Meille on tullut asunto-osakeyhtiön autopaikkoja koskeva kysymys. Kysyjä kertoo, että yhtiössä on 70 huoneistoa mutta vain 18 autopaikkaa.
Varsin tyypillinen tapaus kaupungissa - ja myös sellainen, joka usein herättää tiukkaakin keskustelua yhtiökokouksissa.
Mikä on oikeudenmukainen tapa jakaa autopaikat tämmöisessä tapauksessa?
Vastaava lakimies Anu Kärkkäinen Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys ry:stä:
"Ensinnäkin todettakoon, että autopaikkojen riittämättömyys on hyvin yleistä asunto-osakeyhtiössä varsinkin isojen kaupunkien keskusta-alueilla.
Mikäli taloyhtiön autopaikat ovat yhtiön hallinnassa, taloyhtiö päättää itse niiden jakamisesta. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole määräyksiä autopaikkojen jakamisesta.
Toisaalta asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa rajoittaaa asunto-osakeyhtiölaissa määritelty yhdenvertaisuusperiaate. Se tarkoittaa sitä, että samassa asemassa olevia osakkaita on kohdeltava samalla tavoin.
Kun autopaikkoja ensimmäisen kerran jaetaan, olisi hyvä jakaa ne halukkaiden kesken arpomalla ja tämän jälkeen muodostaa jonotuslista, johon ilmoittautuvat kaikki halukkaat osakkaat ja asukkaat. Kun autopaikkoja vapautuu esimerkiksi myynnin yhteydessä tai vuokralaisten muuttaessa muualle, jonotuslistalla ensimmäisenä oleva siirtyy seuraavaksi autopaikan haltijaksi.
Jonotuslistaa tulisi pitää sillä tavalla, että siinä ovat ensimmäisinä talossa asuvat osakkaat ja talossa toimintaa harjoittavat liikehuoneiston tai toimiston osakkaat.
Järjestyksessä seuraavana olisivat talossa asuvat vuokralaiset ja muualla asuvat osakkaat. Mikäli autopaikkoja vielä senkin jälkeen jäisi vapaaksi, ne voidaan antaa osakkaiden kakkos- tai kolmoispaikoiksi. Ja jos tilanne olisi niin onnellinen, että ihan jos vielä niin onnellinen tilanne olisi, että senkin jälkeen paikkoja olisi, niin niitä voitaisiin sitten vuokrata ulkopuolisille."
Osakkaat ovat siis tavallaan ensisijaisemmassa asemassa kuin vuokralaiset?
"Kyllä."
Ja jos muuttaa vanhaan taloyhtiöön, jossa tätä niukkuutta on jo jaossa, niin tavallaan joutuu joka tapauksessa jonotuslistan viimeiseksi?
"Kyllä, näin on."
Kuka sitten päättää asuntopaikkojen jaosta?
"Tavanomaiseen hallintoon kuuluvana asiana se kuuluu asunto-osakeyhtiössä hallitukselle. Mikään ei kuitenkaan estä viemästä näitä autopaikka-asioita periaatteellisella tasolla yhtiökokouksen päätettäväksi, koska yhtiökokouksella on kuitenkin yleistoimivalta. Isännöitsijä hoitaa taloyhtiössä käytännön toimet: huolehtii siitä, että paikat tulevat vuokratuksi, perii vuokrat ja ylläpitää jonotuslistaa."
Autopaikkojen riittävyyden lisäksi keskustelua herättää aina myöskin niistä perittävä hinta. Onko olemassa jotain yleistä periaatetta siitä, minkä suuruista vuokraa autopaikoista pitää tai saa periä?
"Asunto-osakeyhtiön toimialanahan on asumisen ja asumiseen liittyvien palvelujen tarjoaminen osakkaille. Näin ollen autopaikoista perittävän vuokran ei ehkä tulisi olla mitään käypää markkinavuokraa, mutta kuitenkin sellainen, että sen tulisi kattaa mahdollisesta sähkönkulutuksesta aiheutuvat kulut ja oma osansa piha-alueen hoidosta aiheutuvista kustannuksista - lumen luonnit ja sellaiset.
Sitä on tietysti vähän vaikea määrittää, mutta joka tapauksessa osakkailta voidaan periä vähän pienempää vuokraa kuin muilta."
Tarkoittaako "muu taho" tässä tapauksessa vuokralaista?
"Vuokralaisten tai muualla asuvien osakkaidenkin voidaan ehkä katsoa kuuluvan tähän ryhmään."