Erikoinen riita oikeudessa: Kauppakeskus saa häätää "liian vanhan" kiinalaisravintolan

Helsingin käräjäoikeus määräsi kiinalaisravintolan muuttamaan tiloista pois 31. lokakuuta.

Alun perin Iso Omena olisi halunnut China Dragonin ulos jo kesällä 2012, mutta pitkittyneen oikeuskäsittelyn takia kiinalaisravintola on voinut jatkaa toimintaansa.

Ravintolauudistusten taustalla oli vuonna 2009 tehty kuluttajatutkimus, jossa Ison Omenan lähimmän kilpailijan, Leppävaarassa sijaitsevan Sellon, ravintolatarjontaa pidettiin parempana. Tämä johti Omenassa laajaan uudistusohjelmaan, jossa lähes kaikki ravintolat uusittiin.

China Dragon on harvoja ravintoloita Isossa Omenassa alusta alkaen toimineista ravintoloista. Tämä pitkäikäisyys osoittautuikin ongelmaksi kauppakeskuksen mukaan. Iso Omena halusi uudistusten myötä thaimaalaisen ravintolan.

Vuokrasopimus jo vuonna 2000

China Dragonin taustayritys Nancheng Oy oli vuokrannut noin sadan neliön liiketilan jo 2000, kun Espoon Matinkylässä sijaitseva Iso Omena oli vasta rakenteilla. Mistään vuokranmaksuongelmista ei ole ollut kyse, eikä kauppakeskus ollut myöskään huomauttanut ruuan laadusta..

Ison Omenan omistaa Citycon Oyj ja sen liiketilojen vuokraamisesta vastaa Manhattan Acquisition Oy.

Kauppakeskus irtisanoi vuokrasopimuksen talvella 2012 ja sen piti päättyä seuraavana kesänä. Nancheng vei irtisanomisen oikeuteen.

Ravintola: ”Kohtuutonta”

China Dragonin mukaan vuokrasopimuksen irtisanomiseen ei ollut hyväksyttävää syytä ja se oli kohtuutonta. Lain mukaan liikehuoneiston irtisanominen voidaan perua oikeudessa, jos vuokralainen kykenee osoittamaan, ettei vastaavaa huoneistoa ole saatavissa ja liikkeenharjoittaja joutuu lopettamaan toimintansa.

China Dragonin mukaan vastaavaa paikkaa ei ole saatavissa ja toimintaa uhkasi lopettaminen.

Ravintolan mukaan kauppakeskus vain oli halunnut kiinalaisen tilalle thaimaalaisen ravintolan. Manhattan Acquisition oli toimittanut kehitysehdotuksen thaimaalaisesta keittiökulttuurista ja uudesta ilmeestä ja China Dragon oli ollut valmis muokkaamaan konseptiaan, mutta kauppakeskus ei ollut sitä hyväksynyt.

Nancheng Oy epäili myös, että todellinen tarkoitus oli nostaa ravintolatilasta saatavaa vuokraa.

Kauppakeskus: ”Pakko uudistua”

Manhattan Acquisition Oy:n mukaan vuokrasopimus oli voimassa toistaiseksi ja kevään 2006 jälkeen se on ollut irtisanottavissa kuuden kuukauden irtisanomisajalla.

Irtisanomisesta oli päätetty, koska kauppakeskusliiketoiminta perustuu kauppojen ja ravintoloiden vetovoimaisuuteen. Omenan mukaan sen ravintolatarjontaan ei sovellu vanha kiinalainen ravintola.

Citycon Oyj:n käytäntö kaikissa kauppakeskuksissa on se, että liikepaikkoja uudistettaessa voimassaoleva vuokrasopimus irtisanotaan ja vanha vuokralainen asetetaan samalle viivalle uusien tarjokkaiden ehdotusten kanssa.

Kauppakeskus kiisti, että kyse olisi ollut vuokratason nostamisesta. Käräjäoikeuden päätöksen mukaan keskuksen ravintoloiden vuokratasot vaihtelevat noin 40-80 euroa neliömetriltä ja kahden muun samankokoisen ravintolan vuokrataso on tuon välin ylärajalla. China Dragonille talvella 2012 esiin tuotu runsaan 60 euron neliövuokrakaan ei ollut Omenan mukaan kohtuuton. Nancheng maksoi talvella 2012 vuokraa vajaa 40 euroa neliöltä.

"Thairuoka kiinnostaa enemmän"

Kauppakeskusten ravintoloiden liikepaikat ovat erittäin haluttuja ja vuokralaisella ei voi olla oikeutta estää vuokrasopimuksen irtisanomista. Se johtaisi kauppakeskusten kehittämisen mahdottomuuteen, vastaaja totesi.

Omenan ravintoloiden uudistaminen tasokkaammiksi ja muodikkaammiksi oli aloitettu 2009. China Dragonin ulkoasu oli kuitenkin ollut sama jo kymmenen vuotta ja tutkimusten mukaan kuluttajia kiinnosti enemmän thaimaalainen ruoka.

Vastaajan mukaan muualta löytyisi Nanchengille sopivaa liiketilaa ja yritykselle tarjottiinkin kolmea vaihtoehtoa Myllypurosta, kauppakeskus Kolumbuksesta Vuosaaresta ja Pihlajamäestä.

Oikeus: "Kauppakeskus voi valita"

Helsingin käräjäoikeus ei nähnyt ongelmaa vuokrasopimuksen irtisanomisessa.

Oikeuden mukaan Manhattan Acquisition oli tarjonnut Nanchangille useaakin hyvää liiketilaa, eikä sopivan uuden paikan puuttumisesta ollut näyttöä.

Vuokrasopimuksen pitkä kesto ei tee sen irtisanomisesta kohtuutonta, oikeus perusteli. Riski liiketoiminnan loppumisesta vuokratuissa tiloissa kuuluu normaaleihin yrittäjien riskeihin. Päinvastoin Nancheng Oy on saanut harjoittaa toimintaa pitkään, jolloin ravintolaan investoidut varat on saatu katetuiksi.

Käräjäoikeus ei pitänyt kohtuuttomana talven neuvotteluehdotuksia vuokrankorotuksista muiden ravintoloiden maksamaan verrattuna.

Irtisanominen ei ollut kohtuutonta, oikeus totesi ja pohti myös sitä oliko irtisanomiselle hyväksyttävä syy.

Oikeus totesi, että ei ollut mitään syytä epäillä sitä, että Sellon ravintolatarjonta oli viime vuosikymmenen lopussa parempi kuin Ison Omenan. Hyväksyttävä syy oli kauppakeskuksen kilpailukyvyn kehittäminen. Koska Nanchengin ehdotus uudesta ravintolasta ei ollut sopiva kauppakeskuksen uuteen konseptiin, Manhattan Acquisitionilla oli pätevä syy vuokrasuhteen irtisanomiseen.

Oikeus totesi ettei Manhattanin menettely irtisanomisessa ei myöskään ollut liikehuoneistojen vuokrauksessa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muuten epäasiallista.

Oikeus määräsi Nanchengin lähtemään lokakuun lopussa ja maksamaan vastapuolen oikeudenkäyntikuluja 9600 euroa. Jutun ratkaisi käräjätuomari Tuija Kauppila.