Olemme parissa edellisessä ohjelmassa käsitelleet putkiremontin hankesuunnittelua, jossa kartoitetaan taloyhtiön ja sen osakkaiden tarpeisiin parhaiten sopivat vaihtoehdot. Päätös putkiremontin laajuudesta ja toteutustavasta tehdään yhtiökokouksessa, joka antaa taloyhtiön hallitukselle valtuudet varsinaisen suunnittelun käynnistämiseen. Suunnittelijan valitsevat hallitus ja isännöitsijä. Niin tehtiin myös Helsingin Kalliossa olevassa esimerkkikohteessamme, asunto-osakeyhtiö Satakalliossa, joka on verraten iso taloyhtiö.
"Tehtiin periaatepäätös putkiremontin tekemisestä seuraavien viiden, kuuden vuoden kuluessa ja varattiin rahat suunnittelun käynnistämiseen," kertoo Jukka Teerimäk i. "Valmisteltiin suunnitteluasiakirjat ja kilpailutettiin suunnittelu, haastateltiin suunnittelutoimistot ja vierailtiin niissä. Lopuksi valittiin sellainen, jolla arvioitiin olevan potentiaalia ja riittävät referenssit näin ison hankkeen toteuttamiseen."
Putki- ja sähkötöitä koskevat suunnitelmat valmistuvat neljässä – viidessä kuukaudessa riippuen taloyhtiön koosta ja remontin laajuudesta. Suunnitteluun kannattaa varata riittävästi aikaa, jotta pystyttäisiin minimoimaan remontin aikana esille tulevat yllätykset. Mitä huolellisemmin ja asiantuntevimmin suunnitelmat on tehty, sitä paremmat edellytykset on löytää putkiremontille paras mahdollinen toteuttaja. Kun suunnitelmat ja niihin perustuvat tarjouspyyntöasiakirjat ovat selkeät, urakoitsijankin riskit ovat pienemmät, mikä näkyy myös tarjoushinnoissa.
Koko, kokemus ja maine painavat valinnassa
Satakalliossa putkiremontti päätettiin tehdä kolmessa vaiheessa. "Eihän kukaan ota viittä vuotta ja näin isoa hanketta kerrallaan", Teerimäki huomauttaa. "Se on jaettu kolmeen osioon." Näiden päätösten jälkeen tuli eteen urakoitsijan valinta: "Lähdettiin siitä, mitkä ovat riittävän isoja ja vakavaraisia. Tutkimme 11–12 suurinta urakoitsijaa, jotka tekevät putkiremontteja ja käytiin alustavat urakkaneuvottelut kahden halvimman kanssa. Tältä pohjalta tehtiin lopuksi valinta." Sekä ensimmäistä että toista vaihetta koskeneen urakkakilpailun voitti NCC.
Urakoitsijaa valittaessa hinta on tietysti tärkeä tekijä, mutta kannattaa pitää mielessä, että halvin ei ole aina paras. Urakoitsijavalinnassa kannattaa painottaa myös laatua ja urakoitsijan kokemusta. Valintaperusteet on joka tapauksessa ilmoitettava selvästi tarjouspyynnössä. Äärimmäisen tärkeää on selvittää myös se, minkälaisen organisaation ja henkilöstön urakoitsija on valmis hankkeeseen laittamaan.
"Urakoitsijan pitää olla riittävän suuri. Sillä on oltava resursseissa varaa, jos jotain odottamatonta ilmenee", painottaa Simo Mäkelä. "Olen itse ollut mukana monessa putkiremontissa vuodesta 1997 lähtien. Parissa tapauksessa oli valittu pieni urakoitsija, joka jouduttiin viimein hakemaan hukkaamiskieltoon. Niissä taloissa tehdään putkiremontti toiseen kertaan – ja osakkaat myös maksavat sen toiseen kertaan."
Tilaajavastuulaki edellyttää seuraavien tietojen hankkimista urakoitsijasta:
– Ennakonperintä- ja alv-rekisteriin kuuluminen
– Erot ja TEL-maksut suoritettu
Vastuu ja valvonta on eriytettävä
"Vastaava mestarihan on aina a ja o tällaisissa projekteissa", Tapio Virta huomauttaa. " Itselläni on muistissa henkilöt, jotka voivat ja pystyvät vetämään tällaista projektia, missä asukkaat ovat mukana. Sellainen vaatii paljon sekä vastaavalta mestarilta että asukaspalveluinsinööriltä, joilla täytyy olla johtoajatuksenaan asukaslähtöinen ajatustapa. Tärkeässä roolissa ovat myös yhteistyökumppanimme, putki- ja sähköurakoitsijat. He ovat olleet mukana aiemminkin, joten tunnemme heidän toimintatapansa."
Putkiremontissa myös putkiurakoitsija voi olla pääurakoitsija, mutta tällöin on taloyhtiön tilaajana kiinnitettävä erityistä huomiota siihen, kuka – tai ketkä – tekee hankkeen muut rakennustyöt. Tämä korostuu varsinkin pinnoitusvaihtoehdoissa: "Perinteisellä tavalla tehdessähän kaikki on opittua ja tiedettyä – on pää- ja sivu-urakoitsija, kaikki asiapaperit ja systeemit toimivat", Vesa Fingerroos sanoo. "Pinnoittamisessa puolestaan kukin urakoitsija toimii itsenäisesti eikä heillä ole välttämättä kumppaneita, putki- ja rakennusliikkeitä,."
Vallitseva käytäntö putkiremonteissa on ollut, että ensin joku sen suunnittelee ja sitten joku toinen sen tekee kokonaisurakkana alihankkijoineen. On odotettavissa, että putkiremonteissakin yleistyvät uudisrakentamisessa käytetyt hankintamallit, joissa suunnittelu ja toteutus nivoutuvat nykyistä paremmin toisiinsa.
"Urakoitsijan mukana olosta aikaisemmassa vaiheessa on se hyöty, että kustannustietous on asukkaiden omien lisä- ja muutostöiden valinnan kannalta aikaisemmin käytettävissä ja aikataulut paremmin selvillä," Atte Stambej sanoo. "Urakoitsijalla on paremmin aikaa valmistautua itse urakan toteutukseen ja samalla saadaan jo suunnittelijoiden käyttöön hänen tekninen tietämyksensä siitä, kuinka urakka todellisuudessa suoritetaan."
Pisimmälle menevässä yhteistyömallissa yritys voi ottaa vastuun paitsi putkiremontin toteutuksesta myös sen suunnittelun kilpailuttamisesta ja ohjauksesta taloyhtiön tavoitteiden mukaisesti. Tämänkaltainen yhteistyömalli voi olla järkevä erityisesti silloin, kun yhdistetään useita taloyhtiön korjaustarpeita samaan hankkeeseen tai kun siihen liittyy lisärakentamista esimerkiksi ullakolle tai taloyhtiön tontille. Olipa toteutusmalli mikä tahansa, putkiremontilla on aina oltava pätevä ja puolueeton valvoja.
"Minun asiakkaani on taloyhtiö", kiteyttää Satakallion remontin valvoja Tomas Andersson. "Tarkkailen sitä, että taloyhtiö ja sen osakkaat, saavat sitä, mitä suunnitelmissa on haluttu ja työ on niiden edellyttämää laatua."
"Ehdoton suositus on se, että valvoja ja suunnittelija eivät ole sama henkilö", Jaakko Laksola painottaa. "Ehdoton suositus on myös se, että ne eivät ole samasta firmasta. Silloin suunnittelijan ja valvojan vastuut selkeytyvät huomattavasti."
Lisätietoja:
Rakentamisen Laatu (RALA) ry:n ylläpitämä rekisteri luotettavista urakoitsijoista: www.rala.fi
(JKA 26.10.2007)