Helsinkiläinen The Hotel Maria -hotelli ei ole houkutellut asiakkaita. Torstaina hotellirahaston sijoittajat saivat tietää, että sijoitusten haihtuminen uhkaa maanantaina.
Urheilulegenda Samppa Lajusen kiinteistösijoitusyhtiö jysäytti torstaina ultraluksushotellinsa sijoittajille musertavan tiedon. The Hotel Maria -hotellin suurin lainoittaja haluaa myydä hotellin, jolloin sijoittajat menettäisivät kaupassa kaikki rahastoon tekemänsä sijoitukset. Ulkomainen lainoittaja haluaa allekirjoittaa sopimuksen viimeistään maanantaina.
STT on nähnyt viestin, joka on lähetetty hotellirahaston sijoittajille. Heille tarjotaan vielä sunnuntaihin asti auki olevia toiveikkaita vaihtoehtoja, mutta palataan niihin jutussa myöhemmin.
Viiden tähden The Hotel Maria sijaitsee Helsingin keskustan tuntumassa Kruununhaassa. Kauniisti valaistun arvorakennuksen aamiaispöydissä on näyttänyt viime ajat hiljaiselta. Hotellin avautuessa joulukuussa 2023 huoneiden hinnat alkoivat noin 400 eurosta, mutta helmikuussa 2025 yhden yön hinta on laskenut alle 270 euroon.
Lajunen loi viime vuoteen asti sijoittajille ja mahdollisille uusille sijoittajille kuvaa menestyksestä, jonka tuotto-odotuksia mikään ei uhannut. Tuottoja ei kuitenkaan ole kuulunut, ja lisäksi asuntosijoittajien rahoja päätyi lupausten vastaisesti hotelliprojektiin, jonka todellista tilaa ei paljastettu. Viime vuoden aikana Lajusen julkisissa esiintymisissä tai hänen rahastojensa verkkosivuilla hotellin tuottotavoite ei muuttunut, vaikka hän tiesi hotellin asiakaspulasta.
Samppa Lajunen ei halunnut perjantaina kommentoida STT:lle tämän jutun tietoja.
Laduilta kiinteistöbisnekseen
Samppa Lajunen on yhdistetyn kolminkertainen olympiavoittaja ja tämän vuosituhannen menestynein suomalainen olympiaurheilija. Hän lopetti uransa jo 24-vuotiaana, opiskeli, kiinnostui sijoittamisesta ja siirtyi kiinteistöbisnekseen.
Hän perusti vuonna 2015 Samla Capital -kiinteistösijoitusyhtiön, jolla on erikseen asuntoihin, toimitiloihin ja hotelleihin sijoittavat rahastot. Sen jälkeen Lajunen otti puhelimen käteensä. Kauppalehdelle Lajunen kertoi vuonna 2019, että hän otti eri paikkakuntien verolistat käteen ja rupesi soittelemaan.
– Myyntipuhe meni niin, että jos sijoitat 500 000 euroa, saat rahat kymmenessä vuodessa kaksinkertaisena takaisin, Lajunen sanoi.
Myyntipuhe toimi, kun samalla Samlan rahastot nauttivat viime vuosikymmenen suotuisista kiinteistömarkkinoista. Nyt Samla Capitalin rahastoissa on yhtiön mukaan noin 400 sijoittajaa.
Rahastojen sijoittajissa painottuvat keskisuomalaiset nimet. Mukana on useita Keski-Suomen verolistojen kärkipään nimiä.
Lajunen on avoimesti puhunut uskostaan, ja hän esiintyy jatkuvasti uskonnollisissa tapahtumissa. Myös sijoittajalistassa on lukuisia liike-elämässä toimivien uskovien verkoston jäseniä.
Huonehinnat 500 euroa?
Samla Capitalin hotellirahasto Samla Hotelsilla on vain yksi sijoitus, The Hotel Maria. Sen kantava idea on ollut tarjota poikkeuksellisen suuria huoneita ja kylpyhuoneita, Helsingin aiemmat huippuhotellit päihittävää palvelua ja amerikkalaista tyyliä, jossa jokainen yksityiskohta on parasta. Lajunen houkutteli hotelliprojektiin sijoittajia puhumalla "ultraluksuksesta", jolle Helsingissä on kysyntää, koska kaupungissa ei ollut yhtäkään sen tason hotellia.
Lajunen markkinoi, kuinka pohjoismaisten luksushotellien keskihuonehinta oli ennen koronaa 400 euroa, laski koronan aikaan 300 euroon ja oli jo vuonna 2022 noussut 500 euroon. Kun vielä aikamme suuria megatrendejä on hänen mukaansa rahan määrän voimakas kasvu, sijoittaminen luksushotellikiinteistöihin oli tuotto-odotusten puolesta järkevämpää kuin koskaan.
Ei kokemusta hotellibisneksestä
Hotellirahastossa oli viime vuoden lopulla 40 sijoittajaa ja suurimmat ulkopuoliset sijoitukset olivat yli miljoona euroa. Isoina sijoittajina olivat muun muassa Ammattiliitto Pro ja Hengityssairauksien tutkimussäätiö. Pesämuna on pitkälti pääkaupunkiseudun ulkopuolelta. Kaupparekisteriin toimitettu sijoittajalistaus sisältää paljon keskisuomalaisten sijoittajien ja yrittäjien yhtiöitä. Pääkaupunkiseudun kiinteistösijoittajia listalla on huomattavan vähän, vaikka hotelli on Helsingissä.
Varovaisuuteen voi olla monta syytä. Lajunen ei ole Helsingissä yhtä tuttu ja tarunhohtoinen urheilusankari kuin kotikulmillaan. Ehkä helsinkiläiset myös huomasivat, että hotelli rakentuu Kruununhaan hieman uneliaalle asuinalueelle pääkaupungin turistialueiden ulkopuolelle. Lajusella ei myöskään ollut kokemusta hotellibisneksestä.
Hotellin avautuessa järjestetyllä toimittajalounaalla Lajunen kertoi Länsiväylän mukaan, että suomalaispankit eivät uskaltaneet lainoittaa hanketta. Lisäksi Helsingin kiinteistöhankkeissa yleensä aktiivisia eläkeyhtiöitä ei näy sijoittajien joukossa.
Muut rahastot mukaan
Hotellirahaston lisäksi myös asuntorahasto Samla Asunnot ja toimitiloihin sijoittava Samla Toimitilat II ovat sijoittaneet hotelliin. Sijoittajille asuntorahastoa on mainostettu toisin. Esimerkiksi Samlan verkkosivuilla Samla Asunnot kertoo yhä sijoittavansa noin puolet rahaston varoista vuokra-asuntoihin yli 50 000 asukkaan kaupungeissa ja noin puolet asuntokehityshankkeisiin kasvukeskuksissa.
Asuntorahaston minimisijoitus on ollut 50 000 euroa, joten sijoittajalistauksessa on paljon muitakin kuin hyvin tienanneiden verolistoilta tuttuja nimiä.
STT pyysi Finanssivalvonnalta Samla Capitalin toimittamat avaintietoasiakirjat, jotka sisältävät tietoa esimerkiksi rahaston ominaisuuksista ja riskeistä. Asuntorahaston syyskuussa 2022 voimaan tullut asiakirja ei maininnut hotellisijoituksia tai varoittanut lainoista muille rahastoille. Seuraavan, lokakuussa 2022 voimaan tulleen asiakirjan mukaan "rahastolla voi olla saamisia muilta Samla Capital Oy:n hallinnoimilta vaihtoehtorahastoilta". Samalla asiakirja kertoi, että rahastolla on jo saamisia hotellirahastolta.
Muutoksen hetkellä rahastossa oli jo huomattava summa asuntosijoittajien rahaa. Vuoden 2022 alussa asuntorahastossa oli sijoituksia yli 18 miljoonaa euroa.
Asuntorahasto ei päässyt irti
Asuntoihin sijoittaneiden rahoja oli kuitenkin päätynyt tulevan ultraluksushotellin rakentamiseen jo selkeästi aiemmin. Asuntorahasto oli mukana vuonna 2020 hankkimassa Kruununhaan kiinteistöä, josta yhden rakennuksen muuttamista asumiskäyttöön harkittiin.
Vaikka rahasto lupauksensa vastaisesti sijoitti hotellihankkeeseen, Lajunen antoi ymmärtää sen olevan vain hetkellistä. Vuoden 2021 Samla Asuntojen ensimmäinen neljännesvuosikatsaus löytyy yhä Youtubesta, ja siinä Lajunen kertoo, että kunhan hotellirahaston rahoitus on järjestetty, asuntorahasto pääsee irti hankkeesta.
– Aikataulu exitille tulee tarkentumaan varmasti ihan lähitulevaisuudessa, Lajunen sanoi videolla.
Exit eli eroonpääsy ei ole toteutunut. Tilinpäätöksen mukaan Samla Asuntojen arvo oli vuoden 2023 lopussa noin 28 miljoonaa euroa. Asuntorahaston selkeästi suurin satsaus oli Samla Hotels, jossa oli kiinni lähes kolmasosa asuntorahaston arvosta.
Finanssivalvonta ei kommentoi STT:lle yksittäisen rahaston toimintaa, vaan puhuu yleisemmällä tasolla.
– Sääntely edellyttää, että olennaisista muutoksista tulee tiedottaa sijoittajia. Olennaisuus tulee arvioida aina tapauskohtaisesti, ja siitä vastaa aina yhtiö, Finanssivalvonnan toimistopäällikkö Marko Hovi sanoo.
Toimitilarahasto riippuvainen hotellista
Myöskään Samla Toimitilat II -rahaston myyntipuhe sijoittajille ei toteutunut.
Vuoden 2021 avaintietoasiakirjoissa rahasto kertoi sijoittavansa pienempiin, pääasiassa 3–20 miljoonan euron kohteisiin.
– Maantieteellinen fokus on pääkaupunkiseudun ulkopuolella olevissa kasvukeskuksissa ja Viron Tallinnassa, mutta sijoitusmahdollisuutta Suomen pääkaupunkiseudulle ei suljeta pois, asiakirjoissa todettiin.
Loppuvuodesta 2021 asiakirjat puhuivat enää kasvukeskuksista yleisemmällä tasolla. Lopulta vuoden 2023 tilinpäätöksen mukaan Toimitilat II -rahaston arvosta yli puolet oli kiinni hotellirahastossa eli yhdessä suuressa hotellihankkeessa Helsingissä. Toimitilarahaston arvoksi vuoden 2023 lopussa määriteltiin noin 27,5 miljoonaa euroa.
Hotellirahaston arvo katosi
Hotellirahaston sijoittajat saivat ensimmäistä kertaa tiedon sijoituksiensa haihtumisesta loppuvuonna 2024. Samla Hotels -rahaston arvo oli sijoittajille toimitetun kolmannen neljänneksen raportin mukaan nolla euroa. STT on nähnyt raportin.
Vielä viime vuoden puolivuotisraportissa eli kolme kuukautta aiemmin hotellirahasto oli määritellyt arvokseen lähes 18 miljoonaa euroa.
Hotelliprojektiin oli raportin mukaan uponnut yli 130 miljoonaa euroa. Ulkopuolinen arvioitsija määritteli The Hotel Marian markkina-arvoksi noin 109 miljoonaa euroa. Kun velkaa oli yli 111 miljoonaa euroa, niin sijoitusten arvoksi jäi nolla euroa.
Lajunen on hyötynyt hotellirahaston aiemmin korkealle määritellystä arvosta ainakin kahdella tavalla. Se on mahdollistanut hotellirahaston ja muiden siitä riippuvaisten rahastojen myymisen sijoittajille, kun merkkejä arvon laskusta ei ole näkynyt.
Toiseksi rahastojen hallinnointipalkkiot on kytketty rahaston arvoon. Alempi arvostustaso olisi alentanut myös hotelliin sijoittaneiden tai lainanneiden asunto- ja toimitilarahastojen arvoa ja siten niiden maksamia hallinnointipalkkioita. Vuonna 2023 Samla Asunnot, Samla Toimitilat II ja Samla Hotels maksoivat yhteensä noin 1,5 miljoonaa euroa hallinnointipalkkioita Samla Capitalille.
Rahasto suosittaa lisäsijoituksia
Palataan vielä hotellirahaston sijoittajille loppuviikolle annettuihin vaihtoehtoihin. STT:n näkemässä torstaina lähetetyssä viestissä sijoittajille kerrotaan, että "operointi on tuottanut tähän asti negatiivista kassavirtaa". Negatiivinen kassavirta tarkoittaa, että kassasta maksetaan enemmän maksuja kuin sinne on tuloja.
Lajusen myyntipuheissa negatiivinen kassavirta ei näkynyt. Lajunen puhui esimerkiksi viime kesäkuussa kasvuyritysten Arctic15 LP Summit -tapahtumassa Helsingissä The Hotel Mariasta. Hän houkutteli sijoittajia yhä kovilla tuotoilla, sillä hotellirahaston tuottotavoite oli pysynyt seitsemässä prosentissa ja tuotto-odotus oli 12,7–19,6 prosenttia.
Finanssivalvonnan Marko Hovi ei ota kantaa Samla Capitalin markkinointiin, vaan kommentoi yleisemmällä tasolla.
– Jos rahastoa tarjotaan uusille sijoittajille, silloin ilman muuta pitää olla viimeisin tieto käytössä ja tuoda kaikki mahdolliset tiedot sijoittajille, Hovi sanoo.
– Myös tilanteessa, jossa rahasto on haasteellisessa tilanteessa tai joutumassa haasteelliseen tilanteeseen, sijoittajille pitää kuvata kaikki oikeat tiedot rahaston tilanteesta.
STT:n näkemän torstain viestin mukaan hotelli on ollut myynnissä ja hotellin suurin lainoittaja haluaa maanantaihin mennessä allekirjoittaa sopimuksen parhaan tarjoajan kanssa. Myyntihinta on niin alhainen, että sijoittajat menettäisivät sijoituksensa kokonaan.
Myynnin vaihtoehtona tarjotaan lainan uudelleenrahoitusta, mikä vaatisi noin 10–12 miljoonan euron lisäsijoitukset. Siihen sijoittamista 12–15 prosentin korolla Samla Capital pitää viestissä parhaana vaihtoehtona. Uusi laina vaatisi myös sijoittajien enemmistön hyväksynnän.
Viestissä luodaan yhä uskoa, että jos sijoittajat laittavat lainaamalla lisää rahaa, niin kassavirta voi nousta alkuperäisten tavoitteiden tasolle. Silloin lisäsijoitukset maksettaisiin tuottoineen takaisin. Viestissä kuvataan tätä kehitystä realistiseksi.