Remontoinnin pelisäännöt vuokra-asunnossa

Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat 2005:

• Jyväskylä + 3.6 %
• Tampere + 3.2 %
• Helsingin seutu + 2.4 %
• Koko maa keskim.+ 2.2. %

Lähde: Tilastokeskus

Vaatimustason noustessa vuokranantajien on järkevää panostaa sijoituskohteidensa laatuun ja remontoida asuntoja entistä ehommiksi. Valitettavasti verottajalta ei tule tukea näille pyrkimyksille - ei varsinkaan silloin, kun kyseessä on vuokra-asuntoon sijoittava yksityinen henkilö. Ristiriitaista tilannetta valottaa Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Virpi Hienonen:

"Jos vuokranantaja lähtee remontoimaan asuntoa sen hankintavaiheessa, verottaja on sitä mieltä, että tämä erä tulisi lisätä hankintahinta-olettamaan vasta siinä vaiheessa, kun kohdetta ollaan myymässä. Vuokranantaja ei toisin sanoen pysty tekemään remonttikuluista vähennyksiä kyseiseltä vuodelta saamistaan vuokratuloista."

Hienosen mukaan olisi varmasti järkevämpää, että uusi omistaja lähtisi miettimään sitä, mitkä kaikki investoinnit on järkeviä. "Tokihan nytkin voi näin tehdä - edessä vain voi olla useamman kymmenen vuoden odotusaika, ennen kuin vähennykset voidaan tehdä."

Kiinteistöliitto esittääkin, että yksityinen vuokranantaja voisi vähentää remonttikulut vuokratuotosta vuosittain.

Nykyinen verotuskäytäntö suosii vain kosmeettisia myyntiremontteja. Verottajalta ei tule ymmärrystä, jos vuokranantaja haluaisi satsata pidempään omistuksessaan olleen vuokra-asunnon laatuun oikein kunnolla tekemällä siihen perusparannuksen.

Tilanne on ollut se, että perusparannusmenoja ei ole saanut lainkaan vähentää vuosittaisista vuokratuloista. Korkein hallinto-oikeus on kuitenkin antanut yhden tältä kannalta mielenkiintoisen ennakkoratkaisun: eräs parvekelasitustapaus ratkaistiin siten, että vuokranantajalla oli kuin olikin oikeus vähentää parvekelasituksen - eli perusparannuksen - aiheuttamia kuluja.

Hienonen kehottaa kuitenkin suureen varovaisuuteen, sillä hänen mielestään tapaus ei anna varmaa pohjaa muiden korjausten verotuskäytännön ennustamiseen: "Siinähän päädyttiin kuitenkin sikäli vähän erikoiseen tulkintaan, että tällaisen, sinänsä varsin pienen kuluerän pystyi poistamaan kymmenen vuoden tasapoistoin. Kyseistä ratkaisua ei voi ensinnäkään pitää riittävänä, ja toisekseen se on vain yksittäinen Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu."

Hienonen muistuttaa lisäksi, ettei verottaja ole lähtenyt antamaan minkäänlaista verotuksen yhtenäistämisohjetta. "Tilanne on nyt sellainen, että eri verotoimistojen välillä on suuriakin eroja. Ehdotuksemme mukaan vuokrasuhteen kestäessä tulisi olla mahdollista vähentää niin peruskorjaus- kuin perusparannusmenotkin vuosittaisista vuokratuloista. Vuokranantajien olisi ilman muuta järkevämpää tehdä remontteja vuokrasuhteen kestäessä, jolloin vuokra-asuntojen laatua saataisiin nostettua. Sehän on niin vuokranantajan kuin vuokralaisenkin edun mukaista. Jos näitä perusparannusmenoja on hyvin paljon yhden vuoden aikana, olisi ehkä järkevää asettaa niille jonkinlainen katto. Olemme esittäneet sellaiseksi 10 000 euroa."

Tässä yhteydessä on syytä todeta, että nykyisen hallituksen asuntopoliittisessa ohjelmassa on lupaus siitä, että yksityinen vuokranantaja voisi vähentää perusparannusmenot suoraan vuokrasta. Kiirettä pitää, jos tämä lupaus todella meinataan lunastaa. Päätöksen ei luulisi olevan vaikea. Eihän verokertymä muuttuisi, vaikka verotuskäytäntö muuttuisikin. Kyse on yksistään ajankohdasta, jolloin verot kerätään.

Jotain hyvää vuokra-asuntojen laaturintamalla on sentään tapahtumassa. SATO on tuonut markkinoille vuokra-asuntojen laatuluokitukseen perustuvan takuun. Laatuluokkia on viisi, parasta tasoa symboloi viisi tähteä. Aluksi laatutakuu koskee remontoitavia asuntoja ja uusia vuokrasuhteita, mutta ajan mittaan se laajenee koskemaan SATOn koko vuokra-asuntokantaa.

(JKA 17.3.2006)