Taloyhtiön kuntotodistus tuo ryhtiä isännöintiin

"Isännöinnin ja taloyhtiön hallituksen kannalta on ilman muuta hyvä, että taloon saadaan kunnolliset elinkaarimittarit työkaluksi kiinteistön kunnon arviointiin ja korjausten suunnitteluun. Osakkeenomistajat puolestaan voivat seurata sen avulla varallisuutensa kunnon kehitystä", kiittelee toimitusjohtaja Markku Kulomäki (Kiinteistöhallinta SKH).

Kuntotodistuksessa kiteytetään helposti ymmärrettävällä tavalla taloyhtiössä tehdyn kuntoarvion tulos. Taloyhtiön on siis tilattava ensin kuntotarkastus, jonka perusteella todistus laaditaan.

"Jos talolle on tehty kuntotarkastus hiljattain, sitä ei kuitenkaan tarvitse uusia vaan kuntotodistus voidaan kirjoittaa erillisestä tilauksesta sen perusteella. Pääasia on, että lähtötiedot ovat riittävät."

Minkä ikäinen kuntotarkastus saisi olla, jotta sen tulokset voidaan vielä katsoa riittäviksi kuntotodistuksen laatimiseen?

"Jos se on puolen vuoden ikäinen, kohde ja sen mahdolliset vauriot tiedetään. Rakenteiden kunto ei ole ehtinyt muuttua merkittävästi", puntaroi projektipäällikkö Jani Rantala (Insinööritoimisto Mikko Vahanen Oy). "Jos se on kuitenkin vuoden tai kahden ikäinen, todistuksen laatiminen saattaa vaatia uuden kenttäkäynnin."

Kuntoarvion tekeminen ja siihen perustuvan kuntotodistuksen laatiminen maksavat 4000–6000 euroa. Jos kuntoarvio on niin tuore, ettei uutta katsota tarpeelliseksi, todistuksen laatimisen aiheuttama lisäkustannus on vain muutamia satoja euroja. Päätöksen sen tilaamisesta tekee tilanteesta riippuen hallitus tai yhtiökokous.

"Jos kuntoarviota ei ole lainkaan tehty, asia kuuluu varmastikin yhtiökokouksen päätettäväksi. Siinä varataan rahat ensin kuntoarvion ja sitten -todistuksen teettämiseen", arvioi Kiinteistöalan koulutussäätiön toimitusjohtaja Keijo Kaivanto. "Jos taloyhtiöllä kuitenkin on jo voimassa oleva tai pätevä kuntoarvio, hallitus voi tehdä päätöksen, jos siihen on varauduttu yhtiön budjetissa."

Kuntotarkastuksen suorittaa kolmen tarkastajan tiimi, johon kuuluvat LVI-asiantuntija, sähköasiantuntija ja rakennustekniikan asiantuntija.

"Kuntotodistuksen voivat antaa sen laatimiseen pätevöityneet henkilöt", Kaivanto kertoo. "Se tarkoittaa luonnollisesti sitä, että he ovat rakennusalan ammattilaisia ja kokeneita kuntoarvion tekijöitä."

Näiden kriteerien määrittämiseksi on perustettu kuntotodistuslautakunta. Kuntotodistuksen laatijalta tullaan muun muassa edellyttämään työnäytettä, osallistumista koulutukseen ja tentin suorittamista. Lautakunta tulee muutenkin valvomaan järjestelmää ja huolehtimaan sen kehittämisestä. Se tulee myös käsittelemään mahdolliset erimielisyydet.

Pätevyystutkinto on voimassa kahdeksan vuotta. Itse kuntotodistus – samoin kuin kuntoarviokin – vanhenevat nopeammin.

"Kuntoarvio suositellaan päivitettäväksi viiden vuoden välein", Rantala huomauttaa. "Kuntotodistus vanhenee ehkä nopeamminkin, koska kohteessa toisaalta tehdään korjauksia, toisaalta rakenteiden kunto heikkenee samalla hitaasti koko ajan. Nämä saattavat vaikuttaa tähtimääriin."

Rantalan mukaan esimerkiksi kolme vuotta voisi olla sopiva väli kuntotodistuksen päivittämiseen.

Taloyhtiön kuntotodistus on tarkoitus liittää isännöitsijäntodistukseen. Se on kuitenkin taloyhtiöille täysin vapaaehtoinen, joten sen juurtumista yleiseen käytäntöön on toistaiseksi vaikea arvioida.

"Asiaa valmistelleessa työryhmässä on oltu hyvin innostuneita ja sitoutuneita ja nähty todistuksen laatiminen arvokkaana, mutta markkinatalousmaassa sen yleistymisen tulevat määräämään markkinat", muistuttaa Suomen Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen.

Kulomäki puolestaan ennustaa, että ensimmäisenä todistusta tulevat tilaamaan ne yhtiöt, jotka ovat muutenkin olleet aktiivisia kiinteistönsä hoidossa: "Sellaiset taloyhtiöt, jotka ovat kiinnittäneet huomiota pitkäjänteiseen ja suunnitelmalliseen kiinteistön ylläpitoon ovat luultavasti innokkaampia myös arvioimaan, onko työn tulos nähtävissä ja kiinteistö halutussa kunnossa. Muut saattavat olla aluksi odottavalla kannalla ja katsoa, kuinka käytäntö yleistyy. Voi hyvinkin olla, että kun asuntokaupat lisääntyvät tietyssä yhtiössä, myös osakkeenomistajat alkavat vaatia hallitukselta toimia kuntoluokituksen saamiseksi."

Isännöitsijät odottavat kuntotodistukselta paljon: "Kyllähän siinä tulee paljastumaan se isännöitsijän työn vaikeus, joka syntyy kun yhden tai kahden tähden yhtiöllä on neljän tai viiden tähden odotukset", toteaa Suomen Isännöintiliiton puheenjohtaja Mikko Peltokorpi. "On siinä luovimista arjen ongelmien keskellä. Toivottavasti kuntoluokitus on kaikilla yhtiöillä viiden, kuuden tai viimeistään seitsemän vuoden kuluttua."

Kuntotodistus on tavallaan porkkana pitkäjännitteiseen kunnossapitoon taloyhtiöissä. Eikä porkkanaa ilman keppiä: uuteen asunto-osakeyhtiölakiin on tulossa velvoite käsitellä yhtiökokouksessa hallituksen selvitys kiinteistön korjaustarpeista seuraavan viiden vuoden aikana.

Lisätietoja: Järjestelmästä ja pätevöityneistä tarkastajista saa tietoa sen kotisivuilta: www.kuntotodistus.fi

(JKA 4.5.2007)