Tilinpäätös ja talousarvio taloyhtiössä

"Kirjanpitolain mukaan tilinpäätökseen sisältyvät tuloslaskelma, tase ja näitten liitetiedot. Lisäksi tilinpäätökseen liittyy erillisenä asiakirjana toimintakertomus", opastaa Suomen Kirjurituote Oy:n toimitusjohtaja Tapio Tikkanen. "Asunto-osakeyhtiölaki puolestaan edellyttää lisäksi toimintakertomukseen liitettäväksi talousarviovertailun ja vastikerahoituslaskelman."

Taloyhtiöissä on aiheuttanut jonkin verran hämmennystä kirjanpitolautakunnan viime syksynä antama ohje, jonka mukaan niin sanottujen "pienten yhtiöiden" ei olisi pakko tehdä toimintakertomusta. Tikkanen pudistelee päätään:

"Tämä sopii todella huonosti asunto-osakeyhtiöille. Asunto-osakeyhtiölakihan edellyttää jo sinänsä, että asunto-osakeyhtiö laatii toimintakertomuksen, joten tilanne on tällä hetkellä epäselvä. Mielestäni on kuitenkin olennaista se, että ne tiedot, mitkä on aikaisemmin totuttu esittämään toimintakertomuksessa ovat edelleen tavalla tai toisella mukana taloyhtiöitten tilinpäätöksessä."

Myös asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastukseen kohdistuu muutospaineita. Eduskunnassa on parhaillaan käsittelyssä esitys tilintarkastuslain muuttamisesta. Suomen Kiinteistöliiton päälakimies Anu Kärkkäinen on huolestunut siitä, ettei alle 30 huoneiston yhtiöissä olisi esityksen perusteella lainkaan tilintarkastusta. Muutakin askarruttavaa esityksestä löytyy: sen mukaan tilintarkastajiksi kävisivät vain niin sanotut lailla hyväksytyt tilintarkastajat - KHT- ja HTM-tilintarkastajat. Kun ammattitilintarkastajien käyttövelvoite on tällä hetkellä 100 huoneiston asunto-osakeyhtiöissä, Kiinteistöliitossa pelätään, ettei heitä pahimmassa tapauksessa ole riittävästi saatavilla rajan laskiessa 30 huoneiston yhtiöihin. Hintojen nousu on myös erittäin todennäköistä.

"Ja kolmanneksi pitäisi huolehtia siitä, ettei syntyisi tilannetta, jossa taloyhtiöt joutuisivat muuttamaan yhtiöjärjestyksiään. Siitä koituisi taloyhtiölle kustannuksia – puhumattakaan ruuhkasta, jonka muutosten käsittely aiheuttaisi maistraateissa", Kärkkäinen toteaa.

Asetelmaa hämmentää omalta osaltaan vireillä oleva asunto-osakeyhtiölaki, joka tullee voimaan vuoden 2008 tai 2009 alussa. Kun sekin otetaan huomioon, olisi järkevintä ottaa aikalisä tilintarkastuskäytännön muutoksille taloyhtiöissä. Tälle kannalle on asettunut myös eduskunnan talousvaliokunta, joka esittää siirtymäaikaa vuoden 2011 loppuun asti. Kärkkäinen kannattaa ajatusta:

"Silloin voitaisiin pohtia tarkemmin sitä erityistarvetta, joka taloyhtiöllä on maallikkotilintarkastajien käytön suhteen – ettei vain jouduttaisi tilanteeseen, jossa pienillä taloyhtiöillä ei olisi lainkaan tilintarkastusta."

Yhtiökokouksissa on yhä tärkeämpää katsoa myös tulevaisuuteen. Aikajänteenä vuosi on minimi, mutta viisas taloyhtiö suunnittelee toimintaansa paljon pidemmällä tähtäimellä.

"Hyvässä toimintakertomuksessa tulee arvioida yhtiön tulevaa kehitystä", Tikkanen muistuttaa. "Jos yhtiössä on esimerkiksi tehty pitkän tähtäyksen suunnitelma korjaustarpeesta tai muuta vastaavaa, nämä tiedot pitää tuoda esiin toimintakertomuksessa."

Uudistuva asunto-osakeyhtiölaki tuleekin edellyttämään viiden vuoden korjaus- ja kunnossapitosuunnitelman käsittelyä vuosittain yhtiökokouksissa.

Talousarvio-ohje taloyhtiölle vuodelle 2007

Talousarvio-ohjeen vuodelle 2007 on laatinut Suomen Kiinteistöliiton tutkimusjohtaja Mauri Marttila.

Energia ja avoin palkkaratkaisu kiinteistökustannusten epävarmuustekijöinä

Maamme talouskehityksen epävarmuus liittyy lähinnä öljyn hintakehitykseen ja siihen, missä määrin Yhdysvaltain talouskasvun hidastuminen ja korkojen nousu heijastuu mm. maamme vientiin. Kuluttajien luottamus omaan talouteensa on heikentymässä korkojen ja velkaantumisasteen noustua. Yksityinen kulutus kasvanee ensi vuonna noin 3 prosenttia.

Kuluttajahintojen on arvioitu nousevan tänä vuonna 1,3 prosenttia. Tämä edellyttää sitä, että öljyn maailmanmarkkinahinnat eivät nousisi ratkaisevasti tämänvuotiselta keskimääräistasolta.

Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi on asuinkerrostalojen osalta noussut vuoden aikana peräti 5,5 prosenttia. Ensi vuoden hoitokulujen arvioinnissa on otettava huomioon niin kiinteistö- kuin paikkakuntakohtaiset erityispiirteet. Kunnalliset maksut ja kiinteistöverot on pyrittävä tarkistamaan paikkakuntakohtaisesti.

Raakaöljyn hinta noussee

Lämmitys on merkittävin kiinteistöjen hoitokuluerä. Raakaöljyn huippuhinnoista on tultu alas noin 60 dollariin, mutta epävarmuutta pitävät yllä lähi-idän jalostamoiden tuotantokatkokset ja spekulaatiot sekä Kiinan ylikysyntä. Vuoden 2007 keskihinnan oletetaan nousevan tänä vuonna 72 dollariin. Kevyen polttoöljyn vähittäishinta on noussut jopa 30 prosentin vauhdilla. Kevytöljytaloissa tämän vuoden lämmitysbudjetti on hyvä laatia ainakin 70 sentin litrahinnan mukaan.

Kun sekä kivihiilen että maakaasun hinnat seuraavat viiveellä öljyn hintaa, noussee myös kauko- ja sähkölämmön hinta edelleen. Uhkana ovat myös energiatuotannon päästökiintiöt ja päästökauppa.

Lämmitysbudjettia laadittaessa on otettava huomioon myös mahdolliset perusmaksujen korotukset. Lämmitystarpeen osalta budjetti tehdään normaalivuoden lämmitystarvelukujen pohjalta. Taloyhtiöissä on perusteltua varata tänä vuonna kiinteistösähköön ainakin kymmeneksen lisä.

Ensi syksyn palkkaratkaisu avoinna

Tehty palkkaratkaisu on voimassa syyskuun loppuun 2007. Koko vuoden 2007 nimellisansioiden nousuksi vuodesta 2006 arvioidaan runsaat 2,5 prosenttia, jolloin reaaliansiot kohoaisivat noin prosentin. Arvio on kuitenkin tavallista epävarmempi, sillä lokakuun 2007 jälkeiselle ajalle ei ole olemassa palkkaratkaisua.

Työnantajan TEL-vakuutusmaksut nousevat 0,1 prosenttiyksiköllä eli keskimäärin 16,6 prosenttiin palkoista. Työnantajan työttömyysvakuutusmaksu pysyy 0,75 prosentissa pienillä työnantajilla eikä työnantajan kansaneläke- ja sairausvakuutusmaksujen yhteismääräkään muutu.

Kiinteistönhoito- ja isännöintitöiden ns. oman käytön arvonlisäveroraja on 35 000 euroon vuodessa. Rajan ylittyessä seurauksena on 22 prosentin arvonlisävero koko vuoden palkka- ja sivukulujen päälle.

Jos kiinteistönhoito-, siivous-, vartiointi- tai isännöintipalvelut ostetaan alan yrityksiltä, kustannusten nousu pitäisi jäädä työvoimakustannusten osalta noin 2,5 prosenttiin. Yritysten kokonaisveloituskaan ei saisi nousta tätä enempää, sillä muu yleinen kustannuskehitys on selvästi työvoimakustannusten nousua alhaisempaa.

Kunnallisiin maksuihin korotuksia

Rakennusten ns. jälleenhankinta-arvoihin on odotettavissa rakennuskustannusindeksin nousua vastaava korotus, jota kuitenkin ikäalennusten lisäys tasoittaa. Yleisesti kiinteistöveroon on syytä varata noin kahden prosentin lisäys. Jos tontin verotusarvo on edelleen ns. tavoitearvoa alhaisempi, on odotettavissa oleva nousu otettava huomioon. Etenkin pääkaupunkiseudulla tonttien verotusarvoja ollaan nostamassa huomattavastikin uusien tonttihintakarttojen myötä.

Muut kunnalliset maksut, esimerkiksi veden ja jäteveden hinta vaihtelevat kunnittain huomattavasti. Maksuja ei ole joka kunnassa korotettu vuosittain, joten korotukset ovat usein prosenttimääräisesti suuria ja niitä tehdään myös kesken vuotta. Esimerkiksi Helsingissä ei nosteta vesimaksuja, mutta Vantaalla veden ja jäteveden käyttömaksut maksut nousivat vuodenvaihteessa noin 2,5 prosenttia ja perusmaksut noin 5 prosenttia. Yleisen kustannustason ylittäviä korotuspaineita ei kuitenkaan joka laitoksella ole, mutta vaarana on, että kuntien taloutta paikataan myös piiloveronluonteisilla maksukorotuksilla.

Jätehuollon osalta kustannuskehitys riippuu eniten työvoima- ja polttoainekehityksestä sekä jätteenkäsittelymaksuun kohdistuvasta korotuspaineesta etenkin niillä alueilla, joilla on panostettu kaatopaikkakäsittelyyn. Yleinen jätehuollon kustannuspaine lienee 4–5 prosenttia.

Korkokannan vähäisestä noususta huolimatta taloyhtiöt saanevat korjauslainoja noin 4 prosentin korolla. Kiinteistöjen vakuutusmaksujen nousu on arvioilta kaksi prosenttia, jos maksut on sidottu rakennuskustannusindeksiin eikä vakuutusehtoihin ole tullut tai tulossa muita muutoksia. Mikäli tontin vuokra on sidottu esimerkiksi elinkustannusindeksiin, on vuokraan varattava tarkistuskuukaudesta riippuen 1–2 prosentin lisä.

Tulot menojen mukaisiksi

Taloyhtiön tuloista huomattavin osa eli hoitovastikkeet kehittyvät yleensä hoitokulujen mukaisesti. Käyttökorvaukset ja vuokrat on pidettävä ajan tasalla, jottei näiden erien liian alhaista tasoa tarvitse kattaa hoitovastikkeilla. Vuokrat on varsin usein elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksisidonnaisia, joten niiden nousu jäisi tarkistusajankohdasta riippuen 1-2 prosenttiin. Sikäli kun vuokralainen vaihtuu, on varauduttava siihen, ettei uusi vuokra aina olekaan entisellä tasolla, sillä paikoitellen vuokrapyynnöt ovat olleet laskussa.

Kustannukset kattava lämminvesimaksu on tänä vuonna keskimäärin 12–15 euroa ja kaikki vesikustannukset kattava vesimaksu 20–23 euroa asukasta kohti kuukaudessa. Jos taloyhtiöllä on erityisvastikkeita kuten kaapelitelevisiovastike, niiden korotustarve tulee laskea vastikkeilla katettavien menomuutosten pohjalta.

Lisää ohjeita:
www.taloyhtio.net

(JKA 16.2.2007)