Kauppalehden ja MTV:n Markkinaraati pui asuntomarkkinoiden uhkakuvia Huomenta Suomessa perjantaina. Taloyhtiölainojen halpa raha on tuomassa markkinoille tuhansia kalliita, mutta huonolla sijainnilla varustettuja asuntoja.
Asuntorakentamisen huima tahti on jatkunut tänä vuonna. Alkuvuoden kova kasvu on hieman rauhoittunut loppuvuotta kohti, mutta edelleen tänä vuonna on valmistumassa noin 45 000 uutta asuntoa.
Markkinaraadissa vierailleen Vuokraturvan hallituksen puheenjohtajan Timo Metsolan mukaan tästä tuskin enää mennään ylöspäin.
– Ainakin lakipiste on nyt saavutettu, Metsola sanoo. – Jos katsotaan markkinasignaaleja niin se, että tilanne tästä kiihtyisi ei ole todennäköistä.
Talouskasvu ei ole ikuista
Garantian johtajan Tuukka Fabritiuksen mukaan sen enempää korkoelvytys kuin talouskasvukaan ei voi jatkua ikuisesti. Tämä vaikuttaa myös asuntotuotannon määriin.
– Tässä on ollut normaalin asuntokysynnän päälle 10 000:n asunnon tuotantomäärä, joka on ohjautunut sijoittajille. Se alkaa nyt sulaa tästä päältä pois, Fabritius toteaa.
Kohonneet rakennuskustannukset ovat nostaneet myös asuntojen hintaa maan joka kolkassa. Metsolan mukaan korkeat kustannukset ja hinnat eivät ole ongelma niinsanotuista a-luokan kohteissa, jotka rakennetaan kasvukeskusten sydämeen. Niiden kauppa kyllä käy.
– Haaste ovat ne b-luokan sijainnin kohteet, jotka rakennetaan pellolle, kauas palveluista ja huonojen liikenneyhteyksien varrelle. Kun ne ovat uusia ja rakentaminen on kallista, niin nämäkin asunnot ovat kalliita. Siinä muhii riskipesäke.
Liikaa b-luokkaa
Ydinkysymys onkin se, käyvätkö nämä b-sijainnin kohteet kaupaksi? Metsola vastaa diplomaattisesti, että "vaihtelevasti".
– Kun ne eivät mene kaupaksi, niin niitä tarjotaan vuokralle. Tässä on se haaste, että uusia, b-luokan sijainnin asuntoja on tullut markkinoille vähän liian paljon.
Metsola toteaa, että tämän ongelman ulkopuolella ovat ainoastaan Helsingin seutu, Tampere ja Turku. Pienemmät kaupungit Lahdesta, Jyväskylän ja Kuopion kautta Ouluun, ovat vaikeuksissa. Niissä on ylitarjontaa uusista asunnoista.
Taloyhtiölainojen tarjoama halpa raha on ollut ajamassa hurjaa kasvubuumia asuntotuotantoon. Kun rahoitus on asunto-, eikä ostajakohtaista, niin sijoittajasta voi tuntua hyvältä, että pääsee pienellä rahalla kiinni suureen määrään uusia asuntoja.
Kun yhtiölaina ja sen korot ovat lisäksi vähennyskelpoisia vuokratulojen verotuksessa, niin houkuttelevuus lisääntyy.
– Sijoittajan kannalta tämä näyttää no-brainerilta. Mutta verovähennysoikeus ei poista sitä, että velka on velkaa, ja se pitää maksaa ennemmin tai myöhemmin, Metsola sanoo.
Tuottoa ammattisijoittajille
Tuukka Fabritiuksen mukaan ammattisijoittajat pystyvät osaamisellaan hyödyntämään tätä halpaa yhtiölainaa. He pitävät asuntoa niin kauan kun lyhennysvapaat ovat voimassa ja poistuvat sitten, kun lyhennykset alkavat. Tuotto tästä voi olla sievoinen.
– Yksityiset kotitaloudet, jotka sijoittavat asuntoihin eivät osaa peruuttaa ajoissa pois näistä asunnoista. Riskienhallinta voi pettää tässä ikävästi.
Metsola ihmetteleekin, kuka ostaa nämä käytetyiksi muuttuneet tuhannet sijoitusasunnot ennen kuin lyhennysvapaat päättyvät. Riskit kaatuvat juuri näiden ostajien ja omistusasujien niskaan, kun asuntoyhtiölainojen lyhennykset käynnistyvät ja markkinoiden paine laskee hinta- ja vuokratasoa.