Rakentajan vastuu uuden asunnon laadusta

Asiaa valotti Joka Kodin Asuntomarkkinoille tarkemmin Suomen Kiinteistöliiton lakimies Juha Terho:

"Lähtökohtana on myyjän ja ostajan välinen kauppasopimus joka ratkaisee sen, missä kunnossa asunnon tulisi olla. Kun kysymys on uudesta asunnosta, se on luonnollisesti oltava uudenveroinen ja sellainen kuin on sovittu: rakennettu kaupantekohetkellä voimassa olevien säännösten ja määräysten mukaisesti ja muutenkin ammattitaitoisesti. Nykyään kiinnitetään huomiota varsinkin erilaisiin terveellisyyskysymyksiin.

Ammattilaisen vastuu on niin sanotulla perustajaosakkaalla, joka yleensä toimii myyjänä. Vastuu käsittää sen, että kohde on kauppasopimuksen ja sen taustalla olevan urakkasopimuksen mukainen. Jos luovutettu kohde ei vastaakaan sopimuksia, ostajalla on sitten käytettävissään erilaisia pakkokeinoja."

Kiista saattaa tyypillisesti syntyä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyy käyttöön otettavaksi kohteen, joka ei kuitenkaan käytännössä ole poistanut puutteellisuuksia. Silloin kiista jää ostajien ja taloyhtiön - ja viimekädessä myyjän - väliseksi välien selvittelyksi.

Tämän välttämiseksi ostajan täytyisi muuttaessaan sisään uuteen kohteeseen ennakkotarkastaa kohde ja todeta siinä olevat puutteellisuudet, jotka korjataan heti. Seuraava vaihe on ns. vuositarkastusvaihe jossa sitten viimeistään tarkistetaan ensimmäisen käyttövuoden aikana todetut puutteet mm. lämmityksen riittävyyden ja ilmavaihdon toimivuuden osalta. Vuositarkastus on pidettävä viimeistään 12-15 kk kuluessa rakennuksen käyttöönotosta. Tämän ensimmäisen vuoden aikana on mahdollista kerätä luettelo puutteellisuuksista, jotka sitten viimeistään tässä vuositarkastuksessa ilmoitetaan myyjälle. Myyjä merkitsee nämä vuositarkastuspöytäkirjaan ja ne korjataan kohtuullisessa ajassa vuositarkastuksen jälkeen.

Asukkaan pitäisi silti ottaa yhteys myyjään kohtuullisessa ajassa - mielellään viivytyksettä - jos puutteita havaitaan. Erityisesti silloin, kun jokin oleellinen puute suorastaan estää asunnon käyttämisen järkevällä tavalla, sen korjaamista on vaadittava viipymättä. Pienemmät puutteet voi jättää vuositarkastukseen.

Virheiden korjaamisen varalle asunnonostajan turvana on vakuus, jonka myyjänä toimiva perustajaurakoitsija on asuntokauppalain mukaan velvollinen jättämään niin sanottujen turva-asiakirjojen säilyttäjälle, yleensä pankille. Tämän vakuuden antama turva on kuitenkin riitatilanteissa tulkinnallinen.

"Yleensä osapuolet eivät käytännössä pääse yhteisymmärrykseen siitä, onko kohteessa virhe. Taustalla on tämä vakuus, mikä perustajaosakkaan on pitänyt jättää turva-asiakirjojen säilyttäjälle."

Puhutaan rakennusvaiheen vakuudesta ja rakennusvaiheen jälkeisestä vakuudesta. Rakennusvaiheen päättymisen jälkeinen vakuus turvaa periaatteessa ostajan oikeutta virhetilanteessa, mutta usein myyjä kieltää virheiden olemassaolon ja silloin vakuuden antaja ei vapauta tätä vakuutta ostajien ja taloyhtiön käyttöön. Silloin joudutaan oikeusprosessiin, jolloin käytännön ongelmat ovat huomattavia.

Jos kauppahintaa on vielä maksamatta, ostaja voi pidättäytyä maksamasta sitä virheitä koskevilta osin ja vaatia oikaisua. Kun on kyse ammattimaisesta uuden asunnon kaupasta, myyjällä on lähtökohtaisesti oikeus korjata tämä virhe. Jos hän ei sitä tee, ostaja voi viimekädessä teettää sen ulkopuolisella ja vaatia myyjää korvaamaan siitä syntynet kustannukset.

"Asuntokauppalaki ei lausu mitään vuositarkastuksen jälkeisestä ajasta, mutta yhä edelleen ostajan täytyy näissä tilanteissa reklamoida myyjälle kohtuullisessa ajassa kirjallisesti ja todisteellisesti niistä puutteellisuuksista, joita ei ole voitu vuositarkastuksessa tai aikaisemmin havaita vaan jotka ilmenevät myöhemmin ja joiden voidaan katsoa kuuluvat myyjän vastuulle.

Näissä tilanteissa myyjän vastuu on periaatteessa kymmenen vuotta huoneiston hallinnan luovuttamisesta. Sen sisältö on sama kuin ennen vuositarkastustakin - virhe on oikaistava. Jos tämä ei toimi, käytetään edellä mainittuja muita keinoja."

Myyjän vastuuseen vuositarkastuksen jälkeen havaituista virheistä liittyy kuitenkin monia reunaehtoja. Ennen asuntokauppaa tai vuositarkastuksen yhteydessä havaittavissa olleisiin virheisiin ei voi jälkikäteen vedota. Ilman muuta on selvää, että myyjä ei vastaa sellaisista virheistä, jotka ovat aiheutuneet asunnon omistajan käyttö- ja huoltovelvoitteiden laiminlyönnistä.