Asuntojen hinnat - mikä on suunta?

Huoneistokeskus Oy:n toimitusjohtaja Antti Varheenmaa varoittaa kuitenkin tuijottamasta keskihintoihin:

"Vaikka hintatasossa tietyllä alueella ei ole tapahtunut mitään muutoksia, saattaa keskihintaindeksi kuitenkin osoittaa nousua tai laskua. Keskihintoja ovat madaltaneet huippuhintaisten arvokohteiden kaupankäynnin hidastuminen, perhe- ja sijoitusasuntojen kohdalla sen sijaan on jatkunut varsin vakaa kehitys."

Sijoittajien osuus on ollut 12,5 -14 prosenttia asunnon ostajista - nyt parin vuoden ajan hyvin tarkkaan 14. Normaalien perheasuntojen kysyntää ovat pitäneet yllä verraten alhainen korkotaso ja kuluttajien vahva usko siihen, että oma talous pysyy kunnossa. Yksityinen kulutushan on jatkunut huomattavasti huolettomampana kuin yritysten näkökulmasta voisi odottaa. Kuluttajien käytössä olevat varat ovat kasvaneet aivan kohtuullisesti ja ensi vuoden tupo-ratkaisukin näyttäisi antavan aihetta odottaa, että asumiseen ja korkoihin jää rahaa. Varheenmaa:

"Maksukyvyn suhteen olemme edelleenkin kohtuullisen hyvässä tilanteessa. Vaikka asuntojen reaalihinnat ovat nousseet, ihmisten tulotkin ovat nousseet viime vuosina aika reilusti. Tämä tulotason huomattava nousu selittää pitkälti sen, että asuntokauppa on kasvanut näinkin pitkään näin voimakkaasti."

Myönteisenä näkee tulevaisuuden myös asuntojen rakentaja. Johtaja Olli Salakka, Skanska Oy:stä myöntää, että kauppa on käynyt hyvin koko vuoden. Uusia kohteita on käynnistetty paljon. Rakentajalle väen vaurastuminen näkyy muutenkin:

"Halukkuus ja valmius maksaa laadukkaistakin muutoksista on kasvanut koko ajan. Uuden asunnon ostajat tulevat entisistä omistusasunnoista. He hakevat laatua ja palvelua, ja uuden asunnon valinta osuu merkittävä usein lähelle sitä aluetta, jossa he jo ennestään asuvat."

Alueelliset erot kasvavat edelleen
Sijainnin merkitys on asuntomarkkinoilla korostunut yhä selvemmin. Samalla asuntomarkkinat ovat alueellisesti aina vain selvemmin eriytyneet toisistaan. Osuuspankkikeskuksen ekonomisti hahmottelee tilanteen kehitystä seuraavasti:

"Kyllä siellä kasvukeskukset - erityisesti pääkaupunkiseutu - aina vain selvemmin erottuvat muusta Suomesta. Vahvasti yksinkertaistaen voisi sanoa, että neliö maksaa pääkaupunkiseudulla 2000 euroa; muualla vain puolet siitä. Ero muuhun Suomeen nähden on jo niin suuri, että se alkaa toimia jarruna hintojen kehittymiselle pääkaupunkiseudulla."

Eräät ekonomistithan ovat uumoilleet, että asuntojen hinnat voisivat laskea ensi vuonna jopa parikymmentä prosenttia. Tälle ennusteelle löytyy kuitenkin hyvin vähän kannatusta. Kautta historia suomalaisten asuntomarkkinoiden hinnat ovat määräytyneet tasan kahden tekijän mukaan: toinen on korkotaso ja toinen on yleinen työllisyystilanne. Kummankaan suhteen ei ole muutosta nähtävissä.

Korkotason ennakointi on vaikeaa, mutta verrattuna vaikkapa viime vuosikymmeneen tilanne on muuttunut ratkaisevasti. Silloin koetut heilahtelut ovat nykyaikana poissuljettu mahdollisuus. Osuuspankkikeskus arvioi, että vuoden 2003 alkupuoli - ehkä vuosi 2003 kokonaisuudessaan - eletään edelleen matalan, jopa hyvin matalan koron aikaa. Pidemmällä aikavälillä 6% tuntuisi järkeenkäyvältä ylärajalta.

Kuinka käy yhteiskunnan tukeman tuotannon?
Työttömyys onkin korkoja isompi kysymysmerkki. Näihin päiviin asti työllisyystilanne on pysynyt jopa yllättävän hyvänä verrattuna niihin pessimistisiin ja huonoihin uutisiin, joita talouselämä on esittänyt. Ensi vuonna onkin pelättävissä, että työttömyys nousee hieman. Siitä syystä asunnonostajien varovaisuus lisääntyy ja kysyntä voi muodostua hieman tähän astista heikommaksi. Merkittäväiin muutoksiin ei silti uskota:

"Uskoisin että asuntokauppa jatkuu samanlaisena määrältään suhteellisen tasaisena," sanoo Varheenmaa ja Salakka on samoilla linjoilla: "Ainakin kevätkausi tulee uskoakseni jatkumaan jokseenkin samanlaisena kuin tämä vuosi."

Yhteiskunnan tukeman ARA-tuotannon osalta uhkakuvat ovat erilaisia. Se uhkaa vähentyä entisestään, jos ehdot pysyvät samanlaisina kuin mitä ne tällä hetkellä ovat - vapaiden markkinoiden huippumatalat korot ovat tekemässä toiminnasta kannattamatonta niin rakentajille kuin asukkaillekin. Asuntoministeri Suvi-Anne Siimes tuo heti tammikuun alussa hallitukseen ehdotuksen aravaremontista.

"Esityksessä lähdetään siitä, että pääomamenojen lähtötasoa - eli vuosimaksua - alennetaan, ja pääomamenojen nousuvauhtia hidastetaan," Siimes lupasi muutama viikko sitten.
"Sen lisäksi aravakorko sidotaan alennuksin viitekorkoon, ja aravalainalle asetetaan korkokatto. Nykymuotoisen aravalainajärjestelmän rinnalle luodaan myös kiinteäkorkoinen aravalainajärjestelmä."
Näin asuntoministeri ainakin toviksi torjui pyrkimykset rajoittaa asuntolainojen verovähennysoikeutta, mitä keinoa ulkomaiset asiantuntijat ovat esittäneet.

Päätökset asuntolainojen korkojen verovähennysoikeudesta on tämän hallituksen osalta tehty jo ajat sitten ja mahdolliset uudet linjaukset tässä asiassa kuuluvat selkeästi seuraavalle hallitukselle.

Kaikkiaan suntomarkkinoilla on siis alkuvuonna odotettavissa hyvin vakaata kehitystä. Käytännössä se kuitenkin tarkoittaa sitä, että ollaan yhä selvemmin siirtymässä myyjän markkinoista ostajan markkinoihin. Vaihtoehtoja ja valinnanvaraa riittää.