OP:n Vuokratuotto-rahasto suljettiin yllättäen vuodenvaihteessa, joten osuudenomistajat eivät ole voineet lunastaa rahojaan.
Noin miljardin euron OP-Vuokratuotto-rahaston varojen arvostuksen riippumattomuus on voinut vaarantua. Finanssivalvonnan (Fiva) suorittamassa tarkastuksessa havaittiin, että salkunhoidossa työskentelevällä OP:n analyytikolla oli merkittävä rooli rahaston varojen arvostuksen tarkistuksissa, vaikka arvostuksen tulee olla salkunhoidosta riippumatonta.
OP-Vuokratuotto-rahaston kiinteistösijoitukset arvostetaan ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan toimesta. Fivan laatimassa tarkastusraportissa kerrotaan, että OP:n analyytikko oli yhteydessä kiinteistöarvioitsijoihin ja pystyi kommenteillaan vaikuttamaan kiinteistöarvioitsijoiden hinta-arvioihin, vaikka kiinteistöarvioitsija päätti itsenäisesti, ottaako hän huomioon analyytikon kommentit.
Fiva sai tänä keväänä valmiiksi OP:n, Ålandsbankenin ja Titaniumin kiinteistörahastoja koskevat tarkastukset, jotka oli aloitettu viime syksynä. Tarkastuksissa Fiva arvioi, miten kiinteistörahastojen varojen arvostus oli järjestetty. STT sai Fivan tarkastusraportit nähtäväkseen tietopyynnöllä.
OP-Vuokratuotto-rahastoa koskevassa tarkastuksessa Fiva luokitteli suuren merkittävyyden havainnoksi, että salkunhoidossa työskentelevä OP:n analyytikko osallistui rahaston varojen arvostuksen tarkistuksiin.
– Todettakoon kuitenkin se, että meillä ei ole havaintoja, että väärinkäytöksiä olisi tapahtunut. Mutta jo se, että riippumattomuus vaarantuu, on kuitenkin kohtuullisen vakava tilanne, kertoo STT:lle Fivan toimistopäällikkö Marko Hovi.
Hovi korostaa kommentoivansa asiaa yleisellä tasolla. Hänen mukaansa OP:n tapaus ei ole lajissaan ensimmäinen, vaan eri yhtiöiden rahastojen hoidossa on ollut vastaavia ongelmia aiemminkin.
OP:n mukaan Vuokratuotto-rahaston arvo on lähes miljardi euroa ja rahastossa on kymmeniätuhansia osuudenomistajia. Rahasto on perustettu vuonna 2013, ja se on OP:n mukaan Suomen suurin pääosin asuntoihin sijoittava rahasto.
Rahastojen tilanne haastava
Jos rahaston arvoa ei ole arvioitu puolueettomasti, on mahdollista, että rahaston arvo on esimerkiksi liian korkea. Liian korkea arvo tarkoittaisi sitä, että kiinteistörahastosta rahasto-osuuksia lunastavat saisivat ylimääräistä tuottoa eikä rahaston osuudenomistajia kohdeltaisi tasa-arvoisesti. Tässä tilanteessa yhtiö voisi saada myös tarpeettoman suuria hallinnointipalkkioita.
Hovin mukaan hän ei vetäisi johtopäätöstä, että pankeilla on houkutus puuttua kiinteistöjen arvon riippumattomaan arviointiin.
– Vastaavat tilanteet ovat ehkä syntyneet puolivahingossa, eikä ole riittävästi arvioitu riippumattomuuden tulokulmaa. Toki koskaanhan yksittäistapauksia ei voi sulkea pois, Hovi sanoo.
OP ilmoitti yllättäen vuodenvaihteessa, että se keskeyttää tilapäisesti kahden kiinteistörahastonsa rahasto-osuuksien lunastukset. Rahastot ovat OP-Vuokratuotto ja OP-Palvelukiinteistöt, joista osuudenomistajat eivät ole voineet vuodenvaihteen jälkeen vaihtaa omistuksiaan rahaksi.
Rahastojen avaamiselle ei ole kerrottu määräpäivää. Hovin mukaan 11 eri rahastoa on lykännyt tai keskeyttänyt asiakkaiden lunastuksia vuoden 2023 syksystä lähtien.
– Tilanne on edelleen haastava. Emme ole nähneet kevään aikana, että yhtiöt olisivat pystyneet ainakaan kovin merkittävästi hoitamaan lunastuksia. Toki korkojen lasku ja odotukset paremmasta voivat tuoda helpotusta tilanteeseen, Hovi sanoo.
OP ei antanut haastattelua
Liittyvätkö OP:n kiinteistörahastojen säppiin laittaminen ja Fivan kuvailemat ongelmat jollakin tavalla toisiinsa? Sitä STT ei päässyt kysymään, sillä OP ei antanut STT:lle haastattelua aiheesta.
Verkkosivuillaan viime viikolla julkaisemassa tiedotteessa OP kertoo suhtautuvansa viranomaisen palautteeseen vakavasti ja sanoo tehneensä jo valtaosan korjaavista toimenpiteistä.
– Lisäksi tulemme entisestään vahvistamaan OP-Rahastoyhtiön oman arvostustoiminnon resursointia, OP-Rahastoyhtiön toimitusjohtaja Juha Takala sanoo tiedotteessa.
Siihen tiedote ei vastaa, miksi salkunhoidossa työskentelevä OP:n analyytikko oli merkittävässä roolissa rahaston varojen arvostuksen tarkistuksissa.
Muillakin yhtiöillä ongelmia
Hovi kertoo, että Fiva valvoo jatkossakin avoimia kiinteistörahastoja ja seuraa esimerkiksi rahasto-osuuksien lunastusten tilannetta. Fivan tarkastusten löydökset vaativat Hovin mukaan sitä, että yhtiöt tekevät puutteiden korjaamiseksi suunnitelman, jonka Fiva arvioi. Yleisesti ottaen sijoittajille on ilmoitettava kaikista olennaisista rahastoon liittyvistä muutoksista.
Myyntitoimenpiteisiin lunastusten maksamista varten Fiva ei voi yhtiöitä pakottaa, mutta toisaalta lain mukaan lunastukset tulee kuitenkin hoitaa viipymättä. Hovin mukaan kokonaisuus on monimutkainen ja siinä on arvioitava kaikkien osuudenomistajien etua – myös niiden, jotka eivät halua lunastaa rahasto-osuuksiaan juuri nyt.
Fivan tarkastuksissa havaittiin puutteita myös Ålandsbankenin ja Titaniumin kiinteistörahastojen osalta. Tarkastuksista on julkaistu tiivistelmät Fivan verkkosivuilla.