Historiallinen käänne pääkaupunkiseudulla: omistusasuminen maksaa jo yhtä paljon kuin vuokraaminen – tämä on ratkaiseva korkoraja

Asuntomarkkinat ovat Suomessa hyytyneet pahasti. Näin voi todeta katsomalla Suomen Pankin tuoreita tilastoja: koko maan asuntolainakanta supistui huhtikuussa 0,3 prosenttia edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna.

Viimeksi näin on tapahtunut vuonna 1997.

Syy markkinoiden alakulolle on selvä. Nopeasti roihahtanut inflaatio on pakottanut Euroopan keskuspankin koronnostoihin, joiden tahti on yllättänyt sekä markkinat että asuntovelalliset.

Huhtikuussa omistusasuntolainojen keskimääräinen korko oli 4,1 prosenttia. Nyt moni suomalainen pohtii, miten korkealle viitekorkojen pitäisi nousta, jotta vuokra-asumisesta tulee omistusasumista halvempaa.

Kysymys on kaikista ajankohtaisin pääkaupunkiseudulla, jossa on keskimäärin Suomen korkeimmat neliöhinnat.

Omistus- ja vuokra-asumisen kulut lähes tasoissa

Nordea julkaisi keskiviikkona asuntomarkkinakatsauksen, jonka mukaan asuntojen hintojen ja kauppamäärien odotetaan laskevan edelleen kesällä ja piristyvän loppuvuodesta.

Tällä hetkellä arviot korkojen vaikutuksesta ovat kuitenkin monille tuoreille asuntovelallisille melko karua luettavaa. Esimerkiksi 50 neliömetrin kaksiosta joutuisi huhtikuun korkotasolla maksamaan vastikkeita ja korkoja yhteensä 1030 euroa, kun vastaavan kokoisen asunnon keskimääräinen hinta oli vuokramarkkinoille 1046 euroa kuukaudessa.

Pienissä asunnoissa vuokra- ja omistusasuminen on siis jo keskimäärin saman hintaista. Jos asunnon haluaa juuri nyt pääkaupunkiseudulta, joutuu varautumaan aikaisempaa huomattavasti korkeampiin korkokuluihin, jotka yhdistyvät kohonneisiin vastikkeisiin.

Varsinainen lainan lyhennys tulee vielä tähän päälle.

Muualla maassa tilanne helpompi

Ekonomistien arvion mukaan korkojen pitäisi nousta pääkaupunkiseudulla 4,5 prosenttiin, jotta vuokra-asuminen olisi omistusasumista edullisempaa. Muualla maassa vastaava raja kulkee viidessä prosentissa.

Ilmiselviä syitä ovat pienemmät neliöhinnat sekä vuokra-asuntojen vähäisempi tarjonta. Pääkaupunkiseudulla tilanne on päinvastainen, sillä etenkin vuokramarkkinoilla suosittuja yksiöitä ja kaksioita on valmistunut valtavat määrät. Tätä havainnollistaa hyvin Nordean tilasto, jossa on tarkasteltu kotitalouksien määrän ja valmistuneiden asuntojen välisen suhteen kehitystä.

Vuonna 2021 asuntojen määrä kasvoi 8000:lla kotitalouksien määrään verrattuna.

Maailma näyttää nyt kovin erilaiselta kuin pari vuotta sitten. Inflaatio, korot ja etätyöt muuttaneet asuntoa etsivien tarpeita ja maksukykyä.

Kasvaako vuokra-asumisen suosio?

Korkeat korot jarruttavat nyt monia asuntokauppoja. Pankkien tietojen mukaan yhden kaupan viivästyminen saattaa heijastua jopa neljään tai muuhun kauppaan, jolloin kokoinainen asuntokauppojen ketju jää toteutumatta.

Etenkin suurten asunnon ostajia epäilyttävät korkojen kehitykseen sisältyvät riskit.

Nordean näkemys on, että 12 kuukauden euribor-korko on nyt sillä tasolla, missä sen ajatellaan pysyvän loppuvuoden ajan. Korotuspaineita on lähinnä kolmen kuukauden euribor-viitekorossa.

– Arviomme on, että EKP jatkaa koronnostoja, eli vielä tulisi kaksi koron nostoa, ja sen jälkeen korot pysyisivät korkeammalla tasolla pitkälti ensi vuoteen, sanooo ekonomisti Juho Kostiainen.

OP:n ekonomisti Joona Widgren puolestaan toteaa, että korkojen nousun myötä vuokra-asumisen kannattavuus on parantunut suhteessa omistusasumiseen. Toisaalta korkotilanne näkyy myös asuntojen hinnoissa, jotka ovat laskeneet koko maassa kuusi prosenttia. Pienissä asunnoissa laskua on ollut jopa kymmenen prosenttia.

– Luulen, että koroilla ei itsessään ole niin paljoa merkitystä vuokra- ja omistusasumisen väliseen painoarvoon. Nyt haetaan uutta tasapainoa, ja kun on sopeuduttu, asiat jatkuvat totutulla tavalla. Näkisin, että kuitenkin pitkällä aikavälillä omistusasuminen järkevä valinta, Widgren sanoo.

Asuntosijoittajien näkökulmasta pienet asunnot eivät ole enää sellainen rahantekokone kuin vielä pari vuotta sitten. 

Ensiasuntoa ostavienkin kannattaa pitää mielessä, että ensisijainen tavoite on löytää itselleen koti. Mahdollinen tuotto realisoituu vasta vuosien päästä.