Loft-asuntoja vanhaan teollisuusrakennukseen tai kauppakeskus entisiin toimistotiloihin? Tämä saattaa pian olla Suomessakin entistä tutumpaa rakentamista, sillä tyhjillään seisoville rakennuksille kaivataan hyötykäyttöä. Käyttötarkoituksen muutos ei ole pieni projekti, mutta se kääntää kiinteistön tuottamat tappiot voitoksi.
Erityisesti pääkaupunkiseudulla on nyt melko erikoinen tilanne kiinteistöjen suhteen. Uutta rakennetaan jatkuvasti, mutta samanaikaisesti on tyhjän panttina jopa miljoona neliötä vanhaa toimistotilaa ja teollisuuskiinteistöjä. Tiloihin voitaisiin rakentaa esimerkiksi asuntoja, hotelleja tai kauppakeskuksia.
– Tyhjillään oleva rakennus tuottaa omistajalleen vain kustannuksia ja sen arvo ja kunto laskevat koko ajan, muistuttaa konsultti ja arkkitehti Anna Kyyhkynen Pöyryltä.
Pääkaupunkiseudun tyhjistä neliöistä saataisiin rakennettua esimerkiksi 10 000 uutta asuntoa ja samalla katettaisiin kahden vuoden asuntotarve. Palveluasuntoja voitaisiin rakentaa enemmänkin, sillä asuntojen keskimääräinen koko on yleensä tavallisia asuntoja pienempi.
Tyhjillään seisovien rakennusten ottaminen käyttöön parantaa paitsi niistä saatavaa tuottoa, myös alueen elinvoimaisuutta. Renor Oy:n toimitusjohtaja Timo Valtosen mukaan paikalliset asukkaat suhtautuvat muutoksiin pääsääntöisesti innostuneesti.
– Alussa saattaa olla haasteellista tottua siihen ajatukseen, että rakennuksen käyttötarkoitus muuttuu. Esimerkiksi vanha teollisuusrakennus saattaa olla monen ihmisen entinen työpaikka. Mutta kun silmät avautuvat, ollaan tyytyväisiä, että rakennukselle annetaan uusi elämä.
Ympäristö sanelee käyttötarkoituksen
Kiinteistön muuttaminen uuteen käyttöön on monitahoinen projekti, jossa saattaa vierähtää helposti useampikin vuosi. Kestoon vaikuttaa muun muassa se, tarvitaanko kaavamuutosta.
– Käyttötarkoituksen muuttamista ei pidä arvioida ainoastaan teknisenä suorituksena. Siinä pitää ottaa huomioon muun muassa se, miten kiinteistökohteet sijaitsevat rakennetussa ympäristössä, millainen kiinteistö on kyseessä ja millaisella asemakaava-alueella se sijaitsee, Timo Valtonen luettelee.
Kiinteistön käyttötarkoituksen muuttaminen alkaa lähtötilanteen selvittämisestä: missä kunnossa rakennus on, kuinka paljon on korjausvelkaa, millaisia talotekniset ratkaisut ovat ja kuinka muuntojoustava rakennus on. Uuden käyttötarkoituksen sanelee pitkälti ympäristö.
– Tulevan käytön pitäisi tukea ympäröivän alueen toimintaa ja täydentää kaupunkirakennetta. Jos esimerkiksi rakennetaan asuntoja, lähellä olisi hyvä olla päiväkoteja ja kouluja, kaupan palveluita sekä julkisen liikenteen yhteyksiä. Kauppakeskuksen ympärillä puolestaan pitää olla hyvät liikenneyhteydet, Anna Kyyhkynen sanoo.
Muutoksen kannattavuus riippuu siitä, millaisia tuottoja uudesta käytössä saataisiin. Projektin alussa selvitetään myös se, millaista vuokratasoa on odotettavissa ja onko markkinatilanne sellainen, että vuokralaisia olisi ylipäänsä saatavissa.
Miksi toimistotiloja ja teollisuuskiinteistöjä on niin paljon tyhjillään?
- Rakennuksen ominaisuudet: vanhat rakennukset eivät välttämättä enää vastaa nykykäyttäjien vaatimuksia ominaisuuksiltaan ja olosuhteiltaan.
- Sijainti: rakennuksen sijainti on saattanut muuttua huonoksi liiketoiminnan kannalta. Useimmat käyttäjät haluavat tilat hyvien liikenneyhteyksien varrelta.
- Tarpeellisuus: esimerkiksi toimistorakennus saattaa käydä liian isoksi ajan mittaan. Työ on muuttunut liikkuvammaksi ja työtilojen käyttö on aikaisempaa tehokkaampaa, joten samalle työntekijämäärälle riittää pienempi neliömäärä.
(MTV3)