Kuntotodistus taloyhtiöille – ketkä hyötyvät?

"Kuntotodistuksella tavoitellaan todistusta, joka kertoisi osakkaille ja asunnon ostoa suunnitteleville konkreettisesti ja ymmärrettävällä tavalla, missä kunnossa taloyhtiön keskeiset rakennusosat on", täsmentää Suomen Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen. "Jos verrataan vaikkapa autoon, siinä kerrotaan missä kunnossa on moottori." Hiltusen mukaan pyritään luomaan kuntotodistus, jonka tavallinenkin suomalainen voi ymmärtää. "Siinä kuvataan esimerkiksi rakennusosien kunto asteikolla yhdestä viiteen menemättä kuitenkaan liian syvälle teknisiin yksityiskohtiin."

Toimitusjohtaja Marko Malmivaara (Raksystems Oy) puolestaan korostaa kuntotodistuksen suoraa vaikutusta asunnon arvoon: "Tähdiksi muuttuessaan kuntoarvio muuttuu euroiksi, jolloin sen merkitys valkenee yhtä hyvin asunnon ostajalle kuin omistajallekin."

Samoilla linjoilla on Suomen Vuokranantajien puheenjohtaja Antti Arjanne: "Jos ostat pörssiosakkeen, sinulla on käytettävissäsi hyvä analyysi siitä firmasta. Jos taas ostat taloyhtiöstä osakkeen, siitä firmasta et saa juuri isännöitsijätodistusta kummempaa analyysia – ja isännöitsijätodistukseen sisältyy monia riskejä. Tämä uusi luokitus on selvä parannus."

Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton toimitusjohtaja Jukka Malila näkee uudistuksen erittäin tervetulleena liittonsa toiminnalle: "Tiedon antaminen kuluttajille ja ostajille on yksi päätehtävistämme. Tätä kautta voidaan vähentää harmaata aluetta ja lisätä tietoa, eli päästään mutu-tiedosta kestävämmälle pohjalle."

Taloyhtiön kuntotodistusta on kehitetty juuri nyt erityisesti siksi, että tilanne asuntomarkkinoilla on muuttumassa merkittävästi kiinteistöjen ikääntyessä. Suomen rivi- ja kerrostaloasuntokanta on tulossa siihen ikävaiheeseen, jossa suuressa osassa kiinteistöjä on edessä rakentamisen jälkeen kalleimmat korjausinvestoinnit – julkisivukorjaukset, vesi- ja viemärieristeiden korjaukset ja jatkossa yhä lisääntyvässä määrin energiataloutta parantavat korjaukset.

"Nämä investoinnit voivat merkitä kymmentä, kahtakymmentä tai jopa kolmeakymmentä prosenttia kiinteistön arvosta", Hiltunen muistuttaa. "Silloin on erittäin tärkeä suorittaa oikeat korjaukset oikeaan aikaan ja välttää niitä riskejä, joita yllättäen tehtävistä korjauksista voisi tulla asunnon ostajille tai nykyisille asukkaille."

Vapaaehtoinen taloyhtiön kuntotodistus edellyttää aina sitä, että kiinteistössä on tehty kuntoarvio. Kuntotodistus on itse asiassa kansantajuinen ja kiteytetty tiivistelmä kuntoarvion tuloksista. Kuntoarvio laaditaan jo 15 vuotta olleiden laadintaohjeiden mukaan kolmen asiantuntijan voimin kiinteistössä. Rakenne-, sähkö- ja talotekniikan asiantuntijat laativat kuntoarvioraportin, jossa on arvioitu eri rakennusosien kunto merkitty ja kirjattu havainnot ja toimenpide-ehdotukset. Tämän pohjalta tehdään varsinainen kuntoluokitus – määritellään, kuinka monta tähteä kukin rakennusosa saa. Sitä varten on olemassa hankkeessa laaditut kuntoluokitusohjeet, jotka ovat yhtenevät koko Suomessa.

Kuntoluokitus rakennusosittain voi näyttää esimerkiksi tällaiselta:

Piha **
Perustukset ja runko ****
Julkisivut ***
Parvekkeet *
Ikkunat ja ulko-ovet *****
Katto *****
Huoneistojen märkätilat **
Yleiset tilat **
Lämmitysjärjestelmä **
Vesi- ja viemärijärjestelmä *
Ilmanvaihtojärjestelmä ****
Sähkö- ja tietojärjestelmä **
Hissit ***

Painoarvot kuntoluokituksessa

80 % korjaustarve rakennusosittain
20 % kunnossapidon suunnitelmallisuus

Yleisarvosanaan vaikuttaa siis myös korjaustoiminnan suunnitelmallisuus, jonka yksi keskeinen kriteeri on PT-suunnitelma. Arvion mukaan sellainen on ehkä joka viidennessä talossa.

"Tältä pohjalta laaditaan sitten ohjeessa mainittujen painoarvojen ja laskentakaavojen mukaan yleisarvosana, joka on yhdestä viiteen tähteä. Lisäksi tulee korjaustarvearvio, jossa on arvioitu kymmenen vuoden jaksolle, kuinka suuri korjaustarpeen arvioidaan olevan vuosittain. Lisäksi jokaisen rakennusosan kohdalla on arvio siitä, kuinka paljon menee putkistoremonttiin tai muiden rakennusosien korjaamiseen", Malmivaara erittelee.

Suomen Isännöintiliiton puheenjohtaja Mikko Peltokorpi odottaa todistuksen tuovan helpotusta myös isännöitsijöiden työhön: "Kuntotodistus tulee nyt osoittamaan asuinkiinteistöjen kunnon ja sillä tavalla saadaan avattua omistajien silmät. Siitä pitää sitten työstää se tahtotila, mitä talossa aiotaan oikeasti tehdä – sehän se viime kädessä ratkaisee!"

Kuntoarvion tekeminen maksaa taloyhtiön koosta ja iästä riippuen keskimäärin neljästä 4000–6000 euroa. Kuntotodistuksen osuus tästä on 10–15 prosenttia. Kokonaiskustannus on varsin vaatimaton, jos sitä verrataan vaikkapa asuntojen ja taloyhtiön arvoon. Tavanomaisessa viiden miljoonan euron arvoisessa kerrostaloyhtiössä todistus kuntoarvioineen maksaa vain promillen taloyhtiön arvosta. Jos taloyhtiöllä on kohtalaisen tuore kuntoarvio, kuntotodistuksen tekeminen sen pohjalta tulee vieläkin edullisemmaksi: "Jos olemme tehneet kuntoarvion taloyhtiöön vaikkapa kuukausi sitten, uskoisin kuntotodistuksen hinnan olevan muutaman sadan euron luokaa", Malmivaara arvioi.

Kerromme lisää taloyhtiön kuntoarvioista ja -todistuksesta viikon kuluttua. Silloin keskitymme erityisesti kuntoarvion ja -todistuksen tekijöihin sekä heidän pätevyysvaatimuksiin.

Lisätietoja kuntotodistusjärjestelmästä löytyy myös internetistä osoitteesta: www.kuntotodistus.fi.

Asuntomarkkinat O7 – Paremman asumisen areena
19.-22.4.2007 Helsingin Messukeskus
www.asuntomarkkinat.fi

(JKA 20.4.2007)