Muutostyöt kerros- ja rivitaloasunnossa - vastuut ja pelisäännöt

Olemme suunnittelemassa saunan rakentamista kerrostaloasuntoomme. Se onnistuu laajentamalla kylpyhuonetta vieressä olevaan vaatehuoneeseen. Onko moinen remontti mahdollinen ja miten siinä pitää edetä, ettei tule mitään jälkipuheita ja -vaatimuksia taloyhtiön tai muiden osakkaiden tahoilta?

Voiko kerrostaloasuntoon tehdä saunan laajentamalla kylpyhuonetta vieressä olevaan vaatehuoneeseen? Kysyimme asiaa Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistyksestä. Näin vastasi neuvontainsinööri Martti Mäkinen:

Remontti on täysin mahdollinen. Tämän tyyppisiä ratkaisuja on tehty kerrostaloasunnoissa varmasti tuhansia. Suunnittelijan täytyy kuitenkin olla ammattimies - ja tietysti tekijöidenkin on oltava ammattitaitoisia. Tärkeimmät asiat, joihin pitää kiinnittää huomiota, ovat kosteudenhallinta ja siihen liittyvä ilmanvaihto. Löylyhuoneeseen on laitettava vedeneristykset ja ilmanvaihdon oltava sellainen, ettei seiniin tai lattioille ei pääse kertymään kosteutta.

Lupakäytäntö on tiukentunut viime vuosina. Aikaisemminhan näitä saunoja sai rakentaa isoihin kylpyhuoneisiin - ns. entiseen märkätilaan - ilman viranomaislupaa. Tänä päivänä käytäntö on se, että aina kun uutta märkätilaa tulee, lupa pitää hakea. Vesi- ja viemäripisteitä lisättäessä on oltava ammattilaisen laatima suunnitelma ja toteutuksessa on käytettävä KVV-pätevyyden omaavaa, työnjohtajatasoista putkiliikettä.

Yhtiön valvontaoikeus ei vapauta teettäjää vastuusta

Asunnon sisällä tehtävien muutostöiden oikeudesta ja niihin liittyvästä ilmoitusvelvollisuudesta on säädetty asunto-osakeyhtiölaissa - muutostyöoikeus perustuu lain 77. pykälään. Yhtiöllä on oikeus valvoa työn suoritusta.
Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistyksen lakimies Mia Pujals täsmentää juridista kuviota:

Osakkaan tulee ensimmäiseksi ottaa yhteys yhtiön hallitukseen tai isännöitsijään ja selvittää saunan toteuttamistapa - esittää suunnitelmat ja piirustukset. Hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus valvoa, että muutostyö toteutetaan hyvän rakennustavan mukaisesti ja haittaa tai vahinkoa aiheuttamatta.

Muutostyön teettäjä on velvollinen ilmoittamaan taloyhtiölle muutostöistä, jotka koskevat kantavia rakenteita, eristeitä, vesi- ja sähköjohtoja tai ilmanvaihtojärjestelmää. Tämä ei silti vapauta teettäjää vastuusta edes kaukaisessa tulevaisuudessa:
Valvonnan kautta vastuu ei mitenkään siirry automaattisesti yhtiölle. Jos jälkikäteen havaitaan, että muutostyö on tehty virheellisesti ja sen seurauksena syntyy vahinkoa, muutostyön toteuttanut osakkeenomistaja on edelleen lähtökohtaisesti vastuussa vahingoista.
Niinkin vanhoja vastuita on jouduttu korvaamaan kuin yli kymmenen vuotta sitten toteutettu muutostyö - näyttökysymyksethän tietysti hankaloituvat mitä kauemmin korjauksista on kulunut aikaa.

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole tarkkoja vastuusäännöksiä. Muutostöiden pelisäännöt perustuvat lähinnä oikeuskäytäntöön ja yleiseen vahingonkorvausoikeuteen ja sen tulkintaan. Suomen Kiinteistöliitto onkin esittänyt, että asunto-osakeyhtiölakia nyt uudistettaessa muutostöiden toteutus- ja valvontavastuut kirjataan selkeästi myös lakiin.

Nyrkkisääntönä näissä muutostöissä ja asuntokohtaisissa remonteissa on nyt ja vastaisuudessa joka tapauksessa se, että niiden teettäjä vastaa sekä kustannuksista että laadusta. Tämä kannattaa pitää mielessä, kun remontilleen etsii tekijää.

Rivi- ja kerrostaloasumista koskevia kysymyksiä voitte edelleen lähettää meille alla oleviin osoitteisiin. Asiantuntijamme vastaavat kussakin ohjelmassa yhteen yleisesti kiinnostavaan kysymykseen - yksilöllisempään neuvontaan meillä ei ole mahdollisuuksia.

Viikon päästä aiheena ovat yhä ajankohtaisemmiksi tulleet laajakaista- ja digitv-valmiudet ja niiden hankinnat taloyhtiöissä.

(JKA 26.10.2003)