Asuntokaupan pelisäännöt taloyhtiössä

– Se on yhtiön sisäinen normikokoelma, joka velvoittaa sekä kaikkia osakkeenomistajia että taloyhtiötä ja yhtiön toimielimiä. Siksi sen sisältöön tutustuminen on tärkeätä, painottaa Kiinteistöliitto Uusimaan vastaava lakimies Mia Pujals.

– Yhtiöjärjestys sisältää ensinnäkin vastikesäännökset: mikä on hoitovastikkeen peruste, onko rahoitusvastikkeella sama peruste ja edelleen vastikkeisiin liittyen sen, onko erillistä vesimaksua ja maksetaanko sitä eri perusteella. Yhtiöjärjestyksessä on säännöt siitä, maksavatko kaikki osakkeet vastikkeita yhtäläisesti.

Hoitovastikkeella katetaan yhtiön hoidosta aiheutuvat kustannukset, rahoitusvastikkeella katetaan esimerkiksi korjauksia varten otetun yhtiölainan kustannukset.

Yhtiöjärjestyksestä ilmenee myös se, kuinka kunnossapitovastuu jaetaan taloyhtiön ja sen osakkaiden kesken. Vaikka asunto-osakeyhtiölaki määrittääkin yhtiön ja osakkaan välisen kunnossapitovastuun jaon, siitä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä.

Tyypillisiä poikkeuksia ovat vedeneristeiden kunnossapitovastuuta koskevat määräykset, jotka on yleensä kirjoitettu siten, että kunnossapitovastuu on siirretty yhtiöltä osakkeenomistajalle.

Yhtiöjärjestyksestä kannattaa ehdottomasti tarkastaa myös se, löytyykö siitä niin sanottu lunastuslauseke. Sellaisen perusteella yhtiön vanhoilla osakkeenomistajilla - mahdollisesti myös taloyhtiöllä - on oikeus lunastaa ulkopuolisille siirtynyt osake. Jos joku käyttää lunastusoikeutta, ostaja menettää osakkeen lunastajalle.

Yhtiöjärjestyksen saa asunnon myyjältä tai hänen kiinteistönvälittäjältään. Jollei sitä saa heiltä, se löytyy ainakin patentti- ja rekisterihallituksen rekistereistä.

Isännöitsijäntodistuksesta saa tietoa myös talon kunnosta

Yhtiöjärjestyksen ohella toinen tärkeä asuntokaupan asiakirja on isännöitsijäntodistus, jonka laatiminen kuuluu nimensä mukaisesti isännöitsijän velvollisuuksiin. Ellei yhtiöllä ole isännöitsijää, todistuksen tekee hallituksen puheenjohtaja.

Isännöitsijäntodistus sisältää ostajalle olennaisen tärkeitä tietoja yhtiöstä, myytävänä olevista osakkeista ja huoneistoista, joita se koskee sekä tietoa yhtiöjärjestyksen sisällöstä. Siitä käyvät ilmi myös erilaiset vastikkeet - hoitovastike, rahoitusvastike ja mahdollinen vesimaksu - ja niiden perusteet.

Muista siinä annetuista taloudellisista tunnusluvuista huomattavia ovat muun muassa lainaosuustiedot.

Isännöitsijäntodistuksesta kannattaa niin ikään tarkastaa se, minkälaisia remontteja taloyhtiössä on tehty ja mitä merkittäviä korjauksia on suunnitteilla tulevaisuudessa.

Vuoden alusta lähtien isännöitsijäntodistuksen yhteydessä on asuntoa myytäessä tai vuokrattaessa esitettävä myös energiatodistus, joka kertoo kiinteistön energiatehokkuusluokan ja yksityiskohtaisempaakin tietoa energiankulutuksesta.

Uusi asunto-osakeyhtiölaki lisää tiedonantovelvollisuutta

Tiedonsaantimahdollisuudet taloyhtiön kunnosta ja korjaussuunnitelmista paranevat merkittävästi, kun asunto-osakeyhtiölain uudistuksen myötä taloyhtiöiden yhtiökokouksissa on vuosittain käsiteltävä selvitys seuraavan viiden aikana tehtäväksi suunnitelluista korjauksista. Uusi asunto-osakeyhtiölaki tullee voimaan 1.1.2010.

Moni asunnon ostaja haluaa luonnollisesti tietää myös sen, minkälaisia remontteja hänen kiinnostuksensa kohteena olevassa asunnossa on tehty. Tiedot niistä ovat nykyisin vielä melko hataralla pohjalla, mutta tähänkin on tulossa selvä parannus

– Asunto-osakeyhtiölaissa on kyllä ilmoitusvelvollisuus, jos huoneistossa tehdään muutostöitä. Käytäntö on kuitenkin sellainen, että aina näitä ilmoituksia ei ole tullut yhtiölle, Mia Pujals toteaa.

– Tämä tulee korjaantumaan jossain määrin tulevassa asunto-osakeyhtiölaissa. Siellä ilmoitusvelvollisuutta laajennetaan sekä kunnossapito- että muutostyöpuolelle. Tarkoitus on, että jatkossa yhtiöille tulee velvollisuus säilyttää näitä ilmoituksia ja myöskin ilmoittaa ne isännöitsijätodistuksessa.

Taloyhtiöllä ei silti ole jatkossakaan vastuuta asunnoissa tehdyistä remonteista, vaikka se valvoisikin niiden tekemistä.

Päätökset taloyhtiössä tehdään yhtiökokouksessa useimmiten enemmistöpäätöksinä. Yhtiökokouksiin kannattaa siis ehdottomasti osallistua, jos on kiinnostunut asunto-omaisuudestaan.

Lisätietoja asuntokaupan pelisäännöistä:

www.jokakoti.fi