Asuntomarkkinoiden suunta 2004

Asuntomarkkinatilanne näyttää olevan tällä hetkellä samanlainen kuin viimeisen parin vuoden aikana: hinnat ovat nousseet tasaisesti ja kauppa käy suurin piirtein samaan tahtiin kuin se on käynyt 2000-luvun aikana. Kaikki viittaa siihen, että kehitys jatkuu samanlaisena. Mitään merkittäviä muutostekijöitä ei ole odotettavissa - markkinoilla liikkuvat normaalit asunnonvaihtajat, jotka ostavat asunnon asumistasonsa parantamiseksi ja perhetilanteen muutosten takia... erittäin merkittävä osa on ensiasunnon ostajia.

Asunnot kallistuvat edelleen - nettopalkalla neliö kuussa

Asuntojen kysyntään vaikuttavat ennen kaikkea kotitalouksien tulot ja työllisyystilanne ja niiden myötä kotitalouksien rohkeus rahankäytössä. Iso merkitys on myös korkotasolla, asuntojen reaalihinnoilla ja muuttoliikkeellä. Tätä tarkasteli Osuuspankin pääekonomisti Timo Lindholm:

Vuosi 2004 näyttää aika hyvältä. Meillähän on tiedossa palkkojen korotukset ja tuloverotuksen muutokset. Kysymysmerkkinä onkin työllisyys - vieläkö se heikkenee siihen tyyliin kuin viime vuonna nähtiin. Kokonaisuutena tulot nousevat kuitenkin edelleen kohtuullisesti; keskimääräinen nettopalkka ehkä 3 %.

Ratkaisevaa tietysti on, mitä rahalla saa - esimerkiksi se, kuinka monta asuntoneliötä saa keskimääräisellä nettokuukausipalkalla. Pääkaupunkiseudulla tämä suhdeluku on pysynyt monta vuotta vakaana 0,7 neliössä. Muualla Suomessa neliöitä saa samalla rahalla kaksin verroin.

Asuntojen ostointoa on pitänyt yllä ennen kaikkea poikkeuksellisen alhainen korkotaso. Vuoden lopulle ennakoidaan jonkinlaista muutosta, jos nykyinen kansainvälisen talouden optimismi konkretisoituu. Muutokset ovat kuitenkin kymmenyksien luokkaa, joten senkin jälkeen korkotaso on vielä matala. Onko tässä ylivelkaantumisen pelkoa?

Rahan hinta on edelleen aika mitätön ja vuosi 2004 on, on vielä sekin hyvin matalan koron aikaa. En näe mitään yleistä ylivelkaantumisen riskiä. Sitä on torjuttu sillä tavalla, että jokainen laina harkitaan tarkkaan: mikä on lainan ja vakuuksien suhde... mikä on nykyinen lainanhoitokyky; ja siihen mietitään päälle sitten se, että jos - ja kun - korko nousee prosenttiyksikön tai kaksi tai kolme, tilanne on senkin jälkeen hallittu.

Lindholm arvioi korkojen todennäköinen nousun hoituvan normaalioloissa varsin hyvin tavanomaisella palkkojen nousuilla. Yksittäisen kuluttajan kannalta se suurin riski on ilman oma työpaikka: säilyykö se vai ei.

Vuokra-asuminen muutoksessa

Matalat korot ovat selvästi lisänneet omistusasuntojen suosiota vuokra-asuntoihin nähden. Syy on selvä: samalla rahalla, mikä on mennyt vuokraan, voi päästä kiinni omaan asuntoon. Tämä näkyy myös vuokratasossa. Kasson mukaan vuokrataso onkin viime vuoden aikana laskenut selvästi pääkaupunkiseudulla kerrostaloasunnoissa. Lasku on ollut kymmenen prosentin luokkaa.

Tästä ei ehkä voi vielä vetää sellaista johtopäätöstä, että asuntokanta olisi rakenteellisesti muuttumassa vuokra-asunnoista omistusasuntoihin, Kasso huomauttaa.
Jonkinlaista siirtymää on havaittavissa, mutta monen elämäntilanteeseen vuokra-asunto tulee jatkossakin sopimaan paremmin kuin omistusasunto.

Samaa painotti myös VVO:n liiketoiminnanjohtaja Urpo Piilo:

Kyllä toimiva yhteiskunta tarvitsee myös toimivat vuokra-asuntomarkkinat. Molempia tarvitaan työvoiman liikkuvuuden ja monen muun syyn takia - kaikilla matalapalkkaisilla ja tällä hetkellä jopa monilla keskituloisilla ei ole varaa suuriin asuntolainoihin. Vastakkainasettelu on turhaa.

VVO:n vuokra-asukkaista 16 prosenttia muuttaa omistusasuntoon. Suhdeluku on parina viime vuonna hieman noussut vain hiukan.

Vakuutusyhtiöt ovat viime aikoina myyneet näyttävästi vuokra-asuntojaan. Aivan lohduttomina eivät silti nekään vuokra-asuntosijoituksia pidä. Piilo:

Viime kevään pääomaohjelman kautta saimme VVO:hon uusia vakuutusyhtiöosakkeenomistajia - samoja yhtiöitä, joilta olemme näitä asuntoja ostaneet! Hekin siis luottavat tämän toiminnan järkevyyteen ja kannattavuuteen ja haluavat olla tällaisessa yhtiössä mukana osakkeenomistajina. Eivät kuitenkaan operaattorina - sen he jättävät ammattilaisten käsiin.

(JKA 1.2.2004)