Mullistuneet vuokra-asuntomarkkinat ja hyvä vuokratapa

"Pääkaupunkiseudullakin on vuokralaisen kannalta hieman paremmat markkinat," toteaa toiminnanjohtaja Virpi Hienonen Suomen Vuokranantajat ry:stä. "Vuokranantajan näkökulmasta taas voi olla, että hyvän vuokralaisen löytyminen kestää hiukan kauemmin."

Markkinatilanteen tasapainottuminen on ehkä osaltaan ollut syynä siihen, että vuokranantajat ja vuokralaiset ovat päässeet yhteiseen käsitykseen siitä, mikä on hyvä vuokratapa.

Hyvään vuokratapaan kuuluu:

- avoimuus tavoitteissa ja vuokrasuhteeseen vaikuttavissa tekijöissä
- vuorovaikutus sopimussuhteen aikana
- reilut menettelytavat osapuolten välillä

"Idea on siinä, että pyritään löytämään kompromissi osapuolten välille ja välttämään päätymistä oikeuteen. Noudattamalla tätä suositusta he säästäisivät rahaa ja saisivat asiat sovittua helpommin."

Perinteinen eturistiriita on ollut mm. siinä, miten varsinkin vuokran-korotustapauksissa tulee menetellä tai mikä niiden suhteen on hyvä menettelytapa. Suositus ottaa nyt kantaa vuokran tarkistamiseen silloin, kun on kyse vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien tarkistamisesta ja tasokorotusten tekemisestä.

"Tasokorotuksesta sopiminen on katsottu tarpeelliseksi, koska joissain esiin tulleissa tapauksissa vuokraa on korotettu kerralla hyvinkin paljon. On katsottu, että vuokralainen ei ole pystynyt riittävästi varautumaan tällaiseen vuokran tarkistukseen."

Suosituksen mukaan vuokraa saa korottaa kerralla enintään 15 % ja korotus voi tulla voimaan aikaisintaan kuuden kuukauden kuluttua sopimusneuvotteluista.

Tasokorotukset eivät saa vuosittain ylittää 15 % muutoin kuin tilanteissa, joissa kiinteistössä tehdään merkittäviä kustannuksia aiheuttavia korjauksia.

Suosituksen jälkeenkin lähtökohta on kuitenkin se, että osapuolet sopivat jo vuokrasopimusta tehdessään siitä, millä periaatteella vuokraa tarkistetaan, ja milloin sitä tarkistetaan.

"Sovitaan siis sekä ajankohta että korotusperuste - se voi olla sidottu esimerkiksi indeksiin, tiettyyn kiinteään euromäärään tai prosenttimäärään. Muitakin vaihtoehtoja on."

Vuokran tarkistamista koskeva ehto tulee kirjata sopimukseen selvästi ja samassa yhteydessä on mainittava vuokran tarkistamisen ajankohta. Vuokrankorotusneuvotteluissa ei saa uhata irtisanomisella.

Vakuudet ovat puhuttaneet paljon viime aikoina. Niiden suhteen menettelytapa on selvä: jos vuokralainen on vuokrasuhteen päätyttyä huolehtinut kaikki velvoitteensa asiallisesti - kaikki vuokrat on maksettu ja huoneisto luovutettu vuokranantajalle asiallisessa kunnossa - vuokranantajan tulee viivytyksettä palauttaa vakuus vuokralaiselle.

Vuokralaisella ei ole oikeutta jättää viimeisten kuukausien vuokraa maksamatta vakuuteen vedoten.

Mikäli lopputarkastuksessa käy ilmi, että vuokrahuoneistoa on vahingoitettu, vakuuden pidättämiselle on edellytykset. Tämän osalta lähdetään liikkeelle siitä, että osapuolet yhteisesti toteavat vuokrahuoneistoon ilmaantuneen vikoja vuokrasuhteen aikana.

"Ensin on päätettävä oikea korjaustapa: kuka korjaa ja mitä korjaukset voivat maksaa. Tämän pohjalta sovitaan siitä, mikä osuus vakuudesta pidätetään. Jos vakuutta jää, ylimenevä osuus palautetaan viivytyksettä vuokralaiselle."

Jos vakuuden pidättämiselle on perusteita, on sen pidättämisestä ja pidättämisen syystä ilmoitettava kirjallisesti tiedossa olevaan osoitteeseen viipymättä.

Aivan näinä päivinä ilmestyy opas, jossa hyvän vuokratavan pelisääntöjä on tarkasteltu yksityiskohtaisemmin. Oppaasta on varmasti hyötyä sekö vuokranantajille että vuokralaisille. Tässä oppaassa mm. tarkastellaan lähemminkin sitä, mikä on normaalia ja yleisesti hyväksyttävää kulumista - sellaisen osalta vakuutta ei voi pidättää, ellei sopimuksessa ole erikseen niin sovittu.

Vaikka vuokralaisen asema vuokra-asuntomarkkinoilla onkin yleisesti hieman helpottunut, ongelmia riittää - etenkin kun monet vakuutusyhtiöt pyrkivät eroon omistamistaan vuokra-asunnoista. Niitä on myyty varsinkin Satolle ja VVO:lle, mutta turvattomin vuokralaisen asema on kiinteistöissä, joissa vuokra-asunnot myydään yksittäin. Tälläkin hetkellä lukemattomat vuokralaiset odottavat pelonsekaisin tuntein, mihin hintaan asuntoja tarjotaan heille ostettaviksi. Todennäköistä on, että monilla eivät rahat riitä ostamiseen, vaan edessä on pakkomuutto.