Vuokra-asuntomarkkinoilla on parempi tilanne kuin pitkään aikaan. Kysyntä ja tarjonta ovat kohtalaisen hyvin tasapainossa. Vuokra-asuntojen saatavuus on parantunut ja laatukin on kohentunut, kun vuokranantajat joutuvat kiinnittämään entistä enemmän huomiota vuokrattavan asunnon kuntoon. Vuokrausehtoihinkin on tullut uudenlaista joustoa.
"Tilanne on kehittynyt aika mukavasti ja erityisesti jotkin isot vuokranantajat ovat tuoneet kuvaan uusia joustoja. Esimerkiksi uusilta vuokralaisilta ei vaadita vakuutta, jos sitoudutaan asumaan yhdeksi vuodeksi", kiittelee pääsihteeri Anne Viita Vuokralaisten Keskusliitosta.
Markkinoiden toimivuuteen on osaltaan varmasti vaikuttanut myös vuokranantajien ja vuokralaisten yhteiset ohjeet hyvästä vuokratavasta. Niissä kuvataan molemmin puolin reilut menettelytavat vuokrasopimuksia laadittaessa ja vuokrasuhteen aikana. Lisäksi korostetaan avoimuutta ja vuorovaikutusta:
"Hyvä vuokratapasuositus on nähdäksemme mennyt markkinoilla läpi jatkuvasti paremmin ja paremmin", toteaa Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Virpi Hienonen.
Yhteisistä pelisäännöistä huolimatta eturistiriidat vuokra-asuntomarkkinoilla säilyvät. Riitoja ratkotaan nykyisin lähinnä käräjäoikeudessa, mutta keveämpikin menettely on tulossa. Ensi maaliskuussa astunee voimaan laki, jonka perusteella vuokra-asuntoriitoja voidaan ryhtyä käsittelemään kuluttajavalituslautakunnassa, joka muuttaa samalla nimensä kuluttajariitalautakunnaksi.
Kuluttajavalituslautakunnan puheenjohtaja Pauli Ståhlberg pitää esitystä periaatteessa hyvänä: "Vuokra-asuntoriidat soveltuvat toimintaamme, koska asuntokauppaa koskevat riidat ovat kuuluneet toimivaltaamme useiden vuosien ajan. Huonevuokra-asiat ovat samaa perhettä."
Ståhlberg toteaa asumisoikeuksien lakkauttamisen jättäneen aikoinaan eräänlaisen oikeusturvatyhjiön, joka nyt tulee täytetyksi. "Tästä on hyötyä sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle sillä tavoin, että he saavat erimielisyytensä käsiteltyä maksutta ja asiantuntevasti. Näin vältytään varmaan monilta tuomioistuinmenettelyiltä. Voidaan myös olettaa, että näiden riitojen arvo on niin pieni, ettei niitä oikein kannata viedä tuomioistuimeen."
Vuokranantajien ja vuokralaisten etujärjestöt eivät kuitenkaan näe muutosta yhtä mielekkäänä. Varsinkin lautakunnan päätösten suositusluonteisuus ja uhka riitojen pitkittymisestä entisestään askarruttavat molempia.
Hienonen perustelee vuokranantajien kielteistä kantaa epäilyllä siitä, onko kuluttajariitalautakunta ylipäätään oikea paikka vuokrariitojen ratkaisemiseen:
"Riidoista on 95 % sellaisia, joissa tarvitaan täytäntöönpanokelpoinen tuomio - toisin sanoen riidellään siitä, että vuokralainen on laiminlyönyt vuokramaksuvelvoitteensa ja joudutaan usein myös hakemaan vuokralaiselle häätöä. Voidaan sanoa, ettei ratkaisusuositus riitä enempää maksamattomien vuokrien kuin häätötilanteiden kohdalla, vaan kyllä siinä tarvitaan käräjäoikeuden täytäntöönpanokelpoinen päätös."
Hienonen epäilee lisäksi käsittelyn kestävän parhaassakin tapauksessa kuukausia ennen ratkaisusuositusta – ja jos sitä ei noudateta, joudutaan joka tapauksessa käräjille. Silloin uusi menettely ei tule missään nimessä nopeammaksi ja edullisemmaksi.
Viita näkee tilanteen hyvin pitkälti samoin: "Toinen meitä kovasti huolettava asia on se, että menettely lautakunnissa on vain kirjallinen. Suullinen olisi paljon nopeampi, yksinkertaisempi ja helpompi molemmille osapuolille. Jossain vakuuden palautukseen liittyvässä riitatilanteessa olisi erittäin hyvä, jos lautakunta voisi järjestää katselmuksen paikan päällä ja käytäisiin nopeasti toteamassa, onko tilanne sellainen, että vuokranantajalla on oikeus pidättää vakuutta vai ei."
Kuitenkin vuokra-asuntoriitoja on tarkoitus ratkaista tulevassa kuluttajariitalautakunnassa kuitenkin vain kirjallisen aineiston perusteella.
Yksi uuden lain merkittävistä muutoksista on ryhmävalitusmenettelyn tulo myös vuokra-asuntomarkkinoille.
"Jos esimerkiksi jokin institutionaalinen vuokranantaja korottaa vuokria tai tekee vuokrasuhteisiin jonkun muun muutoksen, josta aiheutuu erimielisyyksiä, tämä erimielisyys voi olla kaikilla vuokralaisilla hyvin pitkälti samanlainen. Silloin se olisi aivan tyypillinen tilanne, jossa ryhmävalitusmenettelyä voidaan käyttää", Ståhlberg pohtii.
Viitaa kuitenkin arveluttavat kuluttajariitalautakunnan resurssit: " Tavoite on kieltämättä hyvä mutta kun tietää, kuinka paljon meille tulee näihin asioihin liittyviä puheluita, on ihmeteltävä, kuinka kuluttajariitalautakunta aikoo urakasta selvitä. Kyllähän suomalaiset osaavat riidellä! Resurssien pitää ehdottomasti riittää – ja sen jälkeen pitäisi vielä selventää lainsäädäntöäkin sen suhteen, mitkä asiat sinne voi ja kannattaa viedä."
Sekä vuokranantajien että vuokralaisten edustajien mielestä järkevin riidanratkaisutapa olisi kevennetty oikeudenkäynti maistraatin tai käräjäoikeuden yhteydessä. Uusi laki haudannee tämän toiveen ainakin joksikin aikaa. Ratkaisevaa on se, kuinka paljon lisäresursseja kuluttajariitalautakunta toiminnalleen saa.
(JKA 29.12.2006)