Uusi asunto-osakeyhtiölaki aiheuttaa muutoksia taloyhtiöissä

Uuden lain myötä muuttuvat merkittävimmin ne pelisäännöt, jotka koskevat hissin rakentamisesta aiheutuvien kustannusten jakamista eri osakkaiden kesken.

–Heinäkuun ensimmäisen päivän 2010 jälkeen ei voi enää tehdä sellaisia hissipäätöksiä, joissa kustannukset jaetaan vastikeperusteella. Lähtökohta on se, että kustannukset jyvitetään alhaalta ylöspäin siten, että ylöspäin mentäessä maksurasitus kohoaa, selvittää Suomen Kiinteistöliiton päälakimies Anu Kärkkäinen.

Periaatteessa hissikustannukset voidaan edelleenkin jakaa vastikeperusteella, mutta se edellyttäisi käytännössä kaikkien osakkaiden suostumusta. Tietyissä tilanteissa osakkeenomistaja voidaan myös vapauttaa hissihankkeesta aiheutuvista kustannuksista. Yksi esimerkki on yhtiö, johon kuuluu sekä rivitalo että kerrostalo. Tällöin rivitalon asukkaat voidaan vapauttaa niistä.

Pitkäjänteistä toimintaa

Uudistuva asunto-osakeyhtiölaki kannustaa - tai pikemminkin pakottaa - taloyhtiöt entistä pitkäjänteisempään toimintaan. Jatkossa taloyhtiön hallituksen on yhtiökokouksessa esitettävä selvitys taloyhtiön kunnossapitotarpeista viiden vuoden sisällä.

–Selvitys esitetään yhtiökokouksessa, mutta remonttipäätöksiä siellä ei välttämättä tehdä. Selvityksen perusteella yhtiö voi myöhemmin esimerkiksi lähteä teettämään kuntotutkimuksia tai vahvistaa yhtiökokouksessa tiukemman korjausohjelman, korjausstrategian tai jonkun pitkän tähtäyksen suunnitelman, Kärkkäinen sanoo.

Korjaustarpeen ennakoimiseksi selvityksen tekijällä tulee olla ymmärrys rakennusosien kunnosta ja iästä. Jos yhtiön hallinnossa on isännöitsijä tai riittävän rakennusalan asiantuntemuksen omaava tekninen isännöitsijä tai hallituksen jäsen, he voivat tehdä sen mutta jos sellaista ei yhtiöstä löydy, tulee kääntyä ulkopuolisen asiantuntijan puoleen.

Olipa kyseessä asiantuntijaselvitys tai kuntoarvio, sen kautta saadaan esitettyä hallituksen näkemys korjaustarpeesta viidelle vuodelle eteenpäin.

Uudet taloyhtiöt selviävät helpommalla

Uusissa taloyhtiöissä selvitään hiukan vähemmällä. Uusissa taloyhtiössä ei ole järkevää ryhtyä tekemään kuntoarviota, vaan huolehditaan siitä että takuukorjaukset tulee suoritettua asianmukaisesti. Vuoden 2000 jälkeen rakennetuissa taloissa on velvoite huoltokirjan pitämisestä, ja niissä voidaan todeta huoltokirjan mukaisten toimien suorittaminen.

Päätös kunnossapitotarpeiden selvittämiseen mahdollisesti tarvittavista varoista on syytä tehdä jo tämän kevään yhtiökokouksessa, vaikka selvitystä edellyttävä lakimuutos tuleekin voimaan vasta heinäkuun alussa.

–Hissin rakentamisesta voidaan tehdä päätös jo kevään aikana, mutta se voidaan panna täytäntöön vasta lain tultua voimaan, Kärkkäinen huomauttaa. Sama koskee yhtiöjärjestysten muuttamista.

WC-istuin kuuluu nyt taloyhtiölle

Kunnossapidon vastuunjaossa taloyhtiön ja osakkaiden kesken on ollut mielenkiintoisia rajapintoja - yksi niistä wc-istuimessa, jonka suhteen yhtiö vastaa nykyisin laitteista ja osakas posliiniosasta. Tähänkin on nyt tulossa muutos: uuden lain mukaan istuin tai wc-laite kuuluvat kokonaan yhtiölle. Yhtiön vastuulle menevät myös vesihanat - sekä yhtiön että osakkaan asennuttamat, jos ne vastaavat yhtiön tasoa. Kullatuista hanoista yhtiö ei vastaa uudenkaan lain aikana.

Asunto-osakeyhtiölain uudistus on kirvoittanut vilkasta keskustelua hallituksen jäsenten vastuusta, jonka on väitetty lisääntyvän merkittävästi.

–Tavoitteena ei ole ollut hankaloittaa hallituksen vastuuta. Mielestäni maallikotkin voivat edelleenkin jatkaa taloyhtiössä huolellisesti toimien. On vain muistettava, että jos on tarvetta käyttää asiantuntijaa, niin pitää myös tehdä - se voi tietysti aiheuttaa kustannuksia, Anu Kärkkäinen tähdentää.

Kaikki myytävät asunnot löydät Jokakoti.fi-asuntopalvelusta.

Juttu on julkaistu alun perin Joka kodin asuntomarkkinoiden kotisivuilla.