Mitä kaikkea pitää muistaa kysyä asuntoa ostaessa? Putkiremontti pelottaa, mutta mistä muusta voi tulla iso lasku?
Koostimme asiantuntijoiden avulla kattavan oppaan erilaisista asioista, joita asuntoa ostavan olisi hyvä haalia tietoonsa ennen tarjouksen tekemistä.
Kunnossapitotarveselvitys kertoo, mitä on tulossa
Putkiremonttihan se aina pelottaa, mutta tärkeämpää on kokonaisuus, kuvaa myyntijohtaja, laillistettu kiinteistönvälittäjä ja kaupanvahvistaja Marko Perälä Huoneistokeskus Oy:stä.
– Taloyhtiön hallituksella on velvollisuus tehdä kunnossapitotarveselvitys viideksi vuodeksi. Se on minimidokumentti, joka pitäisi löytyä. Sieltä näkee, millä tavalla esimerkiksi putkiremonttia on suunniteltu tehtäväksi. Myös julkisivu- ja kattoremontit ovat isoja kuluja, Perälä kuvailee.
Kunnossapitotarveselvityksestä ja isännöitsijäntodistuksesta selviää myös, mitä on jo tehty. Mennyt ei ole mennyttä, vaan tehtyihinkin remontteihin kannattaa paneutua.
– Vaikka tulevaisuudessa ei viidelle vuodelle olisi suunniteltu linjasaneerausta, jos sitä ei 1970-luvun taloon ole vielä tehty, kyllähän se väistämättä on tulossa jossakin vaiheessa. Kehotan asunnonostajaa ehdottomasti haastamaan välittäjää. Ammattitaitoinen välittäjä kyllä osaa kertoa remonttien merkityksestä yhtiössä, Perälä sanoo.
Lue myös: Yksi asia hyvä tehdä jo nyt, vaikket olisikaan vielä myymässä asuntoasi – älä karkota ostajaa jo ensivilkaisulla
Unohda vaatimattomuus ja pommita kysymyksin
Kokemattoman ostajan kannattaa siis unohtaa vaatimattomuus ja pommittaa välittäjää kysymyksin.
– Varsinkin tässä markkinatilanteessa, kun ostajalla on vähän enemmän aikaa, paras kysymys on mielestäni "saanko tulla katsomaan asuntoa uudestaan". Monesti vasta toisella käynnillä herää lisäkysymyksiä, yrittäjä ja laillistettu kiinteistönvälittäjä Kristiina Horsma RE/MAX Loisteesta sanoo.
Horsmakin kehottaa kyselemään vanhemman talon remonttihistoriasta ja siitä, mitä se tarkoittaa. Pelkkä tehty putkiremontti ei takaa kaikkea.
– Remonttihistoria on todella merkittävä asia. Toinen on yhtiön taloudellinen tilanne. Mikä on hoitovastikkeiden taso? Se lukee paperilla, kyllä, mutta miten se on muuttunut? Onko yhtiöllä omistuksia, mikä niiden merkitys on talouteen?
Esitteissä ei Horsman mukaan aina ole tilaa aluetuntemukselle. Silti sekin on merkittävä asia, joka vaikuttaa myös alueen arvoon. Kenties vieressä seisovat talot puretaan, tai kauniin peltomaiseman tilalle nouseekin parkkihalli tai ostoskeskus.
– Kuinka alue muuttuu, millaisia kaavamuutoksia tai hankkeita sinne on tulossa? Kannattaa muistaa, että myös kaupungissa maisema voi muuttua äkkiä. Yhtäkkiä merimaisema onkin tiiliseinä, Horsma sanoo.
Lue myös: Onko sinulla taloudellinen mielenrauha? Omaan talouteen sopiva asuntolaina antaa siihen avaimet – katso vaihtoehdot
Ostajan velvollisuus on ottaa selvää
Lähtökohtaisesti on ostajan vastuulla ottaa selvää ostopäätökseen ja esimerkiksi kuluihin liittyvistä asioista, kuten siitä, paljonko mikäkin remontti mahdollisesti tulee maksamaan. Helpointa on tentata välittäjää.
– Paljon puhutaan putkiremontista, ja suurihan se on, mutta mitä sen aikana tehdään? Putkiremontti-sana on laaja käsite. Jos suunnitelmaa ei ole tehty, välittäjäkään ei välttämättä tiedä, Marko Perälä kuvailee.
Lue myös: Ostamassa ilmalämpöpumppua? Nämä seikat sinun täytyy tietää: "Jos jostain saa satasen halvemmalla pumpun..."
– Ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu huomioida hirveän paljon erilaisia asioita. Putkiremontit, julkisivuremontit, kuntoarvioiden olemassaolo tai puuttuminen ovat asioita, joista voi tulla suuria, itsestä riippumattomia taloudellisia vaikutuksia tulevaisuudessa, Kristiina Horsma sanoo.
Yksin ei kuitenkaan tarvitse olla: ammattitaitoinen välittäjä tuo esimerkiksi remontit ja riskirakenteet esiin näytössä ja kuvailee kohdetta tietoisesti ja laajasti.
– Kaikista suurin harmistushan on, jos jotakin selviää jälkikäteen. Sanoisin kuitenkin, että ostajan on hyvä olla valveutunut ja kiinnittää huomiota myös rakenteisiin, ei pelkästään siihen, minkä väriset seinälaatat ovat. Kiinteistöissä voi olla salaojia tai valesokkeleita, jotka voivat tehdä tepposet ja tuoda isompia korjaustarpeita tulevaisuudessa, Horsma sanoo.
Löytyykö pitkän tähtäimen suunnitelma?
Täydelliset remontit ovat haastavia, mutta myös täydellisiä: jos sähköt pannaan reilaan putkien kanssa samaan aikaan, erillistä sähköremonttia ei ainakaan ole lähivuosina tulossa. Viisivuotissuunnitelmien ohella muitakin dokumentteja kannattaa reippaasti pyytää nähtäväksi.
– Jos on tehty jonkinlainen kuntoarvio ja sen pohjalta pitkän tähtäimen suunnitelma, PTS, se on merkki hyvästä taloyhtiöstä, jossa suunnitellaan remontteja. Pitkän tähtäimen suunnitelmassa ammattilaiset ottavat jopa 20 vuoden ajalta kantaa siihen, mitä tulisi missäkin vaiheessa tehdä. Siellä on ulkopuolisen tarkastajan selkeitä kustannusarvioita. Se on äärimmäisen hyvä dokumentti, jos sellainen löytyy. Kaikissa taloyhtiöissä sitä ei valitettavasti ole, Marko Perälä kuvailee.
Korjausvelka voi johtaa kuluihin
Jos remontteja on ajan kuluessa jätetty roikkumaan, yhtiöön kertyy korjausvelkaa. Jos korjausvelkaa on paljon, saattaa olla, ettei pankista saakaan tarpeeksi lainaa kaiken toteuttamiseen.
Lue myös: IS: Muuttotappiopaikkakunnille ei saa enää remonttilainaa pankista
– Silloin maksaminen kaatuu osakkeenomistajien niskaan. Yhtiön lainoihin muutenkin kannattaa tutustua ja taloustilanne selvittää kaiken kaikkiaan. Tilinpäätösasiakirjat tulisi katsoa ja lukea välittäjän tai myyjän kanssa. Lähtökohtaisesti myyjällä on velvollisuus antaa kaikki yhtiön dokumentit ostajalle ennen tarjouksen jättämistä, Perälä sanoo.
Talousarviossa on numeroiden lisäksi sanallisia arvioita yhtiön tilanteesta. Ne kertovat esimerkiksi, mitä yhtiökokouksessa on puhuttu.
Maksetaanko remonttien lainoja jo pois?
Kiinteistömaailman Katajanokan toimiston yrittäjä Jukka-Matti Roth selvittäisi ainakin, onko vanhemmalla kerrostaloyhtiöllä jyvittämättömiä hoito- tai rahoituslainoja tai lainoiksi konvertoimattomia limiittitilejä. Asuntokohtainen jyvittäminen tarkoittaa remontin kuluja, jotka jaetaan taloyhtiön osakkaiden maksettaviksi.
– Saattaa olla, että remontti on jo valmistunut, mutta siihen liittyvä limiittitili on vielä konvertoimatta ja jyvittämättä velkaosuuksiksi. Tämä tieto lähtökohtaisesti löytyy ammattimaisesti laaditulta myyntiesitteeltä, joten siihen kannattaa tutustua huolella jo ennen esittelyä, Roth sanoo.
Toinen tärkeä asia Rothin mukaan ovat lainojen korot. Uudessa yhtiössä lainaa voi olla rakennusajalta satoja tuhansia, jopa miljoonia.
– Rahoitus- ja huoltovastikkeisiin eli juokseviin kuluihin vaikuttaa, jos tällaisia velkaosuuksia on olemassa ja niitä kohdistuu kaupan kohteena olevaan asuntoon, Roth kuvailee.
– Onko taloyhtiön lainojen korko tarkastettu nykyistä korkotasoa vastaavaksi? Jos ajatuksena on maksaa uudesta asunnosta pelkkä kauppahinta ja velkaosuus on huomattava, saattaa vastikkeeseen olla korontarkistuksen myötä tulossa huomattava nousu, jos laina on vielä ostohetkellä vanhan koron mukainen, hän jatkaa.
Lainan korontarkistuspäivä määräytyy lainan nostopäivän ja käytetyn viitekoron mukaan.
Lue myös: Uudisasuntoja kaupataan nyt hurjilla kampanjoilla – rakennusjätti lupaa maksaa ostajan kaikki vastikekulut ensimmäiseltä kahdelta vuodelta
Tavallista on, että uuden talon valmistuttua lyhennysvapaata on vuosi tai kaksi. Lopulta maksut kuitenkin erääntyvät.
– Jos sekä lyhennysosan muutos että korontarkistuspiste rakennusaikaisen lainan korolle osuvat samaan aikaan, se muuttaa todellisella tavalla rahoitusvastikkeen tasoa, Roth muistuttaa.
– Kun lainan lyhentäminen alkaa, se tarkoittaa asukkaalle, että rahoitusvastike nousee merkittävästi. Tämä tuntuu monesti tulevan yllätyksenä ostajalle uudemmissa yhtiöissä, Marko Perälä sanoo.
Mikä on taloyhtiön maksuvalmius?
Perälä pitääkin hyvin olennaisena asiana yhtiön maksuvalmiutta. Se määrittää osaltaan asumiskustannuksia, kuten hoitovastikkeita.
– Kun taloyhtiön taloutta ruvetaan miettimään, katsotaan usein tilinpäätöksen tulos-kohdasta, onko tehty voittoa. Sen perusteella vedetään johtopäätöksiä, vaikka nämä ovat kirjanpidollisia seikkoja. Sitä ei tulisi hirveästi katsoa, Perälä vinkkaa.
Vaikka asunto-osakekin on nimeltään osake, asunto-osakeyhtiön tarkoitus ei ole tuottaa voittoa. Tilikirjoista Perälä katsoisikin mieluummin talousarviovertailun. Miten esimerkiksi hoitokate on muuttunut vuosien varrella?
– Jos kate on lähellä nollaa, se tarkoittaa, että hoitovastikkeissa ei ole korotuspaineita, eli lähivuosina ne pysynevät samana. Jos yhtiössä on ollut hyvin pienet hoitovastikkeet, saatetaan katsoa, että tämähän on edullinen yhtiö, mutta hoitokatteet ovat voineet lähivuosina olla miinuksella. Se tarkoittaa, että vastikkeet eivät riitä hoitokuluihin, eli korotuspaineita on. Tätä ostava asiakas ei aina ymmärrä katsoa, Perälä sanoo.
Aikeena asunnon myyminen? Muista nämä siivousvinkit! Juttu jatkuu videon jälkeen.
0:40
Onko taloyhtiön tontti vuokralla?
Jos talo tönöttää vuokratontilla, sen sopimusajan tulisi kiinnostaa ostajaa. Vuokra todennäköisesti nousee roimasti, mikäli vanha sopimus päättyy lähivuosina. Tämä vaikuttaa hoitovastikkeeseen, joka saattaa nousta kerralla paljon, tai asteittain pidemmän ajan kuluessa.
– Tonttien vuokrasopimuksista ymmärrys on vielä vähän hakusessa ostajillakin. Ostajalle antaisin neuvoksi, että jos esimerkiksi kiinteistö on vuokratontilla, kannattaa ensimmäiseksi katsoa, onko se mahdollista lunastaa omaksi, Marko Perälä vinkkaa.
Vuosien myötä voi tulla selkeästi edullisemmaksi ottaa vähän enemmän lainaa ja lunastaa tontti itselleen. Aina tämä ei toki ole mahdollista. Silloin kuvioihin astuvat muut selvitettävät asiat: mikä vuokra-aika on, kuka vuokranantaja on ja millaiset ovat vuokrankorotusperusteet.
– Mitä sopimuksessa kirjaimellisesti lukee? Jos vuokranantaja on kunta, yleensä vuokrissa on indeksikorotus. Jos sijoitusyhtiö omistaa tontin, indeksikorotusten lisäksi saattaa mukana olla jonkinlainen minimikorotus. Tontin vuokra voi tulevina vuosina nousta paljon, mikä vaikuttaa merkittävästi asumiskustannuksiin, Perälä kuvailee.
Esimerkiksi Aamulehti uutisoi keväällä 2023, että tamperelainen taloyhtiö uhkaa menettää 150 asunnon kerrostalonsa, koska yhtiön tontti on vuokratontti eikä uutta sopimusta ole syntynyt. Harvinaisessa tapauksessa omistajan aikeena on lehden mukaan lunastaa talo 20 miljoonalla eurolla.
Lue myös: Raunioittaako taloyhtiön remontti osakkaiden talouden?
Muista myös rakenteiden käyttöiät
Omakotitalosta unelmoiva ymmärtänee jo kunto- ja kosteuskartoituksen merkityksen. Kerrostalossa niiden merkitys on Perälän mukaan vähäisempi, koska rakenteet ovat lähtökohtaisesti yhtiön vastuulla.
Rivitalossa riskirakenteita ovat esimerkiksi tasakatto ja valesokkeli. Haaveiden asunnon remonttihistoriaa tulisi verrata rakenteiden keskimääräisiin teknisiin käyttöikiin. Esimerkiksi putkiston käyttöikä on 30–50 vuotta; jos putkiremontti on tehty 1975, uusi pitänee tehdä pian.
– Jos ostokohteena on 1970-luvun talo, jossa ei vielä katolle ole tehty mitään, on todennäköistä, että katon uusiminen lähivuosina tulee ajankohtaiseksi, vaikka sitä ei olisi kunnossapitotarveselvityksessä vielä mainittu, Kiinteistömaailman Jukka-Matti Roth muotoilee.
Asuntokaupoilla suomalaiset ovat jo remonteista kiinnostuneita. Kiinteistömaailman barometrin mukaan kiinnostus taloyhtiöiden teknisiä ja taloudellisia tietoja kohtaan on kasvanut merkittävästi viidessä vuodessa.
Käytetyn asunto-osakkeen ostajia kiinnostavat eniten putkiremontti, taloyhtiön korjaushistoria ja -suunnitelma sekä lämmitysmuoto.
Miten paritaloa hallitaan? "Tässä voisi nähdä riskin"
Oman mausteensa ostosoppaan tuo paritalo, jossa naapureita saattaa olla vain yksi. Jukka-Matti Rothin mukaan paritalo voi olla kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiömuotoinen, ja kiinteistömuotoista taloa hallitaan naapurin kanssa yleensä hallinnanjakosopimuksella, jossa kumpikin omistaja vastaa laajuudessa oman puoliskonsa remonttikuluista.
Muitakin vaihtoehtoja kuitenkin on.
– Kannattaa selvittää, mitä on sovittu. Onko hallinnanjakosopimusta? Onko yhtiöjärjestyksessä mainintaa kunnossapitovastuista? Jos kyseessä on asunto-osakeyhtiö ja yhtiöjärjestyksessä ei ole sovittu asunto-osakeyhtiölaista poikkevaa kunnossapitovastuuta, naapurin katto vuotaa tai hänen puolellaan on rakenteisiin liittyvää vauriota, lähtökohtaisesti molemmat maksavat korjauksen, Roth kuvaa.
Roth näkee potentiaalisen riskin, mikäli toinen huoneistoista on huolimattomammin asuttu ja pidetty ja sen kunnossapito on laiminlyöty.
– Siitä voisi tulla maksettavaa. Paritalon osakkailla voi olla toisistaan poikkeava käsitys joko oman huoneistonsa tai koko talon korjaustarpeiden osalta, hän sanoo.
Lue myös: Kuusihenkinen perhe muutti bussiin säästääkseen asumiskuluissa – kurkkaa kotiin, josta ei toimintoja puutu
Jääkaapin perään ei tarvitse kysellä
Mieleisessä asunnossa kaikki on kohdallaan: tilaa on tarpeeksi, valoa riittämiin ja keittiön kalusteet miellyttävät silmää ja saavat kuvittelemaan omaa arkea kyseisessä huoneistossa. Siitä, että silmää miellyttänyt jääkaappi katoaisi ennen muuttopäivää, ei luultavasti tarvitse huolehtia.
– Lähtökohtaisesti Suomessa keittiön kalusteet ja koneet kuuluvat tarpeistoon, joka siirtyy ostajalle, ellei toisin mainita. Pesutorni sen sijaan mieleltään yleensä irtaimistoksi, eli se lähtee myyjän mukana, Jukka-Matti Roth kuvaa.
– Jos eteisen kaappeja ei ole vuorattu ympäri jalkalistoilla, kannattaa kysyä, jäävätkö ne, Marko Peräläkin sanoo.
Jos sydän haikailee komean kirjahyllyn perään, aina voi yrittää neuvotella.
– Jos joku kaappi tai valaisin miellyttää, ostaja voi ostotarjouksessa laittaa ehdoksi, että olohuoneen upea valaisin jää asuntoon. Ostotarjouksessa voi siis asettaa ehtoja, Perälä jatkaa.
Lue myös: Asuntoa ostamassa? Älä jää jumiin vääriin asioihin – kiinnitä huomio tähän: "On yllättävän harvinaista, että ostaja pystyisi näkemään..."
Mitä, jos jotain unohtuu? "Sen takia korostan..."
Velat, tulot, menot, remontit. Ai niin, se tontti! Muistaako kukaan kysyä tätä kaikkea?
– Ei missään tapauksessa. Sen takia korostan ammattitaitoisen välittäjän osuutta. Hän osaa myös neuvoa, Marko Perälä rauhoittaa.
Jo ennen asuntonäyttöön menemistä kannattaa käydä pankissa hakemassa lainatarjous. Samalla tavalla ostaja voi käydä välittäjänkin luona puhumassa toiveistaan ja siitä, mitä omalla budjetilla saa. Vaivannäkö kannattaa, sillä ostotarjous on lähtökohtaisesti sitova.
– Tarjouksiin pääsääntöisesti laitetaan jonkinlainen korvausehto, joka muodostaa sopimussakon. Eli jos vetäytyy tarjouksen tekemisen jälkeen, on velvollinen korvaamaan sopimussakon verran myyjälle. Ennen ostotarjouksen allekirjoittamista kannattaa tarkasti tutustua dokumentteihin, Perälä sanoo.
Paljon remontteja? Se on hyväkin asia
Pohjaviemäri, vesikate, ovipuhelin. Rappukäytävien valaisimet, lukosto ja parkkipaikka. LVIS. Asuntomyynti-ilmoitus saattaa vilistä menneitä ja tulevia remontteja. Se on hyväkin asia, Kristiina Horsma vakuuttaa.
– Yksityiskohtainen remonttihistoria kertoo, että yhtiöstä pidetään huolta. Siellä on tehty myös pienempiä remontteja tai huoltotoimenpiteitä. Ne ovat hyviä asioita, hän sanoo.
Kaikkien remonttien hintalappu ei ole suuri. Toisaalta asumismukavuudestakin voi tulla iso lasku.
– Jos on vääränlaiset tapetit, sekin voi olla jonkun kukkarolle liian kallista. Jo ostovaiheessa kannattaa miettiä, millaisessa kodissa viihtyy. Joskushan se on pienistä asioista kiinni, Horsma sanoo.
Lue myös: Ääriminimalisti Sari Simoska katkaisi yksiöstään sähköt ja muuttaa metsään: "Ihmiset ovat sitä mieltä, että tässä ei ole mitään järkeä"
Lue myös: Timo havaitsi kevätsiivouksen yhteydessä, kuinka paljon "roinaa" kotiin oli kertynyt – ilmaiseksi lahjoitetulle tavaralle oli ottajia jonoksi asti
Katso myös: Kannattaako asuntoa koskaan myydä itse?
8:21