Vakuutus rakennusvirheiden varalle

Uusi laki koskee sellaisia rakennuksia, joihin on myönnetty rakennusluvat tämän vuoden alusta. Mihin sillä on pyritty ja kenelle siitä on hyötyä - tätä asiaa valottaa Rakennusteollisuus RT:n lakimies Kirsi Palvianen:

"Suorituskyvyttömyysvakuus on käytännössä vakuutus, joka haetaan vakuutusyhtiöstä. Siitä voidaan korvata sellaiset piilevät, vakavat rakennusvirheet, jotka ilmenevät vuositarkastuksen jälkeen. Sehän järjestetään käytännössä noin vuosi asumisen jälkeen."

"Korvaaminen edellyttää ensinnäkin sitä, että myyjä - joka on yleensä rakennuttaja, rakennusliike - on itse konkurssissa. Toinen ehto on se, että omavastuumäärän on ylityttävä. Yksittäisen huoneiston kohdalta se on 1,5 % velattomasta hinnasta. Ostajan omien kunnossapitovastuiden osalta tällaisten kymmenen vuoden aikana ilmenevien virheiden kohdalla vakuudella ei juurikaan ole käytännön merkitystä, koska siitä korvataan vain yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat rakennevirheet. Niiden osalta omavastuu on puolestaan 2 % rakennuskustannuksista."

Vakuuden on oltava voimassa silloin, kun asunnot ovat valmiita ja rakennusvalvonnalta haetaan käyttöönottohyväksyntää.

"Käytännössä rakennusliikkeen kannattaa toimia siten, että se haetaan mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ja otetaan yhteyttä vakuutusyhtiöön heti, kun lupakin on vireillä", Palviainen neuvoo.

Vakuutusyhtiön ei nimittäin ole pakko myöntää vakuutusta ja asioiden edistymistä auttaa sen hakeminen varhaisessa vaiheessa. Lienee sanomattakin selvää, että jos vakuutusyhtiön tekninen ja taloudellinen analyysi näyttää rakennusliikkeelle miinusta, asiat muuttuvatkin vaikeiksi. Kuka sitten pitää huolen siitä, että vakuus on voimassa?

"Portinvartijan tehtävä vakuuden ja sen hakemisen tarkastamisen suhteen on käytännössä langennut uutena tehtävänä rakennusvalvonnalle", Palviainen sanoo.

"Heidän on lopunkatselmusta haettaessa tarkastettava, että vakuus on myönnetty. Jos näin ei ole, rakennukselle voidaan silti antaa käyttöönottohyväksyntä. Rakennusvalvonnan on kuitenkin ilmoitettava kuluttajavirastolle, ettei lain edellyttämää vakuutta ole haettu."

Virheen on toisin sanoen oltava suuri, ennen kuin se korvataan. Monelle on jo ehtinyt nousta mieleen epäilys siitä, ettei koko suorituskyvyttömyysvakuudesta ole hyötyä kenellekään muulle kuin vakuutusyhtiöille. Se on pakko maksaa aina kun osakeyhtiömuotoista rakentamista tehdään, mutta silti siitä ei korvata kuin yli kaksi prosenttia rakennuskustannuksista ylittävät vahingot. Jos siis yhtiön rakentamiskustannukset ovat kaksi ja puoli miljoonaa euroa, vahingon on oltava 50 000 euroa! Yksittäisen osakkeenomistajan asunnolle tällä rahalla tehdään jo todella suuri remontti - sellaisia vaurioita kohdistuu yhteen asuntoon hyvin harvoin. Yksittäiselle osakkeenomistajalle vakuudesta ei siis ole mitään hyötyä.

Entä sitten tuo vakuuden voimassaoloaika? Moni muistaa ajat, jolloin pesuhuoneissa ei ollut minkäänlaisia vedeneristyksiä: vahingot tulivat esiin 10 -15 vuoden kuluttua. Nythän tämä vakuus lakkaa olemasta voimasta sinä päivänä, kun käyttöönottotarkastuksesta on kulunut kymmenen vuotta.

Palviainen myöntää arvostelun osittain oikeaksi, mutta muistuttaa kuitenkin vakuuden myöntämisen kertovan jotain myös rakentajasta:

"Onhan tästä se hyöty, että se joka ylipäätään pääsee uutta asunto-osakeyhtiötä rakentamaan, on joutunut käymään läpi edes jonkinlaisen kontrollin - tässä tapauksessa siis vakuutusyhtiön tarkastuksen. Yrityksenhän on läpäistävä sen taloudellinen ja tekninen riskianalyysi. Se suojaa todella pahoilta rakennusvirheiltä kymmenen vuoden ajan; juuri sellaisilta, jotka veisivät koko yhtiön talouden kuralle. Mutta tottahan se on, ettei vakuus korvaa edes varsin suuria rakennusvirheitä, ellei omavastuu ylity."

Kompromissista on tietysti kysymys: jos korvausvastuu olisi laajempi ja aika pidempi, myös vakuutuksen hinta nousisi. Kuinka hyvänsä, yksi asia uutta asuntoa ostavan on muistettava: suorituskyvyttömyysvakuus on voimassa vain asunto-osakeyhtiömuotoisissa asunnoissa. On siis oltava tarkkana siitä, onko ostamassa osaketta vai kiinteistöä!

(JKA 12.2.2006)