Asuntoa ostavan kannattaa olla vähän nipo. Ellei kurki maton alle ja komeroihin, "yllätyksinä" tulevat viat on maksettava itse. Kuntotarkastukseenkaan ei välttämättä voi luottaa. Myyjä joutuu maksumieheksi lähinnä vain, jos pimittää tietoa.
Oman selustan turvaaminen asuntoa ostaessa ei lähde kaiken nippelitiedon hallitsemisesta vaan aika yksinkertaisesta asiasta: ympärilleen katsomisesta.
– Sen, mitä asunnossa pystyy silmin havaitsemaan, ostajan myös oletetaan havainneen. Jos myöhemmin närää herättävät viat siis ovat olleet silmin nähtävissä, jälkikäteen ei voi vedota niihin, johtava kuluttajaoikeusneuvoja Nina Konu kertoo.
– Esimerkiksi pitkin seinää valunut vesivuoto kyllä jättää jäljen, mutta kannattaa lisäksi kurkata maton alle ja komeroihin sekä koputella kylpyhuoneen laattoja. Usein yleisesittelyn jälkeen on mahdollista mennä paikalle uudemman kerran itsekseen, jos asunnosta haluaa tehdä tarjouksen.
Kaikki tarpeellinen tieto ei toki selviä omin silmin, vaan papereihinkin on perehdyttävä.
– Asunto-osaketta ostaessa on tärkeää selvittää, miten taloyhtiötä on hoidettu. Asiaa avaavat esimerkiksi isännöitsijätodistus, taloussuunnitelma, tilinpäätös ja yhtiöjärjestys. Yhtiökokouksen viimeisimmästä pöytäkirjasta voi selvitä, onko yhtiöön tulossa isompia remontteja. Asunnon sähkönkulutuksesta kertoo energiatodistus.
Kiinteistön ostamisessa on omat kommervenkkinsä.
– Mitä kertoo rasitustodistus tai kiinteistörekisteriote karttoineen? Myykö myyjä kiinteistöä vai määräalaa kiinteistöstä? Onko piha vuokra- vai omistusmaata? Mikä on kiinteistön pinta-ala ja rakennusoikeus? Mitkä pihamaalla sijaitsevat leikkimökit ja huvilat kuuluvat kiinteistöön? Onko alueen käyttöä koskevia rajoituksia? Mitkä maksut tai muut rasitteet tulevat ostajan kontolle? Mitkä ovat keskimääräiset lämmityskustannukset? Ja onhan kyseessä varmasti pientalo eikä vapaa-ajan asunto, Konu luettelee kiinteistön ostajille tärkeitä kysymyksiä.
Kuntotarkastus kohteesta riippuen
Asunnon myyjän ei ole pakko teettää kohteesta kuntotarkastusta. Jos sellainen on tehty, usein kyseessä on suuntaa antava pintatutkimusmenetelmä.
– Esimerkiksi kylpyhuoneen kosteutta laattojen pinnoilta mittaava menetelmä ei kerro, onko kylpyhuoneessa oikeasti kosteutta. Parempaa tietoa saadaan, kun porataan muutama reikä ja mitataan kosteutta syvemmältä. Usein ostajat kuitenkin luottavat pintapuolisiinkin kuntoarvioihin ja huomaavat ongelman vasta, kun vaikka alkavat itse remontoida.
Vaikka poraamalla tehty kosteusmittaus on luotettavampi, myyjällä ei ole mitään velvollisuutta suostua asuntonsa poraamiseen.
– Toki ostaja voi tehdä ehdollisen tarjouksen, jossa asunnon tarkastaminen asetetaan selväksi edellytykseksi kaupanteolle. Ehdollisen tarjouksen ehdot tulee määritellä selkeästi: sovitaan vaikka, että jos korjattavaa löytyy yli 5 000 euron edestä, niin tarjouksesta voi vetäytyä kuluitta. Jos sopimukseen kirjataan epämääräisesti kaupanteon toteutuvan "mikäli mitään merkittävää ei löydy", voidaan alkaa vääntää siitä, mitä sanamuoto tarkoittaa – kun jotain kyllä löytyi, mutta se oli aika pientä.
Konu sanoo, että kuntotarkastuksen kannattavuus riippuu ostajan kannalta siitä, mitä on ostamassa.
– Kiinteistöä hankittaessa on hyvä käydä tarkemmin läpi muun muassa talon ylä- ja alapohja, sillä kaikki mahdolliset rakenteessa olevat viat on tulevaisuudessa maksettava itse, ellei kyse ole myyjän vastuulle tulevasta maakaaren mukaisesta virheestä kiinteistön kaupassa. Asunto-osakkeiden kohdalla taloyhtiö kuitenkin vastaa rakenteissa olevista vioista. Jos kylpyhuoneesta siis löytyisi kosteusongelma, suuren osan kustannuksista hoitaisi taloyhtiö. Toki nekin rahat tulisi kerättyä yhtiövastikkeessa.
– Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös sopia, että rakenteissa olevat viat kuuluvatkin ostajan vastuulle. Käytännössä tämä toteutuu lähinnä pienemmissä taloyhtiöissä, kuten paritaloissa. On siis tärkeää tarkistaa, mitä yhtiöjärjestys sisältää.
Jos kuntotarkastuksessa löytyy ongelma ja tarjous raukeaa, myyjän on jatkossa tuotava tietonsa esille uusille ostajaehdokkaille.
Viat kauppasopimukseen
Kiinteistökaupan kauppakirja on määrämuotoinen ja tehtävä kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Asunto-osakkeen kauppakirjassa ei ole erityistä määrämuotoa.
– Siitä tulisi kuitenkin käydä ilmi ainakin myyjän, ostajan ja asunto-osakeyhtiön nimi, asunnon osoite, asunto-osakkeiden nimet, numerot ja määrät, huoneiston tiedot, talon porras, huoneiden luku ja pinta-ala sekä hinta ja maksuehdot. Tiedot omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohdista ovat niin ikään tärkeät: minä päivänä esimerkiksi yhtiövastike siirtyy ostajan maksettavaksi? Yleensä kauppakirjassa mainitaan myös varainsiirtoveron maksamisesta.
Jos asunnossa tiedetään olevan selkeitä vikoja, myyjän kannattaa kirjata ne yksilöidysti kauppasopimukseen. Näin toimimalla myyjälle ei voida jälkikäteen esittää niihin liittyviä vaateita.
– Asunnon ostajille sanoisin, että on hyvä varata vähän pelivaraa yllättäviä remontteja varten. Se on sitä tärkeämpää, mitä vanhemman kohteen ostaa.
– Lähtökohta käytetyn asunnon kaupassa on, että jos jotain vikaa löytyy, ostaja korjaa sen itse. Myyjälle voi vasta jälkikäteen esittää hinnanalennusvaatimuksen, jos siihen on perusteita.
Kuvat: Colourbox.com
Lue myös Jokakoti: Asuntokaupoista hankala riita – kuka on vastuussa?