Osalla avoimiin kiinteistörahastoihin sijoittaneista sijoitukset ovat olleet jumissa jo useamman vuoden, eikä tietoa tilanteen kestosta ole. Samaan aikaan kiinteistörahastojen arvo on tullut reippaasti alas huippuvuosista.
Tämänhetkisten tietojen mukaan yhteensä kymmenen kiinteistörahastoa on jollakin tavalla rajoittanut, lykännyt tai keskeyttänyt lunastukset rahastoista. Päätös vaikuttaa kymmeniin tuhansiin sijoittajiin ja varoihin miljardien edestä.
Viime kuukausina uudet kiinteistörahastot eivät ole ilmoittaneet lunastusten rajoittamisesta tai keskeyttämisestä, mutta toisaalta laajempaa liikettä lunastusten toteuttamiseksi ei myöskään ole nähty.
– Jonkin verran on kuitenkin positiivisempaa ilmapiiriä, joitakin yksittäisiä lunastuksia on pystytty hoitamaan ja yleisesti kiinteistötransaktioiden määrä on jossakin määrin kasvanut. Emme kuitenkaan pysty sanomaan, että olisi mitään merkittävää muutosta, ja tilanne on edelleen haastava, kertoo Finanssivalvonnan toimistopäällikkö Marko Hovi.
Finanssivalvonnan toimistopäällikkö Marko Hovi Helsingissä 20. elokuuta 2025.Str / Lehtikuva
Ei aikarajaa
Avoimien kiinteistörahastojen hoidettavien varojen korkein taso saavutettiin vuoden 2022 lopussa. Tuolloin hoidettavat varat olivat yhteensä 13,4 miljardia euroa. Ilman vierasta pääomaa sijoittajien sijoitukset eli nettoarvo tuolloin oli vajaassa 10 miljardissa eurossa.
Sen jälkeen rahastojen hoidossa olevat varat ja nettoarvo ovat laskeneet tasaisesti, ja tämän vuoden kesäkuussa hoidettavat varat olivat reilu 11 miljardia ja nettoarvo 7,4 miljardia euroa.
Hovin mukaan varojen kokonaismäärän lasku johtuu tasapuolisesti kahdesta asiasta: kiinteistörahastojen arvot ovat laskeneet ja lunastuksia on ollut selvästi enemmän kuin merkintöjä.
Tällä hetkellä kiinteistörahastot ovat pisimmillään rajoittaneet lunastuksia pian jo kahden vuoden ajan. Lain ja rahastojen sääntöjen mukaan lunastusten keskeytykset ovat lähtökohtaisesti mahdollisia eikä niiden kestolle ole määritetty suoraan enimmäiskestoa, mutta keskeytysten tulee kuitenkin olla väliaikaisia.
– Valitettavasti lunastajien näkökulmasta tällaista takarajaa ei suoraan ole eikä Finanssivalvontakaan voi sellaista asentaa. Toisaalta laki sanoo myös, että lunastukset tulee hoitaa viipymättä, Hovi kertoo.
Joissakin ETA-alueen jäsenmaissa on rajoitettu sitä, miten usein vastaavat rahastot voivat olla auki.
Toisaalla on keskusteltu myös, pitäisikö kiinteistörahastojen huolehtia siitä, että niillä on riittävä osuus omaisuudesta myös likvidejä varoja, jos rahastoja markkinoidaan kuluttajille.
Hovin mukaan Finanssivalvonta (Fiva) teki kiinteistörahastojen arvostuksia koskevat tarkastukset alkuvuonna. Tämän lisäksi Fiva tekee jatkuvaa valvontaa ja seuraa erityisesti lunastuksia rajoittaneiden tai keskeyttäneiden rahastojen ja yhtiöiden tilannetta.
Keskeytys jatkuu
Toukokuussa uutisoitiin, että Finanssivalvonnan suorittamassa tarkastuksessa havaittiin, kuinka OP:n Vuokratuotto-kiinteistörahaston riippumattomuus on voinut vaarantua. Salkunhoidossa työskentelevällä OP:n analyytikolla oli merkittävä rooli rahaston varojen arvostuksen tarkastuksissa.
OP-Vuokratuotto- ja OP-Palvelukiinteistöt-sijoitusrahastojen merkinnät ja lunastukset jäädytettiin vuodenvaihteessa.
OP Rahastoyhtiön toimitusjohtaja Juha Takala vastaa STT:n kysymyksiin sähköpostitse.
Takalan mukaan lunastusten keskeyttäminen tehtiin poikkeuksellisen markkinatilanteen takia eikä sillä ole mitään yhteyttä Fivan tarkastukseen tai rahastojen arvostusprosessiin.
Kiinteistömarkkinan varovaisen elpymisen myötä viime vuoden jälkipuoliskolla jätetyt lunastustoimeksiannot voitiin maksaa heinäkuun puolivälissä. Nämä kaikki lunastukset toteutuivat suunnitellusti, Takala kertoo.
Hänen mukaansa markkina on yhä poikkeuksellinen. Siksi kiinteistörahastojen lunastusten ja merkintöjen väliaikaista keskeytystä jatketaan toistaiseksi.
– Käynnistämme toimeksiannot välittömästi, kun isommilla, kiinteistöistä koostuvilla omaisuuserillä on taas mahdollista käydä kauppaa markkinoilla niin, että se on rahastojen sijoittajien etujen mukaista, Takala sanoo.
Finanssivalvonnan tarkastuksessa havaittujen ongelmakohtien osalta Takala sanoo, että tilanteeseen on puututtu. Hänen mukaansa salkunhoidossa työskentelevä analyytikko ei osallistu rahaston varojen arvostuksen tarkastuksiin ja yhtiö on tehnyt lisäresursointia, jonka myötä sijoituskohteiden validointilaskelmien otantaa ja laajuutta on kasvatettu.
S-Pankki puolestaan on joutunut rajoittamaan yhden kiinteistörahastonsa lunastusten euromäärää. Yhteensä S-Pankin kuuden avoimen kiinteistörahaston kokonaisvarallisuus oli noin 1,2 miljardia euroa kesäkuun lopussa.
S-Pankki Asunto -erikoissijoitusrahaston lunastuksia on rajoitettu nyt kolmesti, tuoreimman kerran tänä kesänä. Tämä rajoitus koskee viime vuoden loppupuolella ja tämän vuoden alussa jätettyjä lunastustoimeksiantoja, S-Pankin kiinteistörahastojen johtaja Ville Yrjölä kertoo.
Aiemmilla kerroilla lunastukset on toteutettu täysimääräisesti 5 000 euroon asti, nyt 3 000 euroon.
S-Pankin muut kiinteistörahastot ovat sallineet merkinnät ja lunastukset normaalisti. Joskin vuonna 2023 osaan kiinteistörahastoista tehtiin muutos, jonka mukaan lunastuksia niistä voi tehdä kahdesti vuodessa.
Vaikka kiinteistösektorin tilanne on ollut vaikea ja kiinteistörahastoihin tulee enemmän lunastuspyyntöjä kuin merkintöjä, Yrjölän mukaan S-Pankin kiinteistörahastoihin sijoittamisessa on ollut havaittavissa pientä piristymistä. Toki muutaman vuoden takaisista tasoista ollaan vielä kaukana.
