Vanhan omakotitalon osto-opas

Asuntoa ostaessa olisi hyvä pyytää mukaan rakennusalan ammattilainen, joka todella ymmärtää raportin kieltä ja osaa kääntää sen maallikonkin ymmärtämään muotoon. Muuten käy helposti niin, että ostaja rakentelee mielessään aivan vääränlaisia odotuksia ja tekee perusteettomia suunnitelmia siitä, kuinka kohdetta voisi muuttaa, remontoida ja sisustaa. Sama pätee tietysti myös toisin päin, kun raporttia lähdetään teettämään on syytä huolehtia siitä, että tekijä on oikea ammattilainen eikä lankomiehen serkun tuttava. Kannattaa kysellä suosituksia ja varmistaa useammastakin lähteestä, että kysymys on kuntotarkastuksia aikaisemminkin tehneestä ammattimiehestä. Joka kodin asuntomarkkinat tapasi yhden sellaisen. Hän on rakennusmestari, asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK) Matti Eklund.

"Eihän ostajaehdokas voi purkaa rakenteita selvittääkseen, mitä riskeiksi mainitut seikat oikein merkitsevät, kuinka ne korjataan ja mitä se tulee maksamaan", Eklund huomauttaa.

Vain ammattilainen tietää, mihin eri aikakausien tyypillisissä rakennuksissa pitää kiinnittää huomiota, sillä kullakin on omat, aikakauden rakennusmenetelmiin liittyvät ongelmansa. Vanhoja taloja on laajennettu, korjailtu tai paranneltu menetelmin, jotka puolestaan ovat luoneet omia, tyypillisiä ongelmiaan.

"Esimerkiksi rintamamiestaloissa tavanomaiset ongelmat tulevat vastaan alakerroissa, joita on muutettu asuinkäyttöön: sisäpuoliset lämmöneristykset, ulkopuolen eristykset ja salaojitukset ovat korjaamatta. Ulkoseinien rakenteissa on usein rakennusfysiikan vastaisia ratkaisuja varsinkin silloin, kun on tehty lisäeristyksiä. Hengittävyys on olematon kun höyrynsulut ovat väärässä paikassa ja yläpohjista puuttuu riittävä tuuletus. Vanhoista rakennuksista on myös usein poistettu kantavia seiniä, mikä saattaa johtaa ikäviin yllätyksiin siinä vaiheessa, kun sisustuksen yhteydessä havaitaankin isoja painumia."

Jokin vika tai puute on saatettu mainita tarkastusraportissa, mutta se ei välttämättä riitä kertomaan kaikkea. Eklund mainitsee korkeimman oikeuden päätöksen, jonka mukaan esimerkiksi maininta alapohjassa olevasta kosteudesta ei vielä anna ostajalle riittävää tietoa niin sanotun piilevän virheen laajuudesta ja korjauskustannuksista. Ostajan ei silti kannata tuudittautua siihen uskoon, että myyjä on vastuuautomaatti. Edelleen ryhdytään liian usein käräjöimään korjauksista, jotka eivät missään tapauksessa kuulu myyjän korvattaviksi. Kuluttajavalituslautakunnan – ja viime aikoina myös hovioikeuden – päätökset ovat heijastaneet sitä periaatetta, että myös ostajalta edellytetään normaaliin elämänkokemuksen tuomaa ymmärrystä. Eklund pitää tätä järkevänä ja ottaa esimerkin pesuhuoneista:

"Niissä esiintyvät vauriot eivät yleensä ole vanhassa rakennuksessa merkittäviä, suuria tai kalliita korjata. Parin vuosikymmenen ikäisessä, levyrakenteisessa pesuhuoneessa löytyy säännöllisesti lahoa. Ostajan on ymmärrettävä, että kun pesuhuone on toteutettu sen aikaisilla eristeillä ja rakenneratkaisuilla, niin jonkun runkopuun lahoaminen ei todellakaan ole piilevä virhe. Nykyisillä hinnoilla se ei myöskään ole merkittävä virhe."

Kuntotarkastustakin tähdellisempi saattaisi vanhan talon ostamisessa olla korjaustarvekartoitus: mitä korjataan, kuinka korjataan, kuinka paljon korjaaminen tulee maksamaan.

Virheen laajuuden ja piilevän virheen määrittely saattaisi tulla esiin vaikkapa tilanteessa, jossa todetaan pohjoissivun seinän vaurioituneen jonkin väärän rakennusteknisen ratkaisun takia. Kun purkutöiden yhteydessä todetaan, että itäseinäkin on vaurioitunut eikä sitä ole mainittu raportissa, kyseessä on piilevä virhe. Virheet tulee aina yksilöidä.

Eklund pohdiskelee, johtuisiko ymmärryksen katoaminen pari sukupolvea kestäneestä asumisesta kerrostaloissa: "Kyllä se pitää tajuta, että sadan vuoden ikäisestä hirsitalosta löytyy lahojakin hirsiä ja että putkistot tai peltikatot ovat 50 vuoden ikäisessä omakotitalossa elinkaarensa päässä."

Lisätietoa ja luettelo AKK-tutkinnon suorittaneista tarkastajista löytyy Kiinteistöalan koulutuskeskuksen nettisivuilta:www.kiinko.fi

Tarkastuksen hinta riippuu tarkastajasta ja kohteesta; tyypillisesti voisi varautua esimerkiksi 1000 - 2000 euron kuluun.

Lämpökuvaus paljastaa vuodot

Toinen tärkeä tarkastus on lämpökuvaus, jonka avulla voidaan paikallistaa mahdolliset lämpövuodot. Se suoritetaan +5 asteen tai viileämmässä ulkolämpötilassa, kertoo lämpökuvaaja Pekka Toivonen:

"Ulko- ja sisälämpötilan välisen eron on myös oltava riittävä - vähintään 15 astetta. Jos nämä ehdot eivät toteudu, lämpökuvausta ei voi suorittaa täysin luotettavasti."

Toivonen korostaa, että yleinen käsitys lämpökuvauksen edellyttämästä vähintään -10 asteen pakkasesta on väärä.

"Nykyään käytetään lämpötilaindeksointia, joka mahdollistaa kuvauksen hyvinkin erilaisissa olosuhteissa. Niin sisä- kuin ulkolämpötilat voivat vaihdella melkoisesti, joskin tavoitteena on, että uudiskohteessa sisälämpö olisi vakiintunut 20–22 asteen kohdalle."

Kuvaustyö käy nopeasti ja kamera hälyttää automaattisesti kynnysarvojen alittuessa.

Uudiskohteistakin löytyy ongelmia valitettavan usein ja paljon, Toivonen kertoo. Pysyvä murheenkryyni ovat ikkunanpuitteet sekä varsinaiset ikkunaelementit – ennen kaikkea pystypuitteiden liitokset. Asennustyössä paljastuu jatkuvasti suorastaan alkeellista hutilointia: surullinen esimerkki ovat paikoilleen unohdetut asennuskiilat, jotka ovat tehokkaasti estäneet uretaanin leviämisen. Seurauksena on luonnollisesti ilmavuoto puitteen ja elementin välistä.

Vanhemmassa talokannassa olosuhteet ovat hiukan erilaiset. Kaksikerroksisissa rintamamiestaloissa on painovoimainen ilmanvaihto, jonka seurauksena alakerrassa voi olla alipaine ja toisen kerroksen katonrajassa huomattava ylipaine. Kuvauksen kannalta se tarkoittaa sitä, että alakerta on kuvattava sisältä – ilmavuodothan suuntautuvat alipaineessa ulkoa sisälle – ja yläkerran suhteen on meneteltävä päinvastoin.

Lämpökuvaus on hyvä suorittaa viimeistään silloin, kun lämmityslasku alkaa kasvaa huomattavasti tai ostettavaksi tarjotun rakennuksen lämmityslasku vaikuttaa epäluonnollisen suurelta. Oireet saattavat hyvinkin johtua huomattavista ilmavuodoista. Kuvauksen hinta on tyypillisesti 500–600 euroa.

Myös lämpökuvaus kannattaa antaa ammattilaisen tehtäväksi. Yksi tae kuvaajan ammattitaidosta on VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikan myöntämä sertifikaatti.

Sertifioiduista rakennusten lämpökuvaajista löytyy ajantasainen luettelo osoitteesta:
www.vtt.fi/palvelut

(JKA 15.12.2006)