Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu – miten muuttuvat pelisäännöt taloyhtiöissä?

"Lain rakenne muuttuu. Sen alkupuolella ovat luvut, jotka käsittelevät nimenomaan osakkaan arkipäivää - muutostyöoikeus, kunnossapitovastuu ja yhtiökokousmenettelyt – ja loppuosaan on sijoitettu ne luvut, jotka tulevat harvemmin kysymykseen. Sellaisia ovat esimerkiksi perustaminen, osakepääoman korotus ja niin edelleen."

Uudistuvan lain myötä täsmentyvät myös osakkaan omassa asunnossaan tekemien remonttien pelisäännöt. Perusperiaatteet pysyvät ennallaan, joten lähtökohtaisesti huoneiston sisäpuolella voi tehdä muutoksia. Osakkaiden ilmoitusvelvollisuus huoneistokohtaisista muutostöistä kuitenkin täsmentyy.

"Yhtiölle on ilmoitettava remonteista kirjallisesti. Perustelutekstissä on määritelty hyvinkin tarkkaan se, kuinka ilmoitus tulee tehdä: sen täytyy olla selkeä ja sisältää piirustukset, työselitykset ja muut sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö voi arvioida, tuleeko osakkaan huoneistoremontti toteutetuksi hyvän rakennustavan mukaan siten, että työn suoritus ja lopputulos ovat asianmukaisia."

Kärkkäinen korostaa, että yhtiölle on myös varattava riittävästi aikaa käsitellä ilmoitusta: "Jos vaikkapa siirretään kylpyhuoneen ja keittiön paikkaa, yhtiön täytyy tietysti selvittää muutostyötä tarkemmin ja tarvittaessa hakea siihen asianmukainen rakennuslupa."

Kärkkäisen mukaan myös yhtiön valvontaoikeus täsmentyy. "Edelleenkin osakas vastaa tekemästään remontista, mutta nyt on määritelty selkeästi se, että hän on velvollinen maksamaan myös muutostyöstään aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset valvontakustannukset. Niitähän voi aiheutua esimerkiksi siitä, että yhtiö palkkaa siihen jonkun asiantuntijan. Osakas voi mahdollisesti joutua korvaamaan myös yhtiön kokouskuluja – esimerkiksi hallituksen kokouskulut, mikäli kokous käsittelee kokouksessaan vain tämän osakkaan muutostyötä."

Parasta mietinnössä on Kärkkäisen mielestä kuitenkin se, että sen mukaan yhtiökokous käsittelisi vuosittain korjausohjelman viideksi vuodeksi.

"Hallitus tekee yhtiön korjaustarpeista viiden vuoden ajalle eteenpäin selvityksen, jonka varsinainen yhtiökokous käsittelee. Siinä tulee eritellä sellaiset korjaukset, jotka vaikuttavat joko asumiskustannuksiin tai osakkaan huoneiston tai kiinteistön käyttöön. Tämähän johtaa väistämättä siihen, että taloyhtiössä täytyy tehdä korjausten osalta pitkän tähtäyksen suunnitelmia."

Kärkkäinen ennakoi tämän helpottavan ratkaisevasti päätöksentekoa: "Kun osakkaat tietävät, että joku tietty korjaus on tulossa seuraavan viiden vuoden aikana, niihin on helpompi varautua myös taloudellisesti. Sen seurauksena hankkeet myös valmistellaan paremmin."

Uusi asunto-osakeyhtiölaki tulee voimaan aikaisintaan vuoden 2008 alussa, ehkä vasta vuosi sen jälkeen. Viisas taloyhtiö ei jää lakimuutosta odottelemaan, vaan vahvistaa jo ensi kevään yhtiökokouksessaan korjaus- ja kunnossapito-ohjelman seuraaviksi viideksi vuodeksi – ellei ole tehnyt tätä jo aikaisemmin.

(JKA 22.12.2006)