Korona on saanut myös vuokranantajat syvään ahdinkoon – ennuste liiketilavuokrista vajosi ennätysalas: "Ottavat iskut vastaan aivan eturintamassa"

KTI Kiinteistötiedon toimitusjohtaja Hanna Kaleva kertoo sijoittajien ja vuokranantajien ahdingosta: liiketilavuokraennusteiden saldoluvut ovat vajonneet mittaushistorian alimmille tasoille.

Liiketilavuokrien kehitysodotukset ovat itse asiassa alempana kuin koskaan aiemmin.

– Vuokramarkkinoiden näkymät ovat nopeasti heikentyneet koronakriisin aiheuttaman epävarmuuden takia. Liiketilat ottavat iskut vastaan aivan eturintamassa, Kaleva arvioi.

Huhtikuussa toteutettu RAKLI-KTI Toimitilabarometri kertoo, että korona lohkaisee ruman loven liiketilojen vuokratuottoihin.

Liiketilavuokramarkkinoiden näkymät olivat jo ennestään heikot. Helsingin keskustassa jopa kaksi kolmesta vastaajasta odottaa liiketilavuokrien laskevan tulevan puolen vuoden aikana.

Odotukset ovat vielä heikompia muualla maassa. Kaikilla muilla alueilla vuokraodotusten saldoluvut ovat nyt matalampia kuin koskaan aiemmin barometrin 25-vuotisessa historiassa (-80).

Liiketilojen vajaakäyttö kasvaa vääjäämättä.

– Kriisin takia mahdollisesti tyhjilleen jäävää tilaa on vaikea vuokrata uudelleen lähikuukausina. Liikekiinteistöillä ja -tiloilla on ollut omat vaikeutensa jo ennen koronaa, sillä niiden markkina-arvot ovat laskeneet, Kaleva huomauttaa.

Myynti romahti maaliskuussa

Barometrin vastaajista reilusti yli puolet odottaa kuluvan vuoden liiketilavuokratuottojensa putoavan vähintään 15 prosenttia viime vuoteen verrattuna.

Vaimeilla odotuksilla on seurauksensa, vaikka korona epäilemättä jossain vaiheessa hellittää.

– Finanssikriisi hyydytti kiinteistökaupan lähes kokonaan muutamaksi vuodeksi. Moni asia on tällä kertaa toisin, sillä toimijoita on enemmän ja velkaa paljon vähemmän, Kaleva sanoo.

Taustalla vaikuttaa se, että kauppakeskusten myynti suorastaan romahti maaliskuun loppupuolella. Maaliskuussa kauppakeskusten kävijämäärä putosi 33 prosenttia ja kokonaismyynti 21 prosenttia.

Karut luvut ilmenevät Suomen Kauppakeskusyhdistyksen ja KTI:n myynti- ja kävijäindekseistä.

Kun vuokralaisen liiketoiminta vaikeutuu, rapautuu vuokranmaksukyky: myös vuokrakuluista haetaan helpotusta akuuttiin kriisitilanteeseen. Etulinjassa iskuja ottavat vastaan etenkin ravintola-, liiketila- ja hotellivuokralaiset.

Paha myös vuokranantajalle

Kaleva muistuttaa, ettei kassavirran loppuminen ole vuokranantajalle yhtään sen helpompi tilanne kuin kenelle tahansa pitkän myyntisopimuksen allekirjoittaneelle ja sen varaan liiketoimintansa perustaneelle yritykselle.

Yhtälön toinen puoli on kuitenkin unohtunut julkisessa keskustelussa:

– Kiinteistöön sidotulle pääomalle on laskettu tuotto. Vuokralaisen tilanne voi olla kauhea, mutta vuokranantajaltakin viedään kassavirtaa, kun vuokranmaksu keskeytyy, Kaleva huomauttaa.

– Kassavirran ehtyminen on vuokranantajalle yhtä lailla paha paikka kuin vaatekauppiaalle tai ravintolalle.

Keskellä korona-ahdinkoa vuokralaisille on tarjottu korottomia maksuaikoja, väliaikaisia vuokranalennuksia ja jopa tilapäisiä vuokrien anteeksiantoja.

Kaleva pohtii, mihin asentoon kiinteistömarkkinat asettuvat koronakriisin jälkeen.

– Koronakriisi on opettanut, ettei läheinen kuppila tai kauppakeskus aina välttämättä toimikaan olohuoneen jatkeena tai kotityöhuoneen korvikkeena. Ihmisiä on houkuteltu kauppakeskuksiin palveluin, jotka ovat nyt hyytyneet pahimmin, Kaleva huomaa.

Pahempaa kuin finanssikriisissä

Barometrin perusteella kiinteistösijoittajien odotukset putosivat jyrkemmin kuin koskaan aiemmin. Kotimainen ja ulkomainen sijoittajakysyntä hyytyy.

RAKLI-KTI Toimitilabarometri kertoo, että kiinteistömarkkinoiden asiantuntijat odottavat kiinteistökauppoihin suoranaista romahdusta: ulkomaisen sijoittajakysynnän saldoluku putosi syksyn +50:stä niinkin alas kuin -62:een.

– Romahdus on jyrkempi kuin esimerkiksi syksyllä 2007 alkaneen finanssikriisin alussa. Myös kotimaiseen kiinteistösijoituskysyntään ennakoidaan pudotusta, tosin ei aivan yhtä jyrkkää kuin ulkomaiseen, Kaleva kertoo.

Koronan aiheuttamat matkustus- ja muut rajoitukset käytännössä estävät uusien kauppaprosessien käynnistämisen. Lisäksi taloustilanteen epävarmuus vaikeuttaa kauppojen hinnanmuodostusta.