taloyhtiön viisivuotissuunnitelmaan ei ole merkitty suuria remontteja, kuten putkiremonttia. Jos sellainen on alkamassa tai suunnitteilla, ostaja alkaa epäröidä.
– Isännöintiliiton ja Kiinteistömaailman selvityksessä todettiin, että putkiremontti rupeaa vaikuttamaan asunnon myyntiin tavalla tai toisella noin kuusi vuotta ennen alkamistaan. Juuri tehty putkiremontti sen sijaan ei korota asunnon hintaa saman tien vaan pienellä viiveellä.
Kaarto kertoo, että Suomessa putkien tekninen käyttöikä on karkeasti viitisenkymmentä vuotta.
– Siitä voi laskea, että jos talo on vaikka 40-vuotias eikä putkiremonttia ole aikaisemmin tehty, niin hyvin todennäköisesti sellainen tullaan seuraavien kymmenen vuoden aikana tekemään.
Hyvä välittäjä saa hyvän hinnan
Asunnon arvoa nostaa myös hyvin hoidettu, ajallaan remontit tehnyt ja vakavarainen taloyhtiö.
– Jos taloyhtiö omistaa vuokra- tai liikehuoneistoja ja saa niistä vuokratuloja, asukkaiden kuukausittain taloyhtiölle maksama hoitovastike pienenee. Tämä tarkoittaa matalia kuukausittaisia asuinkustannuksia, mitä kiinteistönvälittäjä voi puolestaan käyttää myynti-ilmoituksessa hyväksi, Kaarto sanoo.
Kuvituskuva.Colourbox.com
Kaarto huomauttaa, että taitava kiinteistönvälittäjä voi muutenkin nostaa asunnon arvoa.
– Moni ei välttämättä tätä oivalla. Osaava ja kokenut välittäjä osaa tehdä monipuolisen ja kiinnostusta herättävän myyntiesitteen ja myydä asunnon mielikuvilla. Taitavat välittäjät käyttävät myös ammattikuvaajia, joiden avulla asunto saadaan näyttämään valokuvissa suuremmalta ja valoisammalta.
Kannattaako asuntoa yrittää myydä itse?
– Totta kai, jos on osaamista ja haluaa nähdä sen vaivan. Toisaalta jos myy vaikka yksiötä, josta kiinteistönvälittäjän palkkio olisi noin 3 000 euroa ja välittäjä olisi hyvä ja saisi asunnosta parhaan mahdollisen hinnan, niin itse myymällä lopputulos voi olla plus miinus nolla.
Myyntiaikakin voi vaikuttaa asunnon hintaan.
– Perheasunnot myydään keskimäärin hieman reilussa kahdessa kuukaudessa. Jos asunto on myynnissä normaalia pidempään, vaikka kolmesta neljään kuukautta, niin asuntoja etsivät ihmiset törmäävät siihen kerta toisensa jälkeen. Silloin ostajan mielessä herää ajatus: mikähän tuossa on vikana, kun se ei ole vieläkään mennyt kaupaksi?
– Jos asunto on tosi pitkään myynnissä, se kannattaa ottaa välillä pois markkinoilta ja laittaa sitten myyntiin "uutena", Kaarto sanoo.
