Asunnon ostajan opas

Kerros- ja rivitaloasuntojen myyjille annetaan monessa mediassa vinkkejä siitä, kuinka asunnosta saa mahdollisimman hyvän hinnan vaikkapa stailaamalla sitä. Vähemmän on ollut tarjolla tietoa siitä, mihin asioihin asunnon ostajien pitäisi kiinnittää huomiota elämänsä tärkeimpiä ja suurimpia kauppoja tehdessään. Tärkeämpää kuin se, miten myynnissä oleva asunto on sisustettu, tulisi olla sen, missä kunnossa asunto on ja kuinka hyvin hoidetussa taloyhtiössä se sijaitsee. Myös juridiset pelisäännöt on hyvä tietää.

– Kun asuntoa ostetaan asunto-osakeyhtiöstä tai muusta yhteisöstä, ostajan ja myyjän väliset vastuut ja velvollisuudet määrittää lähtökohtaisesti asuntokauppalaki, muistuttaa vanhempi lakimies Tiina Hallberg Suomen Kiinteistöliitosta.

– Toisaalta osakkeiden ostamisen jälkeen pelisäännöt määräytyvät asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella.

Tutki yhtiöjärjestys tarkasti

Asunto-osakeyhtiö vastaa pääsääntöisesti rakenteista ja osakas huoneiston sisäpuolisista osista. Tästä voidaan kuitenkin poiketa yhtiöjärjestyksessä, joten Hallberg kehottaa tutkimaan sen tarkasti:

– Siinä on saatettu muuttaa yhtiön ja osakkeenomistajan välistä kunnossapitovastuuta. Esimerkiksi jossain yhtiöissä, joihin se saattaa sopia – vaikkapa pienessä paritaloyhtiössä – voi olla, että osakkaat hoitavat huoneistojaan täysin itsenäisesti eikä niihin puututa millään tavoin yhtiön puolelta. Tästä tulee olla maininta yhtiöjärjestyksessä ja se sitoo myös tulevaa ostajaa.

Yhtiöjärjestyksestä ilmenevät myös osakkailta perittävien yhtiövastikkeiden määräytymisperusteet.

Isännöitsijäntodistus on tärkeä tietolähde

Toinen erittäin tärkeä tietolähde ostajalle on isännöitsijäntodistus.

– Kun se on tehty laajasti, siellä on todella paljon tietoa. Periaatteessa se antaa yhtiöstä kaikki perustiedot. Sieltä käyvät ilmi toisaalta esimerkiksi kaikki yhtiössä suoritetut korjaukset, toisaalta se, mitä ollaan tekemässä – toisin sanoen kaikki päätetyt ja varmuudella tiedossa olevat remontit.

Kuntotodistus kertoo korjaustarpeista

Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan yhteydessä pakollinen. Paljon hyötyä on vapaaehtoisesta kuntotodistuksesta. Neuvontainsinööri Jaakko Laksola Kiinteistöliitto Uusimaasta muistuttaakin tämän hetken kasautuneista korjaustarpeista:

– Valtaosa kiinteistökapasiteetistamme on rakennettu 1960- ja 1970-luvuilla. Siellä on paljon korjausvelkaa, koska rakenteet ovat vanhoja ja jossain vaiheessahan niitä on pakko uusia.

Taloyhtiön korjausvelasta saa parhaan käsityksen taloyhtiön teettämästä kuntoarviosta ja sen pohjalta mahdollisesti laaditusta kuntotodistuksesta, jossa on kuvattu paitsi taloyhtiön vastuulla olevien kiinteistönosien kunto myös niiden korjaussuunnitelmat.

Isännöitsijäntodistuksesta on vastikään ilmestynyt uusi, entistä kattavampi malli. Siinä on nostettu esille monia asioita, joita maallikko ei välttämättä huomaa kysyä asuntokauppatilanteessa. Ne voivat koskea esimerkiksi autopaikkojen jakoperusteita sekä sitä, miten isännöinti ja huoltotyöt taloyhtiössä hoidetaan. Uudistuvan isännöitsijäntodistuksen liitteitä ovat myös kuntotodistus, kiinteistön kunnossapitosuunnitelma ja ensi vuoden vaihteesta lähtien asuntokauppojen yhteydessä pakolliseksi tuleva energiatodistus. Uusi isännöitsijäntodistusmalli on julkaistu KH-kortissa, jota julkaisee Rakennustieto Oy.

Tiedonantovelvollisuus on myyjällä

Lopullinen tiedonantovelvollisuus on kuitenkin aina myyjällä – siinäkin tapauksessa, että isännöitsijätodistuksessa on ostajan mielestä puutteita, Hallberg korostaa:

– Sellaisessa tilanteessa pitää ottaa yhteys myyjään. Myyjä on kuitenkin se, jonka papereihin isännöitsijätodistus kuuluu ja jos siellä on joku ongelmakohta, joka tulee ostajalle yllätyksenä, aivan uutena asiana, hän käy tilanteen läpi ensin myyjän kanssa. Juuri myyjään ostajan on otettava yhteyttä myös silloin, jos hän havaitsee ostamassaan asunnossa puutteita, jotka eivät ostohetkellä osuneet silmiin tai tulleet tietoon.

– Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja mahdollisista vaatimuksistaan mahdollisimman nopeasti. Myyjän vastuu päättyy kahden vuoden kuluttua siitä, kun osakkeen omistaja on saanut ostetun huoneiston hallintaansa. Sen jälkeen on liian myöhäistä.

On hyvä muistaa että nämä myyjän, ostajan ja taloyhtiön vastuuta koskevat pelisäännöt koskevat kaikenlaisia taloyhtiöitä. Olivatpa ne sitten isoja tai pieniä, ammattimaisesti tai amatöörivoimin hoidettuja ja johdettuja.

(JKA 25.4.2008)