Asunto-osakeyhtiössä ylintä päätäntävaltaa käyttää tunnetusti yhtiökokous. Sen päätösten toteuttamisesta vastaavat yhteistyössä taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä. Molempien tehtävänä on valvoa osakkeenomistajien etua. Isännöitsijä puolestaan toimii asunto-osakeyhtiössä toimitusjohtajana - hänet voi rinnastaa normaalin yrityksen toimitusjohtajaksi.
- Asuntoyhtiönlain mukaan isännöitsijä hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Lisäksi hän huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja taloudenpito on luotettavalla tavalla järjestetty, täsmentää Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistyksen lakimies Simo Vihemäki.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole tarkemmin määritelty, mitä kuuluu juoksevaan hallintoon. Isännöitsijän tärkeimmät tehtävät on kirjattu Suomen Kiinteistöliiton laatimaan isännöitsijän tehtäväluetteloon.
Juokseva hallinto voidaan jakaa kolmeen eri osaan: yhtiön talousasioihin, jotka ovat kirjanpidollisia tehtäviä, teknisiin tehtäviin - kiinteistön silmämääräistä kunnon ylläpitämistä ja kiinteistön huollon seurantaa - ja kolmanneksi hallintoasioihin, joita ovat esimerkiksi kokousjärjestelyt ja sopimusasioiden valvonta.
- Kaiken edellytys on se, että isännöitsijä ja hallitus toimivat yhteistyössä ja puhaltavat yhteen hiileen, Vihemäki korostaa.
Olisikin ensiarvoisen tärkeää, että silloin kun yhteistyöhön ryhdytään isännöitsijä ja yhtiön hallitus sopivat pelisäännöistä yhtiön hallinnon hoidossa. Näin ei tule missään tilanteessa epäselvyyttä siitä, onko isännöitsijä ylittänyt valtuuksiaan hallitukseen nähden.
Keskeinen rooli
Isännöitsijän rooli taloyhtiössä on niin keskeinen, että isännöitsijää valittaessa on syytä kiinnittää huomiota moneen tekijään. Ei kannata tuijottaa yksinomaan hintaan vaan on pyrittävä sellaiseen kokonaispalvelun tasoon, että yhtiön asiat tulevat todella hoidetuiksi ammattitaitoisesti. Isännöitsijän on pystyttävä välittämään tietoa sekä osakkaille että esimiehelleen - eli hallitukselle.
- Ensinnäkin isännöitsijätoimiston tulisi sijaita suhteellisen lähellä sitä taloyhtiötä, jota isännöitsijä ryhtyy isännöimään, Vihemäki muistuttaa.
- Toiseksi isännöitsijällä on oltava riittävä ammattitaito. Auktorisoitu isännöitsijätoimisto pystyy yleensä hoitamaan toimitusjohtajan tehtävät yhtiössä ammattitaitoisesti. Ja kolmanneksi isännöitsijätoimistolla on oltava riittävät resurssit asioiden hoitamiseen. Samanaikaisesti ei saa olla liian monta taloyhtiötä samanaikaisesti isännöitävänä.
Ensisijaisesti yhtiön tulisi itse selvittää omat tarpeensa, ennen kuin voidaan lähteä kartoittamaan isännöitsijätoimistoita. Ja on pohdittava, onko toimistolla edellytyksiä ottaa uusia asiakkaita vastaan.
Isännöitsijän onnistumista työssään voidaan mitata monella tapaa. Tärkeää on tietysti se, että yhtiön budjetti pitää. Ratkaisevan arvosanan antavat kuitenkin asukkaat ja osakkaat.
- Viime kädessä tärkein mittari on osakkaiden hymyn leveys yhtiökokouksessa, kiteyttää Vihemäki.
Hyvä isännöitsijä on ammattitaitoinen, yhteistyökykyinen ja itseään jatkuvasti kehittävä kumppani jonka avulla varmistetaan, että asunto-osakkeiden arvo säilyy mahdollisimman hyvänä. Suhdanteista riippumatta.