Asunnon ostajan ilo saattaa olla pahasti ennenaikainen, jos hän ei ole huomannut asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ja isännöitsijäntodistuksessa olevaa mainintaa lunastuslausekkeesta. Se on luovutusta rajoittava lauseke, jossa on annettu lunastusoikeus joko yhtiölle tai sen osakkeenomistajalle sellaisessa tilanteessa, jossa osake on siirtynyt jollekin yhtiön ulkopuoliselle taholle.
Lakimies Sirkka Terho, Suomen Kiinteistöliitto:
"Eri aikoina näissä intresseissä on ollut erilaisia painotuksia . Vuosisadan alkupuolella on haluttu lähinnä kontrolloida sitä, keitä yhtiöön tulee asumaan ja estää epätoivottujen henkilöiden pääsy sinne. Nykyisin tämmöisestä kuuluu harvemmin - nyt halutaan lähinnä vähän suosia vanhempia osakkeenomistajia, jotka saavat tätä kautta mahdollisuuden hankkia asunto joko sijoituskäyttöön tai vaikkapa vuokrattavaksi omalle lapselle."
Osa lunastuslausekkeista on hyvin vanhoja ja silloin joudutaan selvittämään, mitä lakia niiden suhteen pitää soveltaa: joihinkin sovelletaan jopa vuoden 1895 lakia. Uusimmissa yhtiöissä sovelletaan tietysti asunto-osakeyhtiölakia.
Asuntokaupan lisäksi lunastusoikeutta voidaan käyttää monissa muissakin tilanteissa. Saantotilanteita on erilaisia - esimerkiksi testamentti, lahja tai perintö. Myös pakkohuutokauppa saattaa olla sellainen, eli jos asunto on hankittu sitä kautta, se saattaa olla lunastuksen alainen.
Jos kyseessä on asuntokauppa, lunastushinta on pääsääntöisesti osapuolten sopima kauppahinta. Vuoden 1992 jälkeen perustetuissa yhtiöissä lunastushinta maksetaan hallitukselle, vanhemmissa yhtiöissä sen voi joutua maksamaan suoraan ostajalle.
Ostajan on hyvä tietää, että lunastaja on velvollinen maksamaan vain sovitun kauppahinnan. Eli jos ostaja on ehtinyt ottaa asuntolainan, sen nostamisesta aiheutuvat kulut jäävät hänen vahingokseen. Jos taas saantotilanne on muu kuin kauppa, lunastushinnan määrittely vaihtelee. Voidaan määritellä vaikkapa osakkeen käypä hinta tai jättää se jollakin muulla tapaa arvioitavaksi.
Lunastusaika ilmenee lunastuslausekkeesta. Yleensä se on 14 vrk. Kuinka asunnon ostajan pitäisi menetellä, jos hän toteaa tällaisen olemassaolon. Onko muuta keinoa kuin odotella?
"Lunastuslauseke on melkoinen riski ostajan kannalta, varsinkin jos hän aikoo remontoida huoneistoa. Silloin kannattaa mieluummin odottaa se lunastusaika.
Ongelmanahan on se, että ei ole olemassa mitään hyvitysoikeutta lunastajalta niistä kuluista, mitä remonttiin on mennyt. Toisaalta jos lunastaja katsoisi, että huoneistoa on vahingoitettu - esimerkiksi purettu jotain seinää, jonka hän haluaisi pitää - on tietysti lisäksi sekin riski, että remontoijalle tuleekin vielä vahingonkorvausvelvollisuus."
Jos remontin haluaa välttämättä aloittaa ennen lunastusajan päättymistä, kannattaa selvittää, saisiko lunastukseen oikeutetuilta etukäteen kirjallisen sitoumuksen siitä, että he eivät käytä lunastusoikeuttaan. Pienemmissä yhtiössä sellainen on helpompi saada, isommissa oleellisesti vaikeampaa.
(JKA 27.02.2005)