Hyvän talokaupan saattaa erottaa tulevasta homehelvetistä vain pätevä kuntotarkastaja. Jotta sellaisen tunnistaa, asunnon ostajan on oltava perillä tietyistä kriteereistä. Osaatko sinä kysyä tärkeät kysymykset ja tunnistaa oikeat vastaukset?
– Kuka hyvänsä voi kutsua itseään kuntotarkastajaksi ja tehdä asuntojen kuntotarkastuksia. Tiedän, että Suomessa jopa linja-autonkuljettaja on tehnyt niin, valvontapäällikkö Esko Lindblad Suomen Sisäilmakeskus Oy:stä sanoo.
Tämä on mahdollista, koska kuntotarkastajille ei ole olemassa laissa säädettyjä pätevyysvaatimuksia.
Jostakin asuntoa ostavan ja kuntotarkastusta teettävän pitäisi kuitenkin tietää, kuka on ”pätevä”. Lindblad kertoo, että parhaiten tähän tarpeeseen vastaa alan asiantuntijajärjestöjen yhdessä muodostama rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyysjärjestelmä FISE.
Kuntotarkastajaa hakevan kannattaa etsiä kirjainyhdistelmää AKK, joka tarkoittaa FISEn myöntämää Asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyttä.
– Jotkut ammatin harjoittajat eivät tosin ole siirtäneet vieläkään pätevyyttään FISEen, koska he pitävät siihen kuluvaa muutamaa sataa euroa pelkkänä rahastuksena. Järjestön ulkopuolellakin siis totta kai on todellisia pientaloammattilaisia, ja toisaalta FISEn tarkastajienkin joukossa on tarkastusten tasossa liikaa vaihtelua.
– Silti hankkisin tarkastajan mieluummin täältä ja katson, että ainoastaan ne, joilla on FISEn pätevyys, ovat päteviä kuntotarkastajia.
Teknisesti pätevällä ei välttämättä pätevyyttä
Rakennustekninen peruskoulutus on yksi kunnon kuntotarkastajan vähimmäiskriteereistä. Koulutus yksinään ei kuitenkaan riitä.
– Oletetaan, että henkilö on saanut rakennusteknisen pohjakoulutuksen eli on vähintään rakennusmestari tai -insinööri ja on vielä lisäksi opiskellut rakennusterveysasiantuntijan lisäkoulutuksen. Tällainen henkilö voi olla teknisesti pätevä tekemään kuntotarkastuksia, mutta silti hänellä ei ole siihen pätevyyttä. Ei, vaikka hänellä on hieman korkeampi koulutus kuin asuntokaupan kuntotarkastajalla.
AKK:n tittelin saadakseen on suoritettava myös pätevyyslautakunnan hyväksymä koulutusohjelma. Lisäksi vaaditaan työkokemusta ja näyttötöitä.
– Homeasioissa kokemus on valttia. Suomessa on ollut eri vuosikymmenillä erilaisia rakennustapoja, joita ei opeteta kouluissa tällä hetkellä. Onko meidän koulutusjärjestelmämme sellainen, että kun on keväällä valmistunut, niin on valmis kutsumaan itseään ammattilaiseksi ja tutkimaan 1960-luvulla rakennetun talon?
– AKK:lla työkokemusta pitää olla joko vähintään viisi vuotta talonrakennus- tai kiinteistöalalta – josta kolme vuotta on kulunut kosteus- ja homevaurioiden arviointi-, tutkimus- ja tarkastustehtävissä – tai vaihtoehtoisesti vähintään viisi vuotta pääsääntöisesti kosteus- ja homevaurioiden selvittämiseen, vaurioiden aiheuttamaan suunnitteluun ja korjaamiseen erikoistuneissa tehtävissä.
Colourbox.com
Vaadittavat kolme näyttötyötä tarkoittavat käytännössä kuntotarkastuksia.
– Nämä kolme tarkastusta kieltämättä tehdään tavallaan epäpätevinä. Mutta jos on yrityksen työntekijä, niin mukana oleva pätevä kollega kyllä opettaa.
– Joskus näyttötöissä on tapahtunut selviä petoksia, on esimerkiksi esitelty jonkun toisen raportti omana työnä. Myöhemmin asia on huomattu, koska allekirjoitusta ei ole muutettu tai raportissa puhutaan tiilikatosta, vaikka kuva on peltikatosta. Tällaisissa tapauksissa FISEn pätevyyslautakunta panee huijarin syrjään.
Hyvää tarkastajaa pitää odottaa
Kun pätevän kuntotarkastajan kriteerit ovat tiedossa, kannattaa alkaa kysellä ja pitää korvat auki.
– Kaikkein parhaimman tarkastajan löytää huhupuheiden perusteella. Hyvä kello kuuluu kauas. Some-keskustelut tosin jättäisin omaan arvoonsa, sillä siellä yritetään mollata kaikkia itseä huonommaksi, Lindblad sanoo.
Kun tarkastajan saa langan päähän, myös häneltä itseltään kannattaa kysellä asioita.
– Milloin tarkastaja on valmistunut? Millaisia töitä hän on tehnyt? On tärkeää, että tarkastaja on ollut tekemisissä nimenomaan pientalojen kanssa. Teollisuustyömailla vastaavana mestarina työskennellyt henkilö ei osaa tutkia pientalojen virheitä ja ominaisuuksia.
– Kannattaa myös muistaa, että pätevyyttä ei omista firma, vaan pätevyyden omistaa ihminen. Ihmiset tekevät niitä tutkimuksia, eivät firmat.
Lindblad huomauttaa, että hyvän kuntotarkastajan löytämiseen on käytettävä aikaa.
– Jostain syystä ihmiset olettavat, että hyvän tarkastajan saa kuin rautakaupan hyllyltä. Sen kun soittaa, että tuletko huomisaamuna seitsemäksi. Jos tarkastaja vastaa, että tulen, voi kysyä, että miksi ehdit niin nopeasti – eikö sinulla ole töitä? Hyvällä tarkastajalla nimittäin on.
– Samaten voi kysyä, miksi kiinteistönvälittäjillä tuntuu olevan hirvittävä kiire painostaa tekemään kauppa nyt heti tänään. Sanotaan, että ”kyllä se kuntotarkastusraportti voi tulla myöhemminkin”. Itse en palkkaisi kiinteistönvälittäjän suosittelemaa kuntotarkastajaa. Kun on tekemässä elämänsä suurinta kauppaa, niin miksi ei saisi itse päättää, kuka ja millä ammattitaidolla homman suorittaa?
Kuntotarkastajalta kannattaa niin ikään kysyä, kauanko aikaa hänellä menee itse työhön.
– Jos hän vastaa, että tunti tai kaksi, niin unohda koko juttu. Pelkästään ison omakotitalon läpi kävelemiseen menee tunti, tutkimiseen kaikkiaan vähintään neljästä kuuteen tuntia. Toinen päivä kuluu raportin kirjoittamiseen. Tiedän, että monet yrittävät supistaa tämän kaiken yhteen päivään hyvän tuoton saadakseen, mutta siinä saa kyllä tehdä pitkän päivän.
Neliöt ja vuodet vaikuttavat hintaan
Kuntotarkastustilanteessa pitäisi Lindbladin mielestä olla läsnä sekä kuntotarkastajan, myyjän että ostajan.
– Kun tarkastaja sitten on tehnyt koko tarkastuksen, niin kaikki osapuolet istuvat pöydän ääreen ja tarkastaja käy kohta kohdalta läpi, mitä hän on missäkin talon osassa havainnut. Kuntotarkastuksessahan ei yleensä avata rakenteita, vaan raporttiin kirjoitetaan, mitä lisätutkimuksia suositellaan. Toki lisätutkimukset voi ja on halvempaakin tehdä samalla reissulla, mutta siihen, saako seinään tehdä reiän, pitää saada myyjän lupa.
– Seuraavaksi tullaan kaikkein tärkeimpään: onko tarkastajalla koulutusta ja ammattitaitoa lisätutkimusten tutkimustulosten analysointiin, vai ottaako hän oppikirjan toiseen käteen ja kirjoittaa sieltä tekstiä raporttiin? Jos tarvittavaa pätevyyttä ei ole, niin kuntotarkastajan tehtävän pitäisi loppua tarkastukseen. Mahdollisia lisätutkimustarpeita varten paikalle tulisi kutsua esimerkiksi rakennusterveysasiantuntija, jonka pitäisi osata tulkita tutkimustulokset oikein.
Voiko kuntotarkastajan hinnasta päätellä jotain tämän pätevyydestä?
– Hulluhan ei ole se, joka pyytää, vaan se, joka maksaa. Pääkaupunkiseudulla 100-neliöisen omakotitalon kuntotarkastus maksaa kuitenkin keskimäärin noin 1500 euroa. Jos neliöitä tai märkätiloja on enemmän, hinta nousee, Lindblad vastaa.
Myös talon tyyppi vaikuttaa hintaan.
– Jos 1940-luvulla rakennettua taloa on laajennettu 1960-luvulla tai vastaavasti 1960–1970-luvuilla rakennettua taloa laajennettu myöhemmin, niin siinä on oikeastaan samassa paketissa kaksi aivan erilaista taloa. Tällöin tutkimiseen menee paljon enemmän aikaa ja tarkastajan pitäisi saada työstään melkein kaksinkertainen hinta.
Kuvituskuva.Colourbox.com
Ostajan avuksi oppaita ja ohjeita
Kannattaako kuntotarkastus tehdä aina asuntokauppojen yhteydessä?
– Miksi ei? Miksi yrittää säästää elämänsä kalleimmassa ostoksessa, kun kauppahintaan nähden pienellä panostuksella saa perusteellisen tiedon vanhan rakennuksen kunnosta?
– Joidenkin mielestä se lisää riitoja, mutta toisaalta Suomessa ei ole yhtään tilastoa siitä, kuinka monta riitaa asuntokaupan kuntotarkastuksella on estetty. Olen nähnyt työssäni senkin, että ostaja on päättänyt olla ostamatta taloa, kun olen kertonut, mitä talosta on löytynyt.
Lindblad suosittelee asunnon ostajia lukemaan Hometalkoot.fin oppaat Tunne talosi, turvaa kauppasi sekä Turvallisempaan talokauppaan. Molemmat löytyvät netistä.
Rakennustietosäätiö puolestaan on laatinut maksulliset, asuntokaupan kuntotarkastukseen perehdyttävät ohjeet kuntotarkastuksen tilaajalle ja suorittajalle. Nimiltään ne ovat KH 90-00393 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Tilaajan ohje sekä KH 90-00394 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Suoritusohje.
– Vaikka suoritusohje on tarkoitettu tekijälle eli kuntotarkastajalle, kehotan asuntokaupan ostajaa lukemaan aina nämä molemmat. Tarkastajaa hakiessa voi kysyä, tekeekö hän tarkastuksen kyseisen suoritusohjeen mukaisesti.
– Kun tarkastaja sitten on tullut paikalle ja kirjoittanut raportin, ostaja voi tarkistaa suoritusohjeesta, onko kaikki suoritusohjeen mukaiset kohdat tarkastettu ja kirjoitettu raporttiin ohjeen mukaisesti. Näistä tahdotaan oikoa, kun yritetään hoitaa homma lyhyemmässä ajassa.
”Erittäin vaikea saada vastuuseen”
Millainen vastuu kuntotarkastajalla on, jos ostetusta talosta myöhemmin paljastuukin jotain mätää?
– Kuntotarkastajillahan ei ole lainmukaista pätevyyttä. Siksi on erittäin vaikea saada tarkastajia vastuuseen ja sanoa, että miksi et tehnyt sitä tai tätä tai tuota. Jos vaikka alapohjasta löytyy hometta eikä tarkastaja ole käynyt tutkimassa sitä, niin tarkastaja voi sanoa, ettei hänellä ollut pääsyä sinne.
– Minun mielestäni raporttiin pitäisi kirjata, jos tarkastuksen yhteydessä ei päästä jonnekin. Jos näin ei ole toimittu, tarkastaja pitäisi voida vetää siitä vastuuseen. Toisaalta usein raportteihin kirjataankin sivulauseena, että ”en päässyt alapohjaan”, ja suomalainen vain lukee sen läpi ymmärtämättä, mitä se tarkoittaa.
Yksi ennakkopäätös on olemassa.
– Itä-Suomen hovioikeudessa tuomittiin pari vuotta sitten ei-pätevä ”kuntotarkastaja”, jolla ei edes ollut rakennusalan tutkintoa. Hän oli veloittanut kuntotarkastuksesta 280 euroa ja joutui hovioikeuden päätöksellä maksamaan yhdessä kiinteistönvälitysliikkeen kanssa korvauksia vajaat 100 000 euroa, josta tarkastajan osuus oli noin 40 000 euroa. Kauppa purettiin, koska se oli ammattitaidottomasti tehty.
Kuvat: Colourbox.com
"Avaamatta rakenteita kukaan ei voi sanoa, mitä siellä sisällä on"
Professori Tuula Putus kertoi homeongelmien terveydellisistä ja taloudellisista vaikutuksista Studio55.fi-lähetyksessä lokakuussa 2014. Katso lähetys alta.
