Miten kuntotodistus tehdään ja kuka sen tekee?

Taloyhtiön kunto ilmaistaan tähtinä, joita voi saada yhdestä viiteen. Tähtien lukumäärään vaikuttaa erityisesti taloyhtiön vastuulla olevien rakennusosien tekninen kunto, joka sekin ilmaistaan rakennusosittain tähtien avulla. Lisäksi kuntoluokituksessa otetaan huomioon kunnossapidon suunnitelmallisuus, jonka painoarvo on 20 prosenttia. Kuntotodistus edellyttää aina kuntoarvion tekemistä tai sen päivittämistä.

"Kuntoarvio, joita Suomessa on tehty ainakin 20 vuotta, on ensisijaisesti ammattilaisille, isännöitsijöille ja hallituksille suunnattu tekninen dokumentti", sanoo Suomen Talokeskus Oy:n toimitusjohtaja Markku Salminen. "Sitä on ollut tavattoman vaikea viedä esimerkiksi asuntokauppaan maallikon ymmärtämäksi informaatioksi. Kuntotodistus tuo tähän ratkaisun, sillä siinä kansanomaistetaan kuntoarvion vaikeaselkoista dataa."

Projektipäällikkö Jani Rantala (Insinööritoimisto Mikko Vahanen Oy) lisää, että samalla kiinteistöjen vertailu toisiinsa helpottuu: "Kuntotodistuksessahan tuodaan havainnollisesti esiin kiinteistön kunto."

Kuntoarvioita on tehty tähän mennessä arviolta vain joka viidenteen taloyhtiöön. Se puuttui pitkään myös Helsingin Lauttasaareen 60-luvun puolivälissä rakennetusta taloyhtiöstä, kertoo isännöitsijä Timo Reinikka: "Kohde tuli isännöitäväkseni noin puolitoistavuotta sitten. Kuntoarviota ei ollut aikaisemmin tehty. Päällisin puolin kiinteistö oli hyvässä kunnossa, mutta putki- ja sähköremontit olivat tietysti tekemättä. Viimeaikaiset korjaukset olivat pinta- ja julkisivuremontti, ja myös katto ja ikkunat on vaihdettu. Osakkaat itse ovat tehneet pääasiassa kylpyhuoneremontteja."

Reinikan mukaan kuntoarvio tehdään työkaluksi hallitukselle ja isännöitsijälle. "Sen pohjalta laaditaan pitkän tähtäyksen suunnitelma, jotta voidaan tehdä korjauksia järjestelmällisesti."

Pohtii tähtien kanssa

Yhtiö päätti lyödä kaksi kärpästä yhdellä iskulla: teettää ensimmäisenä taloyhtiönä Suomessa kuntoarvion ja samalla kertaa kuntotodistuksen. Suunnilleen viikko ennen tarkastusta suoritettiin asukaskysely, jossa kysyttiin asukkailta lupa käydä asunnossa ja heidän tietojaan mahdollisista vioista ja puutteista. Tarkastukseen kuluu kohteessa yleensä vajaa työpäivä, minkä jälkeen raportin laatiminen vie toimistolla oman aikansa.

Kuntoarvion tekemiseen osallistui kolme rakentamisen asiantuntijaa Raksystems Oy:stä: rakenteet tarkasti koordinaattori, rakennusinsinööri Marko Tähtinen, LVI-järjestelmät LVI-insinööri Tero Ahola ja sähköpuolen sähköinsinööri Juha Honka.

"Heti kosteeseen saapuessaan siitä saa tietysti ensivaikutelman: miltä rakennus, ulkoseinät, vesikatto ja piha-alueet sekä pihalla olevat varusteet näyttävät", Tähtinen kertoo. Hiljattain tehtyjen remonttien ansiosta perustukset, julkisivu, parvekkeet sekä ovet ja ikkunat olivat esimerkkikohteessamme erinomaisessa kunnossa:

Perustukset ja runko *****
Julkisivut *****
Parvekkeet ****
Ikkunat ja ovet ****
Piha ja piharakenteet ***

Katolla tilanne ei ole yhtä hyvä.

"Peltikaton maalipinta hilseilee jonkin verran. Se tulee huoltomaalattavaksi seuraavan 10 vuoden aikana. Räystäskouruista löytyy niin reilusti puista tullutta tavaraa, että syöksytorvien lähdöt ovat aivan tukossa. He täytyy puhdistaa heti."

Katon kuntoluokitus **

Kiinteistön sisällä kuntoarviossa kiinnitetään kuntotarkastuksen yhteydessä erityistä huomiota märkätiloihin. Yhtiösaunassa seinän alaosa osoittautui yläosaa hiukan kosteammaksi, mutta taloyhtiön edustajan mukaan siellä oli ollut saunavuoroja illalla kello neljästä yhdeksään.

"Silloin laatassa on kosteutta vielä sen verran, että tämä selittyy sillä. Mitään porareikämittauksia ei tehdä – se olisi tietysti yksi tapa selvittää seinän kunto, mutta mikäli sellaiseen nähdään tässä yhteydessä aihetta, se kirjataan raporttiin."

Poistoilmaventtiilit olivat myös täynnä roskaa: "Näitä ei ole puhdistettu ties kuinka pitkään aikaan. Niille on tehtävä jotain, sillä täällä näkyy selvästi, kuinka seinäpinta on alkanut irrota huollon puutteen takia."

Kaikki lämmönjakohuoneen laitteet käytiin läpi – säätölaitteet, lämmön vaihtimet ja muut. Kiinteistön putkistojen kunto tarkistettiin ja isännöitsijän kanssa selvitettiin, onko niissä olut vuotoja tai muita ongelmia. Sähköpääkeskukset ja asuntojen olennaisimmat sähköjärjestelmät käytiin läpi ja tutkittiin myös, näkyikö jossain sähköturvallisuuspuutteita – avoimia kaapelinpäitä tai muita jopa hengenvaarallisia virheitä. Tietoliikenneyhteyksien kehittyessä ja monipuolistuessa myös antenni- ja puhelinasiat ovat yhä tärkeämpiä.

Yhtiö sai kymmeniä sivuja käsittävän kuntoarvioraportin lisäksi kuntotodistuksen, joka on sen havainnollinen kiteytys. Siinä annetaan kiinteistön kunnosta kolme tähteä, vaikka kunnossapidon suunnitelmallisuudesta herui vain yksi. Taloyhtiössä oli tehty remontteja kohtuullisen hyvissä ajoin, mutta pitkän tähtäyksen suunnitelma puuttui. Korjattavaa taloyhtiössä on seuraavan kymmenen vuoden aikana 600–800 euron edestä asuntoneliötä kohden.

Kunnossapidon suunnitelmallisuus *
Taloyhtiön kuntoluokitus ***
Korjaustarve 10 vuodessa 600–800 € / neliö

Putkiremontti on edessä neljän – viiden vuoden kuluttua. Koska myös märkätilat kaipaavat kunnostusta, perinteinen putkiremontti tuntuu järkevältä vaihtoehdolta. Myös sähkö- ja tietojärjestelmät on hyvä uusia samalla.

Huoneistojen märkätilat **
Ilmanvaihtojärjestelmä **
Sähkö- ja tietojärjestelmä *
Lämmitysjärjestelmä: tarvitaan kuntotutkimus
Vesi- ja viemärijärjestelmä: tarvitaan kuntotutkimus

Kuntoarvion ja -todistuksen tilaamisesta ja niitä koskevasta päätöksenteosta taloyhtiössä sekä niiden tekijöiden pätevyysvaatimuksista kerromme tarkemmin viikon kuluttua.

Lisätietoja osoitteesta: www.kuntotodistus.fi

(JKA 27.4.2007)