Kasvukeskuksien asuntopulan helpottamiseksi on alettu muuttaa vanhojen kaupunkitalojen ullakoita asuinhuoneistoiksi. Tämä on usein helpommin sanottu kuin tehty. Syynä ei ole niinkään rakennustekniikka - tilaviahan näiden vankkojen talovanhuksien vintit ovat - vaan kaupunkikuvan muuttumisen edellyttämä, hidas ja monimutkainen lupamenettely.
Uudet ullakkohuoneistot menevät varmasti kaupaksi huippuhintoihin. Siksi houkutus niiden rakentamiseen on suuri, erityisesti kun monet näistä taloista kärsivät kipeästi hissin puutteesta ja ullakkoasuntojen myynnillä hissihankkeen rahoitus ratkeaa kertaheitolla. Yksistään Helsingin alueella hakemuksia onkin jonossa parikymmentä ja jono on pitenemässä - rakennuslupiin joutuvat ottamaan kantaa rakennusvalvontaviranomaisten lisäksi kaupunginmuseo sekä kaupunginsuunnitteluvirasto.
Tehtaankadun seurantakohteen ullakolle rakennetaan kaksi ulkomitoiltaan samanlaista mutta pohjaratkaisuiltaan paljonkin toisistaan poikkeavaa asuntoa. Yhtiö päätti toteuttaa vuonna 1907 rakennetussa talossa mittavan peruskorjauksen julkisivu- ja kattoremontteineen jonka yhteydessä uusitaan myös osa vanhoista sähköratkaisuista; ullakon muuttaminen asunnoiksi sopi luontevasti jatkoksi. Hissi talosta löytyi jo vanhastaan. Rakennusoikeuden myymisellähän pystytään rahoittamaan mittaviakin korjauksia.
Kai HaarmaCopyright MTV Oy 2002
Taloyhtiön ei kannata itse toimia rakennuttajana kuin jossain harvinaisessa poikkeustapauksessa. Uudenmaan asuntokiinteistöyhdistyksen neuvontalakimies Kai Haarma:
"Yleensä ullakkorakennushankkeen rakennusoikeus kannattaa myydä ulkopuoliselle rakennuttajalle, jolloin riskit ovat vähäisimpiä. On kuitenkin muistettava, että taloyhtiö on viime kädessä se joka rakenteista vastaa, kun ne aikanaan valmistuvat. Uusi ostaja voi siis kääntyä taloyhtiön puoleen, mikäli rakennevikoja ilmenee - toki hän voi kääntyä myös sopijakumppaninsa eli myyjän puoleen.
Taloyhtiö voi päättää ullakon myymisestä yleensä 2/3 enemmistöllä yhtiökokouksessa annetuista äänistä - tämä siksi, että myyminen vaikuttaa väistämättä yhtiöjärjestykseen ja sen muuttamiseen.
Rakennusoikeuden hintaa arvioidessaan taloyhtiön kannattaa muistaa, että myös yhtiölle aiheutuu muutoksesta kustannuksia - esimerkiksi talotekniikan ja LVI:n tuominen ullakolle. Myös rakennuslupa saattaa edellyttää asumisviihtyvyyttä parantavia toimia, jotka voivat aiheuttaa yllättäviä lisäkustannuksia.
Rakennuslupa voidaan hakea vain taloyhtiön nimissä. Yhtiön kannattaakin yleensä valtuuttaa urakan suorittaja tai rakennuttaja hakemaan lupa yhtiön puolesta
Taloyhtiön on erityisen tärkeää kiinnittää huomiota siihen sopimukseen, joka tehdään varsinaisen rakennuttajan kanssa. Sopimuksessa tulee huomioida rakentamiseen liittyvät vastuut, vakuudet ja vakuutukset: on tehtävä tarkka rajanveto siitä, mikä urakassa kuuluu yhtiön ja mikä rakennuttajan vastuulle."
Lupahakemusmenettelyn nopeuttamiseksi kannattaa hankkia tietoa
Päätettyään ullakon rakennusoikeuden myymisestä Tehtaankadun yhtiö pani asian tarjouskilpailuun. Vastausten määrä kertoo markkinoiden tilanteesta: määräajan eli kuukauden aikana tarjouksia tuli pyöreästi sata. Näistä kolme valittiin lähempään tarkasteluun, johon osallistui alan tekniikan asiantuntijoiden lisäksi myös Kiinteistöliiton lakimies.
ullakon sisäkattoaCopyright MTV Oy 2002
Rakennuttaja on syystäkin tyytyväinen - tilaisuutta oli metsästetty pitkään ja tehty työ läpäisi näin lopulta todella tiukan seulan. Työtä hanke on teettänyt enemmän kuin alussa laskettiin. Yhtiö teki päätöksensä loppukesästä, kauppakirja allekirjoitettiin lokakuussa ja marraskuussa käynnistyi rakennusluparuljanssi. Lopullinen lupa saatiin yhdeksän kuukauden odottelun jälkeen: ullakkorakentaminen ei ole pääkaupungissakaan aivan jokapäiväistä ja lausuntoja tarvitaan monelta taholta, joten myös viranomaiset joutuvat miettimään toimintatapojaan. Tehtaankadun kohde tuleekin ilmeisesti toimimaan myös heille tietynlaisena pilottihankkeena omien rutiinien testaamiseen ja kehittämiseen.
Lupien saamisen jälkeen päästiin tekemään urakoitsijasopimuksia. Taloyhtiö oli tarkkana kuten pitääkin, joten jokainen sopimus oli erikseen hyväksytettävä myös heillä. Tarjouksen jättämisestä kului siis suunnilleen vuosi, ennen kuin työt vintillä päästiin aloittamaan. Kokemuksesta viisastuneena rakennuttaja neuvookin tulevia ullakonmuuttajia panostamaan erityisesti arkkitehdin ja rakennussuunnittelijan valintaan ja muistuttaa, että tietoa on saatavissa runsaasti, kun vain muistaa kysyä. Näin lupahakumenettelyn kulkua voi jouduttaa ainakin jonkun verran.
Martti MäkinenCopyright MTV Oy 2002
Rakennustekniikan puolella ullakkorakentamisen keskeisin kohta on vesikatto ja sen kunto. Neuvontainsinööri Martti Mäkinen Uudenmaan asuntokiinteistöyhdistyksestä muistuttaa, että vaikka vanha katto on toiminut hyvin kuivausvintin ja irtaimistovaraston suojana, asunnon kohdalla tilanne on aivan erilainen: " Tässäkin kohteena lämmöneristeet nousevat hyvin lähelle pellitystä. Jos tulee pienikin vuoto, pahan kosteusvahingon vaara on olemassa."
Taloyhtiö päättikin pellittää koko katon uudelleen.
