Asunnon kuntotarkastus - mistä löytyy päteviä tekijöitä?

Pätevien kuntotarkastajien läytäminen on selvityksen mukaan varsin hankalaa. Kuntotarkastajien tutkinnon suorittaneita henkilöitä voi etsiä rakennusalan henkilöjärjestöjen nettisivuilta tai kauppakamarilta. Yksi hyvä keino on kysyä paikalliselta rakennusmestariyhdistykseltä.

Yksi alan huipuista on varmasti Matti Eklund, joka valittiin vuoden 2003 rakennusmestariksi. Hän myöntää selvityksen viestin oikeaksi:

Valitettavasti! Kun asuntokauppariitoja selvitellään oikeudessa, jää vaikutelmaksi tarkastusten myyntiystävällisyys. Todelliset, kohteen arvoon vaikuttavat virheet jäävät selvittämättä. Niitä ei kirjata sillä tavalla, että maallikkokin voi ne ymmärtää. Niin sanottujen piilevien virheiden löytämiseksi tarvitaan toinen asiantuntija tulkitsemaan papereita.

Mallin mukainen kuntotarkastusraportti on iso pino paperia. Siinä on nykyisellään 20 sivua ja kehitteillä on versio, jossa sivumäärä lisääntyy 36:een. Eklundia arveluttaa kehityksen mielekkyys:

Virheet pitää tuoda esiin niin selvästi, että kaikki ne ymmärtävät. Kun näin ei ole, vakuutusyhtiötkin ovat lopettaneet asuntokauppaan myynnin yhteydessä liittyvät vastuuvakuutukset.

Kävimme Eklundin kanssa esimerkin luonteisesti läpi 1970-luvun alussa rakennetun betonielementtirakenteisen, alunperin tasakattoisen rivitalohuoneiston kuntotarkastuksen asuntokauppaa varten.

Toimeksianto alkaa taustatietojen selvittelyllä, jotka on saatu huoneistomyyjältä. Sen pohjalta on pystytty antamaan arvio kuntotarkastuksen hinnasta, tekemään toimeksiantosopimus ja antamaan tilaajaohje - kuinka tilaajan täytyy toimia ennen tarkastusta.

Tarkastaja pyytää käyttöönsä kohteen piirustukset, jotta pystytään jo etukäteen selvittämään mahdolliset riskirakenteet. Sovittuna ajankohtana aloitetaan tarkastus ja keskitytään erityisesti näihin riskirakenteisiin sekä tarkastajan paikan päällä toteamiin kohtiin, joissa saattaa sijaita piilevä virhe.

Vähemmän keskitytään kuitenkin sellaisiin itsestään selviin asioihin, joissa tarkastettava kohde on normaalisti sen ikäisen rakennuksen edellyttämässä kunnossa, Eklund kertoo.

Esimerkkikohteen pesuhuone on uusittu 1992. Uusien laattojen alta näkyivät vanhat, jotka oli ajalle tyypilliseen tapaan kiinnitetty suoraan betoniin ilman vedeneristystä. Saunan ja pesuhuoneen puurunkoinen väliseinä oli uusittu remontin yhteydessä, koska siellä oli kosteusvaurioita - sellaisia 20 vuotta vanhassa, puurunkoisessa levytetyssä seinässä yleensä on.

Ikä ei ole piilevä virhe

Eräs yksityiskohta, johon Eklund erityisesti kiinnitti huomiota, olivat hanakulmien tiiviydet. Suihkunurkkauksesta tutkittiin kosteudenilmaisimella perusteellisimmin ne paikat, jotka joutuvat alttiiksi roiskevedelle. Homekasvustot merkittiin muistiin ja laattojen kiinnittyminen seinään tutkittiin pienellä vasaralla koputellen. Kohonnut kosteus ennakoi aina sitä, että laattojen kiinnitys on heikentynyt. Eklund huomauttaa, että myös osatajalta edellytetään tietoa rakenteiden kestävyydestä

Ihmisten pitäisi tajuta, että kun ostetaan vanha asunto, niin kyllä siinä on normaalia korjaus- ja uusintatarvetta. Remontti on odotettavissa lähiaikoina - mutta tälläisen pesuhuoneen tekninen käyttöikä on noin 15 -20 vuotta. Jos tämän joutuu asuntokaupan jälkeen uusimaan, niin ei siinä kyllä piilevästä virheestä voida puhua.

Seinä tarkastettiin myös sisältä: verhouspaneeliin porattiin pari pikkuista reikää, joihin Eklund pujotti tunnistimet - kipsilevyjen kosteus laatan takapuolelta näytti hyvältä; seinä oli siis kuiva eikä korjaustarve vielä ajankohtainen.

Lattiakaivon kannen irrottaminen paljasti, että sekä renkaiden että poistoputken liitäntä oli tiivistetty betonilla. Eklund puisteli päätään:

Tämä ei vastaa lattiakaivon tiivistyksestä annettuja ohjeita.

Nämä asiat on kirjattava tarkastuskertomukseen. Varmistukseksi Eklund otti kaivosta vielä muutaman valokuvan liitteeksi.

Vaatehuoneesta lähtevästä ilmanvaihtoputkesta oli tippunut kosteutta. Se johtuu todennäköisesti putken riittämättömästä eristyksestä yläpohjassa.

Rakennus tarkastettiin myös ulkopuolelta. Eklund merkitsi kertomukseen mm. uusimatta jääneet elementtisaumat ja maanpinnan kallistuksen perusmuuria kohden perustuksen vierellä; vaurioita ei kuitenkaan havaittu. Myös jotkut ikkunapellitykset olivat takakaadolla, mikä oletettavasti rasittaa ikkunoita, puitteita ja seinän lämmöneristeitä.

(JKA 18.1.2004)