Professori: Kunnat pakkolunastavat maita väärin perustein – "nykytilanne rapauttaa maanomistajien asemaa"

Yksi esimerkki tästä on vantaalainen Saraksen tila, jonka pakkolunastushinta on vain neljäsosan yksityisen ostajan tarjoamasta summasta.

Vantaan kaupungille on myönnetty lupa pakkolunastaa noin 43 hehtaarin laajuinen Saraksen tila, joka on ollut saman suvun hallussa 300 vuotta. Perikunta on kritisoinut päätöstä ja kuvaillut pakkolunastuksia keinoksi paikata kuntien taloutta.

Pakkolunastukseen päädyttiin sen jälkeen, kun Vantaan ja tilan omistavan perikunnan väliset neuvottelut tilan ostamisesta päättyivät erimielisyyksiin tilan maa-alueen arvosta.

10 miljoonasta 2,5 miljoonaan

Perikunta oli aiemmin saanut maista yli 10 miljoonan tarjouksen rakennusyhtiöltä. Tarjous raukesi, kun Vantaa ei antanut lupausta alueen kaavoittamisesta.

Tämän jälkeen kaupunki kuitenkin halusi alueen itselleen 2,5 miljoonalla eurolla. Hinnasta ei päästy sopuun, ja pian Vantaa haki Ympäristöministeriöltä lupaa pakkolunastaa maat juuri kaavoitusta ja asuntotuotantoa varten. Lupa myönnettiin.

Päätöksestä voi vielä valittaa, mutta Vantaan kaupungilta on todettu, että pakkolunastuspäätöksen tukena on korkeimman hallinto-oikeuden (KHO) vuonna 2006 tekemä päätös, jossa KHO vahvisti Porin kaupungin oikeuden lunastaa maa-alueita tulevaa asuntorakentamista varten.

Saraksen tilan perikunnan tueksi asettautunut ympäristöoikeuden emeritusprofessori Vesa Majamaa pitää pakkolunastuksen perusteita heppoisina. Hän sanoo, että pakkolunastuksia tehdään tätä nykyä huomattavasti keveämmin perustein kuin aiemmin. Lisäksi hän uskoo, että KHO:n tapa käsitellä pakkolunastuksiin liittyviä tapauksia on muuttunut vuosien varrella.

Majamaan mukaan maanomistajien omaisuuden suoja on rakoilemassa.

Vantaa perustelee lunastusta maatarpeella

Vantaa on perustellut Saraksen tilan pakkolunastusta sillä, että kaupungilla on hallussaan vain vähän asuntorakentamiseen soveltuvia maa-alueita. Vantaan kaupungin maapoliittisessa ohjelmassa linjataan, että kaupungilla tulisi aina olla tontteja varastossa viiden vuoden tarvetta varten.

Majamaan mukaan maa-alueiden varastoiminen on kuitenkin merkki siitä, että kaupungilla ei ole akuuttia tarvetta maalle.

– Sitä kautta tämä kaikkein pakkolunastuksen keskeisin vaatimus yleisestä tarpeesta jää täyttymättä.

Vielä 1970-luvulla maiden pakkolunastaminen varastoon oli lailla kiellettyä. Majamaan mukaan varastointikielto kuitenkin poistettiin lunastuslaista, sillä asiaa pidettiin itsestään selvänä.

– Ennen nykyistä, vuonna 1975 voimaan astunutta lunastuslakia, laissa oli varastoimiskielto. Jossain välissä kuitenkin katsottiin, ettei sillä ole merkitystä ja että asia on itsestään selvä. Jos maille ei ole akuuttia tiedossa olevaa tarvetta, yleinen etu puuttuu. Pakkolunastaa ei voi kuin yleisen tarpeen vaatiessa.

Majamaan mukaan Saraksen tilan pakkolunastustapaukseen liittyy myös huoli siitä, ollaanko maita lunastamassa ansiotarkoituksessa.

Vantaa haluaa alueen raakamaan hinnalla

Sukutilan omistavalla perikunnalla oli ennen kaupungin pakkolunastusaikeita aiesopimus rakennusyhtiö SRV:n kanssa maatilan kehittämisestä asuinalueeksi. Vantaan kaupunki ei kuitenkaan sitoutunut tulevaan kaavoitukseen ja sopimus kuivui kasaan.

Nyt Saraksen sukutilaa ollaan lunastamassa raakamaan hinnalla. Pakkolunastuksen toteutuessa alueesta maksetaan huomattavasti asemakaavoitettua maata pienempi korvaus.

Kaupungin tavoitteena on kuitenkin kaavoittaa alue asuntotuotantoon, jolloin myös maan arvo kohoaa merkittävästi.

– Kaikki oikeusoppineet Ståhlbergista lähtien ovat sanoneet, ja sitä on pidetty itsestään selvänä, että pakkolunastusta ei voida käyttää ansiotarkoituksessa. Lainsäädäntöä ei ole tarkoitettu sellaiseen, että maita lunastetaan, kaavoitetaan ja myydään markkinahintaan, Majamaa kertoo.

Kimuratiksi asian tekee vielä se, että Vantaan entisellä apulaiskaupunginjohtajalla on kytköksiä rakennusyhtiöön.

– SVR:n ihminen, joka oli maan hinnoitellut ja tehnyt tarjouksen, tuli apulaiskaupunginjohtajaksi Vantaalle. Hän kyllä käänsi takkinsa täysin.

Rakennusyhtiö SRV:n johtajana esisopimuksen allekirjoituksen aikaan toiminut Juha-Veikko Nikulainen siirtyi Vantaan maankäytön ja ympäristön toimialan apulaiskaupunginjohtajaksi vuonna 2012. 

Nikulainen jätti viran yllättäen keväällä 2015 ja siirtyi perustamaan yksityistä asuntokiinteistörahastoa. 

"Tilanne hyvin absurdi"

Majamaa on vakuuttunut, että pakkolunastuksia tehdään nykyään huomattavasti keveämmin perustein kuin vielä noin kaksi vuosikymmentä sitten.

– Kunnat olivat häveliäitä vielä 2000-luvun alussa. Kuntien motiiveja tässä asiassa kyllä epäiltiin, mutta sieltä ei koskaan myönnetty mitään. Nyt esimerkiksi Vantaan maapoliittisessa ohjelmassa on kirjattu ihan paperille, että kaupunki haluaa monopolin maamarkkinoilla. Tilanne on kyllä hyvin absurdi.

Kaupungin maapoliittiseen ohjelmaan on kirjattu, että Vantaan tavoitteena on nostaa maaomistus 60 prosenttiin.

Pakkolunastuksissa tapahtunut muutos ei johdu Majamaan mukaan kuitenkaan lainsäädännöstä, sillä lunastukset perustuvat jo 1970-luvulla kirjoitettuun lainsäädäntöön.

Hänen mukaansa lakeja on ryhdytty soveltamaan viime vuosikymmenten aikana tavalla, johon Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on puuttunut muualla Euroopassa.

– Siinä on taustalla ideologisia ajatuksia. Korkein hallinto-oikeus on siunannut ja hyväksynyt tämän menettelyn. Se ei kiinnitä mitään huomiota siihen, kun valitetaan lunastusluvasta tai siitä, että sitä käytetään vieraassa tarkoituksessa.

– Se on harkintavallan väärinkäyttöä. Kaikista ruminta, mitä hallinnossa tehdään, on kun lakia sovelletaan muussa tarkoituksessa kuin se on annettu.

Nykytilanne rapauttaa maanomistajien asemaa

Aalto-yliopiston talousoikeuden professori Ari Ekroos on Majamaan kanssa osittain samoilla linjoilla suomalaisen pakkolunastuskäytännön erikoisuudesta.

– En tiedä voidaanko puhua suoraan [vallan] väärinkäytöstä, mutta meidän tulkintamme on Suomessa tässä asiassa hyvin liberaali.

– Suomessa ei ole annettu vahvaa merkitystä yleisille, suorastaan yleismaailmallisille lunastamista koskeville periaatteille, jotka on meilläkin lunastuslakiin kirjattu. Niille ei ole annettu Suomessa tuomioistuimessakaan merkitystä.

Myös Ekroosin mukaan nykyiset käytännöt rapauttavat maanomistajien asemaa. Hän ei osaa sanoa, miten tilanteeseen ollaan päädytty. 

– Sitä on hyvin vaikea sanoa. Se on vain mennyt sellaiseksi. Tuomioistuimet eivät anna oikeussuojaa yksityisille maanomistajille. Se on tulkintaa.

– KHO:n käytäntöä on vaikea saada muuttumaan, ellei [Euroopan] ihmisoikeustuomioistuimesta tai jostain tule ratkaisua, jonka myötä se muuttuisi.

Majamaa puolestaan kertoo keränneensä useita eurooppalaisia esimerkkitapauksia, joissa Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on katsonut, että yksityisten omistamia maita on pakkolunastettu väärin perustein.

– Euroopan ihmisoikeustuomioistuin ei puutu ratkaisuun, jolla maita on lunastettu, mutta se on määrännyt valtioita maksamaan huomattavia korvauksia yksityisille maanomistajille.

– Se on katsonut, että julkisen vallan ja yksityisen omistuksen välillä ei vallitse kohtuullinen tasapaino.