Huoneiston perusteellinen tarkastaminen vuokralaisen vaihtuessa voi säästää pitkän pennin. Asiasta muistuttaa kiinteistöalaan erikoistunut asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy, joka ottaa esimerkiksi Vaasan hovioikeudessa tänä kesänä ratkaistun tapauksen.
Tapauksessa jyväskyläläisen taloyhtiön osakas vuokrasi huoneistonsa määräaikaisella sopimuksella vuodeksi. Vuokralainen muutti pois kesken kauden ja loppuajaksi tilalle tuli hänen tuttavansa.
Vastoin vuokranantajan ohjeistusta, vuokralaiset vaihtoivat avaimia keskenään. Vuokranantaja jätti tässä vaiheessa asunnon tarkastamatta luottaen kaiken olevan kunnossa.
Kesäkuussa 2017 kahdessa vuokra-asunnon alapuolisessa huoneistossa havaittiin kosteutta. Syyksi paljastui vuokra-asunnon tulppaamaton pesukoneliitäntä, jonka sulku oli auennut siten, ettei asukas osannut kiinnittää asiaan huomiota.
Huoneistossa ei ollut astianpesukonetta.
Riita eteni oikeuteen
Taloyhtiö vaati vuokranantajalta oikeusteitse lähes 12 000 euron korjauskustannuksia.
Käräjäoikeudessa vuokranantajan ei vielä katsottu laiminlyöneen vastuutaan, mutta hovioikeus katsoi toisin.
Hovioikeuden mukaan vuokranantaja laiminlöi hänelle osakkeenomistajana kuuluvan velvollisuuden seurata vuokralle antamansa tilan kuntoa. Pelkkä uuden vuokralaisen tekstiviestinä lähettämä ilmoitus siitä, että ”kaikki on ok”, ei riitä tapauksessa turvaamaan vuokranantajan etua.
Vaikka huolimattomuuden aste jäi oikeuden tulkinnan mukaan vähäiseksi, laiminlyönti lisäsi vesivahingon riskiä, joka kohtuullisin toimin olisi ollut torjuttavissa.
Vuokranantaja velvoitettiin suorittamaan taloyhtiölle vahingonkorvauksia 11 878,14 euroa. Lisäksi päälle tulivat käräjäoikeuden ja hovioikeuden kulut. Yhteensä maksettavaa kertyi yli 21 000 euroa.
Vaasan hovioikeuden antama tuomio ei ole vielä lainvoimainen, vaan sille voi hakea valituslupaa korkeimmasta oikeudesta.
Tarkastus tehtävä huolella
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n toimitusjohtaja ja asianajaja Kai Haarma kertoo, että tähänastisen oikeuskäytännön perusteella vuokranantajaa on ollut hyvin vaikea saada vastuuseen vuokralaisensa taloyhtiölle aiheuttamista vahingoista.
– Vuokrasuhteen aikana vuokranantajan vastuu huoneiston kunnon seurannasta on vaikuttanut varsin kevyeltä, Haarma kertoo.
Nyt kyse oli kuitenkin huoneiston tarkastuksen tekemisestä vuokralaisen vaihtuessa. Haarman mukaan hovioikeus teki oikean johtopäätöksen todetessaan, että huoneiston vaihtotarkastus on vakiintunut peruskäytäntö, joka pitää suorittaa aina.
– Jos huoneistoa ei tarkasteta vuokrasuhteen päättyessä ja uuden alkaessa, voi jäädä epäselväksi, kumman vuokralaisen aikana huoneiston puutteet ja viat ovat aiheutuneet.
Taloyhtiön kannalta oli tärkeää, että näyttöongelma katsottiin vuokranantajan vahingoksi.
– Huoneistotarkastus ei myöskään saa jäädä pelkästään vuokralaisen ylimalkaisen ilmoituksen varaan, vaan se on tehtävä tavanomaisella huolellisuudella.