Hälyttävän harvoissa taloyhtiöissä on toistaiseksi tehty pitkäjänteinen korjausohjelma. Näin siitäkin huolimatta, että esimerkiksi isännöitsijätodistuksessa on annettava tietoa paitsi tehdyistä myös suunnitelluista remonteista. Jos taloyhtiölläsi ei vielä ole korjausohjelmaa, ihan ensiksi pitää tehdä kuntoarvio. Sen tilaaminen käy mutkattomasti, kertoo neuvontainsinööri Jaakko Laksola Uudenmaan Kiinteistöliitosta.
"Kuntoarvio tilataan sellaisten tekemiseen erikoistuneelta insinööritoimistolta. Arvio kattaa rakennustekniikan sekä LVI- ja sähkötekniikan. Jos taloyhtiössä on hissejä, myös niistä voi pyytää arvion. Kuntoarvio tehdään kolmen asiantuntijan voimin. Sen tuloksena taloyhtiö saa käyttöönsä kuntoarvioraportin, jossa on yksityiskohtaista asiantuntijatietoa kiinteistön eri rakennusosien kunnosta ja korjaustarpeista", Laksola kertoo.
Kuntoarvion tilaamiselle ja tekijöiden kilpailuttamiselle antaa hyvän perustan Rakennustietosäätiön julkaisema KH-kortti (KH 900023): Asuinkiinteistön kuntoarvio, tilaajan kortti.
Viime keväästä lähtien taloyhtiöillä on ollut mahdollista saada samalla kertaa myös kuntoarvioon perustuva ytimekäs ja helposti ymmärrettävä kuntotodistus. Siinä annetaan rakennuksen eri osille ja myös koko taloyhtiölle tähtiä yhdestä viiteen. Kuntoarvio ja kuntotodistus maksavat taloyhtiölle keskimäärin 4000–6000 euroa, riippuen taloyhtiön koosta. Kuntotodistuksen osuus hinnasta on vain 10–15 prosenttia.
Kuntoarvioraporttiin ja kuntotodistukseen sisältyy arvio taloyhtiössä lähimmän kymmenen vuoden aikana tarpeellisista korjauksista. Laksola huomauttaa kuitenkin, että asiantuntijan tekemänä aikajana kallistuu helposti hiukan etupainotteiseksi. Kuntotutkimuksessa puolestaan mennään pintaa syvemmälle selvittämään vaikkapa putkien kuntoa. Sitä edellyttää usein jonkin rakennusosan tarkempi kunnon arviointi.
Asukaspalaute on avainasemassa
Keinoja rakennusten kunnon tutkimiseen siis löytyy, mutta SKH Kiinteistöhallinnan toimitusjohtaja, isännöitsijä Markku Kulomäki muistuttaa, etteivät kaikki työkalutkaan riitä kuin sillä edellytyksellä, että yhtiöllä on vahva oma tahto että kiinteistöä tullaan hoitamaan.
Onko teidän taloyhtiössänne selvitetty järjestelmällisesti, luotettavasti ja kattavasti, mitä asukkaat ja osakkaat ihan oikeasti haluavat? Ja miten he tahtovat taloyhtiötä johdettavan ja kehitettävän? Ellei ole, nyt olisi hyvä tehdä. Juuri tähän räätälöity työkalu on jo olemassa: AVAIN! -asukaspalautekysely.
"Tämä konseptoitu tutkimusmenetelmä tarjoaa helpon ja vaivattoman tavan asukaskyselyn toteuttamiseen tavallisessa taloyhtiössä", kehuu markkinointijohtaja Kimmo Karvinen (Promenade Research Oy). "Kyselylomakkeella asukas pääsee arvioimaan erikseen rakennusten ja ulkoalueiden kuntoa, talotekniikkaa, kiinteistönhoitoa sekä huoltoyhtiön tai talonmiehen toimintaa. Palautteen voi antaa taloyhtiön hallitukselle."
Kyselyssä ovat hyvin keskeisiä taloyhtiön kehittämiseen liittyvät osat, joissa osakkaat pääsevät kertomaan näkemyksensä siitä, mihin asioihin taloyhtiössä ja sen kehittämisessä tulisi keskittyä. Tulokset raportoidaan selkeänä graafisena raporttina, joka sisältää vastaajan antamat avopalautteet.
"Vastaukset peilaavat varmasti osakkaiden tahtoa korjausasioissa ja muutenkin," Karvinen arvioi.
Anssi Mäkitalo toimii taloyhtiönsä hallituksen puheenjohtajana. Pitkän tähtäyksen suunnitelma oli vanhenemassa ja se halutaan nyt päivittää ainakin viideksi vuodeksi eteenpäin.
"Haluamme tietää, kuinka asukkaat ja osakkaat haluavat yhtiötä jatkossa kehitettävän. Meillä on kokous, jossa vastaukset käsitellään ja sitten katsotaan, mitä asioita siltä nousee esiin. Terveiset välitetään isännöitsijän kautta sille henkilölle, joka ryhtyy rakentamaan pitkän tähtäyksen suunnitelmaa. Luonnollisesti asiasta laaditaan asukastiedote", Mäkitalo selventää.
Kun on selvitetty miten osakkaat ja asukkaat haluavat taloyhtiötä johdettavan ja missä kunnossa kiinteistö on, voidaan ryhtyä laatimaan pitkäntähtäimen suunnitelmaa ja korjausohjelmaa taloyhtiölle. Sen tekevät isännöitsijä ja hallitus yhdessä käyttäen tarvittaessa ulkopuolista asiantuntijaa.
Korjausohjelma viedään aina hyväksyttäväksi yhtiökokoukseen, joka samalla antaa hallitukselle valtuudet ryhtyä valmistelemaan korjausohjelmassa mainittuja remontteja. Korjausohjelman tekeminen ja siitä päättäminen ei ole kuitenkaan mikään kertaoperaatio, vaan jatkuva prosessi.
"Yhtiön hallitus käsittelee korjausohjelmaa säännöllisesti kokouksissaan tilikauden aikana. Se valmistelee seuraavalle vuodelle - ja seuraavan yhtiökokouksen vahvistettavaksi - uuden korjausohjelman, joka perustuu sekä entiseen että nyt lisääntyneeseen tietoon. Ohjelma toisin sanoen päivitetään vuosittain ja vahvistetaan yhtiökokouksessa", Kulomäki selventää.
Uusi laki velvoittaa korjaustarpeiden kartoitukseen
Korjausohjelman teko on syytä käynnistää viimeistään nyt, koska pian sitä edellyttää lakikin.
"Tuleva asunto-osakeyhtiölaki tulee velvoittamaan taloyhtiön hallituksen esittämään vuosittain yhtiökokouksessa selvityksen yhtiön korjaustarpeesta viidelle vuodelle eteenpäin", ohjeistaa päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitosta. "Se pitää sisällään sellaiset korjaukset ja hankkeet, joilla on vaikutusta asukkaiden vastikkeenmaksuvelvollisuuteen sekä kiinteistön käytön."
Varmastikin aika monen taloyhtiön korjausohjelmaan tulee lähivuosina tai ainakin lähivuosikymmeninä sisältymään putkiremontti. Me näytämme syksyn aikana, miten putkiremontti tehdään asukaslähtöisesti. Nykyisinhän asukaslähtöisyys tarkoittaa valitettavan usein sitä että asukkaat lähtevät taloyhtiöstä, kun he kuulevat että putkiremontti on tulossa.
Lisätietoja:
www.kuntotodistus.fi
www.asukaspalaute.fi
(JKA 28.9.2007)