Julkaistu 14.10.2009 10:49(Päivitetty 03.02.2010 19:14)
Asunnon myyminen itse vaatii jonkin verran aikaa ja vaivaa. Kun taustatyöt tekee kunnolla, välttyy virheiltä. Suurin ja tärkein päätös on asunnon hinnan määrittäminen.
Asunnon hintaa miettiessä kannattaa ottaa selvää paikallisesta hintatasosta. Liian korkean hinnan pyytäminen voi karkottaa mahdolliset ostajat heti kättelyssä tai asuntosi saattaa jäädä "roikkumaan" myytävänä-listoille, mikä ei ole hyvää mainosta varsinkaan pienellä paikkakunnalla.
Tutki sanomalehtiä ja Internetiä ja muista, että hintapyynnöt ovat pyyntöjä, eivät toteutuneita hintoja. Asuntojen toteutuneita myyntihintoja koskeva hyvä tietolähde on ympäristöministeriön ylläpitämä sivusto http://asuntojen.hintatiedot.fi.
Suhtaudu terveen kriittisesti myös kiinteistönvälittäjien ilmaiseksi antamiin hinta-arvioihin. Houkutellakseen mahdollisimman paljon toimeksiantoja heillä saattaa olla kiusaus antaa potentiaaliselle asiakkaalle (siis myyjälle) liian korkea hinta-arvio.
Ilmoittelu netissä on helppoa
Jokakoti.fi-myynti-ilmoituksia.
Perinteistä lehti-ilmoittelua yleisempää on nykyään ilmoittelu Internetissä.
Netin ylivoimainen etu on mahdollisuus esitellä kohdetta laajasti sekä sanoin että kuvin. Erityisesti kuviin kannattaa panostaa, sillä tutkimusten mukaan ylivoimainen enemmistö asunnonostajista käy tutustumassa kohteeseen netissä ennen kuin lähtee paikan päälle.
Sanomalehteen tehty asuntoilmoitus on lyhyt ja ytimekäs. Mieti huolellisesti, mitä haluat asunnostasi kertoa. Perustietojen, kuten pinta-alan, tontin alan, sijainnin, huoneluvun ja rakennusvuoden lisäksi lehti-ilmoitukseen mahtuu yleensä lyhyt luonnehdinta, jonka sanamuotoon kannattaa kiinnittää huomiota. Netissä kuvailulle on enemmän tilaa.
Jokakoti.fissä asunnon ilmoittaminen on helppoa. Täytä lomakeIlmoita-osiossa.
Ostotarjous
Ostotarjous on ehdottomasti paras saada kirjallisena. Siihen pitää sisällyttää ainakin seuraavat tiedot:
– kohteen yksilöinti, johon kuuluu osakenumerot, yhtiön nimi ja asunnon osoite tai vastaavat tiedot kiinteistöstä
– kauppahinta
– koska kauppa tehdään
– koska asunto vapautuu
– mistä alkaen ostaja vastaa yhtiövastikkeista
– käsirahan suuruus ja maksaminen (tästä voi tehdä myös erillisen paperin, joka toimii myös kuittina)
– perumisesta aiheutuva maksu, sen suuruus ja maksaminen
– sopimusosapuolten yhteystiedot
– todistajien allekirjoituksen nimenselvennyksineen (todistajia ei vaadita, mutta heidän käyttämisensä on hyvä tapa)
Esittely
Jotta koti näyttäisi mahdollisten ostajien silmään viihtyisältä, kannattaa asunto tietysti siivota ennen esittelyä. Asunnon voi myös stailata esittelykuntoon, mikäli siihen on tarpeeksi aikaa ja osaamista.
Pidä kaikki tarvittavat asiapaperit nähtävillä esittelyn ajan.
Myyjä on velvollinen antamaan ostajalle asunnosta kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen. Näitä ovat muun muassa:
– myyjän tiedossa olevat viat
– tiedot asuinalueesta: palveluista, kaavasta ja sen muutoksista
– tieto siitä, onko yhtiössä tiedossa korjauksia tai onko vireillä muita huomattavia hankkeita
Kannattaako asunto remontoida ennen myyntiä?
Yksiselitteistä vastausta tähän ei ole. Yleinen käsitys on, ettei pintaremontti oikein lyö leiville. Ihmisten maku on erilainen: siinä missä itse näet uutuuttaan hohtavan tapetin kauniine kuvioineen, joku toinen haluaa ne välittömästi vaihtaa. Kun kerran olet myymässä vanhaa asuntoa, harva ostajaehdokas kuvittelee näkevänsä uudenveroisen.
Isot perusparannusluonteiset remontit ovat asia erikseen. Saatat silti saada loppujen lopuksi enemmän rahaa myymällä asunnon remontoitavassa kunnossa kuin teettämällä ensin kalliin korjauksen, joka ei ehkä nostakaan myyntihintaa siinä määrin, että maksaisi itsensä takaisin.
Myyjän velvollisuudet asuntokaupassa
(Lehtikuva)
Myyjällä on velvollisuus kertoa ostajalle kaikki tiedossaan olevat asiat, joilla voi olla merkitystä kaupasta tai kauppahinnasta sovittaessa. Hänen on myös esitettävä tarvittavat asiapaperit, kuten kiinteistökaupassa lainhuudatus- ja rasitustodistukset, kiinteistörekisteriote ja kartat sekä piirustukset, rakennusluvat ym. asiakirjat.
Tiedonantovelvollisuus ei rajoitu vain itse kohteeseen, vaan myyjän on kerrottava myös tiedossaan olevat kaavoitusmuutokset, tulevat rakennusrajoitukset ja naapurikiinteistöjen käyttöä koskevat luvat. Jos hän huomaa ostajan saaneen väärän käsityksen jostain yksityiskohdasta, hänen velvollisuutensa on oikaista se.
Jos asunto-osakkeet on pantattu lainan vakuudeksi, kuten yleensä on, myyjän on selvitettävä, millaisin järjestelyin ne saadaan ostajan haltuun kaupanteon yhteydessä. Myyjän tulee huolehtia siirtomerkintöjen tekemisestä osakekirjaan.
Myyjä voi joutua vastaamaan ostajalle sellaisistakin virheistä, jotka ovat olleet kohteessa piilevinä kaupantekohetkellä, vaikka hän itse ei olisikaan ollut niistä tietoinen. Tämän edellytys on kuitenkin se, että asunto on merkittävästi huonompikuntoinen kuin on ollut aihetta olettaa.
Vastuunrajoitusehto "myydään sellaisessa kunnossa kun se on" ei ole pätevä eikä vapauta myyjää vastuusta, jos myöhemmin löydetään puutteellisuuksia. Myyjä voi välttää vastuuta ostajaan nähden ainoastaan yksilöimällä puutteet kaupantekotilaisuudessa.
Asunto-osakeyhtiön vastuulla olevat korjaukset kuuluvat yhtiön tehtäväksi.
Muista myös myyntivoittovero! Ellet ole asunut asunnossa kahta vuotta, joudut maksamaan verottajalle 28 prosenttia myyntivoitosta.
Asuntokauppaan liittyviä asiakirjoja
Valkeakosken asutomessutSuomen asuntomessut
Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistuksessa on eritelty myytävä kohde: huoneiston numero, pinta-ala, osakkeenomistaja ja yhtiövastike. Sen lisäksi se kertoo taloyhtiön keskeiset tiedot, kuten yhtiön tuotot ja menot sekä päätetyt tai varmasti tiedossa olevat korjaukset.
Isännöitsijäntodistuksen liitteenä seuraa nykyisin erillinen energiatodistus. Se on oltava nähtävillä aina kun asuntoa myydään tai vuokrataan.
Tekeillä olevan asunto-osakeyhtiölain uudistusehdotuksen mukaan taloyhtiön yhtiökokouksessa tulee vuosittain käsitellä korjausselvitys, joka sisältää seuraavien 5 vuoden aikana suunnitellut korjaustoimenpiteet. Korjausselvitys päivitetään vuosittain.
Isännöitsijä saa antaa isännöitsijäntodistuksen ainoastaan taloyhtiön osakkaille.
Yhtiöjärjestys
Yhtiöjärjestys on tutkittava huolellisesti, koska se saattaa sisältää hyvin merkittäviä määräyksiä asunnon käytöstä tai luovutuksesta, kunnossapitovastuista tai taloyhtiön lunastusoikeudesta.
Muita asunnon myymiseen liittyviä asiakirjoja ovat asunnon pohjapiirros sekä yhtiön viimeisin tilinpäätös ja mahdolliset muut selvitykset.
Vapaaehtoinen mutta hyvin käyttökelpoinen ja yleistymässä oleva asiakirja on kiinteistön kuntotodistus, joka perustuu taloyhtiössä tehtyyn kuntoarvioon. Lisätietoja: www.kuntotodistus.fi.
Ostotarjous on tehtävä kirjallisena, eikä sitä voi peruuttaa menettämättä käsirahaa. Käsirahan ennakkomaksusopimus toimii kuittina, kun käsiraha maksetaan.
Kauppakirja
Asunnon osto vahvistetaan kauppakirjalla. Siitä tulisi käydä ilmi ainakin seuraavat seikat:
– tiedot myyjästä ja ostajasta (nimet, osoitteet ja puhelinnumerot)
– asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite
– osakkeiden numerot ja määrä sekä huoneiston numero
– tiedot huoneistosta (talo, porras, numero, huoneiden lukumäärä ja pinta-ala)
– hinta ja maksuehdot
– osakekirjojen luovuttamisajankohta
– omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohdat ja milloin yhtiövastike tulee ostajan maksettavaksi
– maininta varainsiirtoveron maksamisesta
Kauppakirja tehdään aina kahtena kappaleena, joista toinen jää ostajalle ja toinen myyjälle.
Jokakoti.fissä voit myydä asuntosi itse, täytä lomakeIlmoita-osiossa.
