Asuntosijoittajalta vaaditaan tarkkaavaisuutta sijoituskohteiden valinnassa: "Sijoittajat ovat huomanneet, etteivät asunnot menekään ihan niin helposti vuokralle kuin aikaisemmin"

Asuntosijoittajalta vaaditaan nyt tarkkaavaisuutta sijoituskohteiden valinnassa ja omassa taloudessa.

– Jonkinlaista hermoilua on. Sijoittajat ovat huomanneet, etteivät asunnot menekään ihan niin helposti vuokralle kuin aikaisemmin, sanoo Suomen Asuntoneuvoja Oy:n sijoitusjohtaja ja tunnettu asuntosijoittaja Joonas Orava Sijoittajan viikko -ohjelmassa.

Orava huomauttaa, että viime vuosina kasvukeskuksiin on noussut paljon entistä pienempiä asuntoja, ja paikoin niistä on jo ylitarjontaa.

– Vanhojen asuntojen kauppa ei ole käynyt niin reippaasti siihen nähden että taloudessa menee ihan hyvin ja korot ovat matalla.

Asuntosijoittajia pohdituttaa nyt myös verotus.

Taloyhtiölainan vähennykset leikkuriin?

Antti Rinteen (sd) hallitus selvittää ohjelmansa mukaan rajoitusta siihen, miten asuntosijoittaja voi vähentää taloyhtiölainan osuutta verotuksessa.

Taloyhtiöiden kautta otetut lainat eroavat pankkien kautta otetuista, sillä näistä lainoista voi vähentää sekä rahoitusvastikkeen, joka sisältää koron, että lainan lyhennyksen. Siksi lainat ovat kasvattaneet suosiotaan, ja monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.

Oravan mukaan taloyhtiölainavähennys on hyvä etu sijoittajalle, sillä se mahdollistaa verotuksen siirtämisen tulevaisuuteen.

Vähennyksiin puuttuminen voisi vaikuttaa asuntokauppaan ainakin kahdella eri tavalla.

Asuntorakentamiseen, etenkin uudisrakentamisen osalta, se voisi vaikuttaa vähentämällä sijoittajien ostohalukkuutta.

– Yksityissijoittajien kysyntä on hieman rauhoittunut. Viime vuosi oli monen rakennusliikkeen mukaan huippuvuosi. Jos heikkenevään sykliin lähdettäisiin kaventamaan verovähennysoikeutta, se voi vaikuttaa ostohalukkuuteen ja siihen kuinka paljon suomessa rakennetaan tulevina vuosina, Orava arvioi.

Koko asuntomarkkinaan se voi vaikuttaa iskemällä uudiskohteisiin sijoittavan kassavirtaan.

– Monet ovat ostaneet uudiskohteita, sillä niiden tarjoama kassavirta on parantunut suhteessa vanhoihin kohteisiin pääomavastikkeen vähennysten myötä.

Oravan mukaan joissain kohteissa on pitkiä lyhennysvapaita. Jos takaisinmaksun pyörimisen lisäksi lainojen verovähennysoikeus muuttuisi, vaikutus sijoittajan kassavirtaan voisi olla huomattava.

– Asunnon omistajalle vaikutus voi olla vaikkapa 100–200 euroa kuussa. Ja jos on vaikka useampia asuntoja, vaikutus kassavirtaan vain kasvaa. Se on iso summa kaivaa omasta taskusta.

Jos paine myydä asuntoja kasvaa alueella jolla on paljon uudisrakennuksia, hinnat tulevat alas. Markkinapsykologian sääntöjen mukaan vaikutus voi levitä.

Oma talous kuntoon

Taloyhtiölainojen vähennysten selvittämisen lisäksi hallitus aikoo jatkaa asuntolainan korkojen verovähennyksen typistämistä.

Oravan mukaan korkojen vähennysoikeuden asteittainen poistuminen ei ole asuntosijoittajan kannalta merkittävä tekijä, sillä korot ovat nyt muutenkin alhaalla.

Vaikka kaavailluilla veromuutoksilla voi olla vaikutusta koko asuntomarkkinoihin, omaa suunnitelmaa ei kannata Oravan mukaan rakentaa verotuksen varaan.

Yksityisenä asuntosijoittajana aloittaneen Oravan mukaan asuntosijoittamista täytyy katsoa pitkällä tähtäimellä.

– Lopulta pitää miettiä, että sijoituskohde itsessään on hyvä. Verovähennykset ovat toki hyvä ekstra, mutta niin ei pidä ajatella, että sijoituskohteen tuottavuus nojaa vain verovähennykseen. Sijoituksen pitäisi olla kannattava ihan normaalilla pankkilainalla.

– Kun harkitsee lähtevänsä sijoittamaan asuntoihin, niin oma talous pitää olla tasapainossa. Pitää varautua erilaisiin yllätyksiin, mitä matkalla voi tulla.